Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание кадастровой оценки объектов недвижимости: вектор развития и новые правила». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Логичнее всего будет начать рассмотрение темы с определения кадастровой стоимости. Как нам рассказала эксперт, под этим понятием подразумевают рыночную стоимость недвижимости, которая устанавливалась во время государственной кадастровой оценки. Производится процедура оценки в среднем раз в три-пять лет. Причем многое зависит от статуса города. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе переоценка производится каждые два года.
Что нужно знать, чтобы оспорить кадастровую стоимость по новому закону (новый порядок)
Кадастровая стоимость, определенная в рамках Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, оспаривается по новому порядку согласно ст. 22 данного закона. Законом предусмотрено создание специальных комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые создаются уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта РФ. Напоминаем, что согласно старого порядка в каждом регионе для оспаривания уже были организованы подобные комиссии при Росреестре, однако через них оспорить кадастровую оценку, определенную по новому закону, нельзя. Таким образом, по новым правилам, оспаривание в 2020 году производится через специально созданные комиссии, образованные по новому закону.
Срок рассмотрения заявления и порядок уведомления заинтересованных сторон
Срок рассмотрения комиссией заявления не может превышать тридцать дней со дня его поступления. Таким образом, срок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию составляет не более 1 месяца.
Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, стоимость которого оспаривается.
Для участия в заседании комиссии приглашаются также лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году
Согласно 237-ФЗ оспорить кадастровую стоимость можно с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включены в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания. Основанием для спора может быть установление рыночной стоимости объекта, когда собственник считает, что размер кадастровой стоимости завышен или рассчитан с нарушениями или неточностями. Причины неточностей могут быть следующими:
- слишком различаются рыночная и кадастровая цена;
- не учтен размер рыночной стоимости аналогичных объектов, расположенных в данной местности;
- не приняты во внимание местоположение, тип объекта и исторический статус;
- не учтена инфраструктура, инженерные коммуникации, геофизические данные и др.
Собственнику участка или недвижимого имущества следует обратиться в Росреестр (комиссию по рассмотрению споров) или в суд. Для этого нужно написать заявление (иск – в случае обращения в суд) и приложить ряд документов:
- Копию документа, удостоверяющего право собственности.
- Выписку из реестра недвижимости (в электронном виде с сайта Росреестра).
- Отчет о независимой оценке (на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН).
- Доказательства, полученные при проведении независимой экспертной оценки.
Кто может инициировать оспаривание кадастровой стоимости?
Начать процедуру оспаривания может не только нынешний собственник недвижимости, но и бывший собственник.
Заявление, связанное с пересмотром кадастровой стоимости, вправе подать юридические и физические лица, владеющие недвижимостью на праве собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Такое заявление вправе подать и другие лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости. К таким лицам относится в том числе и бывший собственник объекта недвижимости (п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28).
С инициативой по пересмотру кадастровой оценки могут выступить органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов, расположенных на их территории.
Оспаривать кадастровую стоимость недвижимости может арендатор недвижимого имущества.
Понятие и особенности
Под термином понимают цену квартиры, дома или земли, определенную государством. Она зависит от типа объекта, его расположения и площади. Состояние и близость к значимой инфраструктуре значения не имеют. Оценка проводится по решению органа исполнительной власти России. Итоги оценки фиксируются документально и подлежат пересмотру раз в несколько лет. Для чего используется показатель:
- как база для налогообложения;
- для вычисления пошлины, оплачиваемой при вступлении в права наследства;
- при получении кредита под залог недвижимости;
- для проведения приватизации объекта;
- при возникновении судебных споров касательно раздела объекта между долевыми собственниками;
- для вычисления суммы налога на прибыль при продаже или дарении.
Иногда результаты оценки сильно завышают, что приводят к возрастанию трат владельца. Необходимо провести оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости. В противном случае корректировка цены произойдет не ранее, чем через 2 года.
Как отправить заявление
Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2022 году подразумевает следующие пути передачи запроса в уполномоченные инстанции:
- Лично. Необходимо написать заявления об оспаривании стоимости в двух экземплярах и отнести его в приемную. Один запрос и копии документов передаются на рассмотрение, а на втором ставят отметку о приемке.
- По почте. Лучше отправить запрос по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости заказным письмом. Для надежности можно выбрать отправление с описью вложений.
- По электронному адресу. Посмотреть адрес комиссии по оспариванию стоимости или суда можно на официальных сайтах уполномоченного органа.
При обращении в суд истцу придется оплатить госпошлину за оспаривание стоимости. Она является невозвратной, вне зависимости от решения, которое примет суд.
Как узнать кадастровую стоимость?
У тех, кто впервые столкнулся с необходимостью узнать кадастровую стоимость имущества в Москве возникает вопрос – куда же следует обращаться за получением данной информации? Спешим вас обрадовать — идти куда-то и нести денежные затраты совсем не обязательно.
В настоящее время интересующую информацию о кадастровой стоимости можно получить не выходя из дома в сети Интернет с помощью следующих онлайн-сервисов:
- онлайн-сервис Росреестра («Справочная информация по объектам недвижимости»);
- публичная кадастровая карта;
- сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки».
Для того чтобы получить необходимые сведения, достаточно знать адрес недвижимого объекта или его кадастровый номер.
Кадастровая оценка земельных участков — это работы, которые проводятся с целью определения кадастровой стоимости.
Такие действия состоят из нескольких этапов:
- утверждение решения;
- выбор исполнителя;
- собственно, проведение работ;
- принятие результатов;
- внесение их в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Зачем проводится оценка? Главная цель — это установление кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.
Правила оценки различных категорий земель отличаются (также, как и по виду разрешенного использования). К примеру, при оценке с/х земель главным является доходный метод, по которому определяют будущий доход от использования этой земли.
Вторую по значимости категорию — земли населенных пунктов оценивают, учитывая те же аспекты, что и при определении рыночной цены. Смотрят на условия в определенном регионе и населенном пункте. Есть основное правило: кадастровая цена не должна превышать рыночную.
Причины, которые заставляют людей производить кадастровую оценку, следующие:
- рыночная стоимость участка, который находится в собственности, ниже кадастровой или такая же;
- налогоплательщик желает определить справедливый налог на свой земельный участок, если он кажется ему неоправданно завышенным;
- сделки по отчуждению территории (купля-продажа, дарение, передача по наследству);
- получение денежных средств в банке под залог земельного участка обязательно потребует его переоценки.
В настоящее время установлено два вида государственной кадастровой оценки: внеочередная и плановая. Плановая будет производиться по графику, а внеплановая — в том случае, когда цены на недвижимость в определенном регионе упадут больше, чем на 30% по сравнению с последней кадастровой оценкой.
В настоящее время действует Постановление Правительства №316 «О правилах кадастровой оценки земель». В нем определены как порядок, так цели кадастровой оценки. Дано определение кадастровых работ и исполнителей данного вида услуг.
До 2021 года эти работы по оценке будут выполняться не федеральными, а коммерческими структурами.
С начала 2021 года вступают в силу изменения в Федеральном законе № 360 «О внесении изменений в некоторые законы». Согласно этому правовому акту кадастровая стоимость будет «заморожена» до 20-го года. С 1 января 2021 будет применяться та, что действовала на начало 2014 года.
Правительством был составлен законопроект, согласно которому вся кадастровая оценка будет взята под государственный контроль. Методы оценки будут разрабатываться «наверху». Каждый субъект РФ будет ежеквартально получать соответствующие индексы и оценивать участок по ним. А до введения нового распорядка, будет действовать старый закон, по которому в оценке принимают участие коммерческие структуры.
Оспорить кадастровую стоимость объектов могут как физические, так и юридические лица. Если для физических лиц — это квартира или жилой дом, то для юридических лиц — это объекты коммерческого назначения, которые включены в перечень объектов облагаемых налогом на имущество от их кадастровой стоимости.
Для физических лиц ставка по налогу на имущество варьируется от 0,1 до 0,3% в зависимости от размера кадастровой стоимости (при владении имуществом до 300 млн. руб.), для юридических лиц в 2022 году ставка налога составит 1,9% от кадастровой стоимости объекта. Максимальная ставка налога, установленная Налоговым кодексом Российской Федерации, составляет 2,2 % от кадастровой стоимости жилой и коммерческой недвижимости.
Начало кадастровой оценки в РФ
Говоря об истории кадастровой стоимости, необходимо упомянуть, что такое кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость – это величина, используемая для расчета земельного налога и определяемая в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе на основе информации о рыночной стоимости этих объектов.
Началом истории кадастровой стоимости в Российской Федерации можно считать 1998-1999 гг., когда территории сельскохозяйственных земель начали подвергаться кадастровой оценке. Следом начались массовые работы по оценке прочих категорий земель: лесного и водного фондов, поселений, а также особо важных и охраняемых территорий.
Первые налоги на землю в Российской Федерации, рассчитанные на основании кадастровой стоимости, датируются 2006 годом. Налоговым кодексом Российской федерации был определён порядок определения размера земельного налога на основании кадастровой стоимости того или иного земельного участка. Муниципалитеты получили право самостоятельно определять процентную ставку налога для любого из находящегося в их ведомстве земельного участка или целой категории земель. Налоговый кодекс в данном случае ограничивает значение максимальной ставки налога. В связи с тем, что учёт земельных участков долгое время оставался не полным, а для введения единовременного налога необходимо было оценить все категории земель, данный порядок расчёта вводился столь продолжительное время.
Периодическая переоценка недвижимого имущества необходима при определении налоговой базы – кадастровой стоимости объектов. Переоценка нужна из-за изменения конъюнктуры рынка, инфляции и износа объектов налогообложения, так как все эти факторы влияют на стоимость объектов недвижимости.
Норма по проведению государственной кадастровой оценки, в соответствии с которой её должны проводить не реже чем раз в 5 лет, но и не чаще одного раза в 3 года, введена и вступила в силу в 2010 году.
Новое направление: налог на недвижимое имущество
2012 год запомнился в налоговой политике и истории кадастровой стоимости Российской Федерации как год, когда главным направлением стало введение налога на недвижимое имущество. Помещения, сооружения, земельные участки и здания стали объектами повышенного внимания со стороны законодательных органов. Отдельным и наиболее важным аспектом налоговой реформы стало определение и оценка рыночной стоимости объектов. В целях налогообложения потребовалось определить и разработать правила, нормы и порядок оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В феврале 2013 года Дмитрий Медведев объявил о начале реформы налогообложения недвижимости. Регионам была предоставлена возможность выбирать, как им рассчитывать налог – по кадастровой или инвентаризационной стоимости. С проблемой столкнулись регионы, где инвентаризационную стоимость БТИ перестали считать уже год назад, а кадастровая стоимость объектов налогообложения была ещё не посчитана.
Участились случаи обнаружения недостоверности установленной величины кадастровой стоимости, в связи с этим многие собственники пытались отстоять свои права в судебном порядке. В основном суды удовлетворяли требования собственников и устанавливали стоимость объекта недвижимости на основании отчета независимого оценщика, привлеченного специально для оспаривания кадастровой стоимости.
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» претерпел изменения в июле 2014 года. Скорректирована была периодичность оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества – теперь оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет). Также были внесены некоторые поправки, благодаря которым должно было облегчиться рассмотрение споров о кадастровой стоимости. Важно отметить, что уже со второй половины 2014 года суды стали все чаще отказывать собственникам в делах об оспаривании кадастровой стоимости. 2015 год в этом плане стал еще менее позитивным.
КАК ОСПОРИТЬ НЕСПРАВЕДЛИВУЮ ОЦЕНКУ ИМУЩЕСТВА И ЗАВЫШЕННЫЙ НАЛОГ
Проблема в том, что в России до сих пор нет единой системы оценки имущества по кадастру. Кадастровую оценку проводят, как правило, профильные частные компании по контракту с муниципальными властями.
Общепринятый способ – оценивать имущество в массовом порядке, не выходя из кабинета. И сравнивая объекты в пределах одного округа или района без определения их характерных особенностей. В итоге специалисты могут назначить одинаковую кадастровую стоимость коттеджу в загородном коттеджном поселке и дому в деревне, которая граничит с этим поселком.
Очевидно, что домишко в деревне и элитный особняк не могут стоить одинаково. А значит, облагать эти два объекта одинаковыми налогами несправедливо.
Определение целесообразности оспаривания
Наши специалисты выполнят предварительный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости для понимания целесообразности процедуры оспаривания в течение 1-3 дней. В случае последующего заказа отчета об оценке уплаченная сумма идет в зачет оплаты по договору.
Документы для предварительного расчета:
- Для предварительного расчета возможного снижения кадастровой стоимости земельного участка необходимо предоставить документы: кадастровая справка о кадастровой стоимости (или дату определения кадастровой стоимости), кадастровый номер земельного участка, информацию о доступных коммуникациях, кадастровый паспорт (если есть).
- Документы для предварительного расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства на дату определения кадастровой стоимости: кадастровая справка о кадастровой стоимости (или дату определения кадастровой стоимости), кадастровый номер объекта, техпаспорт, данные о соотношении общей и арендопригодной площади, описание технического состояния.
Какие основания для уменьшения
Законодательно предусмотрено всего 2 причины для изменения стоимости недвижимости:
- Когда инженером во время оценивания были допущены существенные ошибки, касающихся характерных особенностей имущества – его реального состояния и использования. К примеру, ошибкой будет, если дом является аварийным, а оценщик этого не учел.
- Если независимым оценщиком определена рыночная стоимость недвижимости на дату установления кадастровой. Иными словами, рыночный отчет имеет безусловный приоритет перед кадастровым.
Вторая причина оспаривания кадастровой стоимости квартиры на практике встречается в подавляющем большинстве случаев:
- заказать рыночную оценку гораздо проще, чем искать ошибки в кадастровой;
- явные, действительно существенные недочеты в кадастровом отчете встречаются нечасто и почти всегда могут быть разъяснены;
- рыночный отчет дает почти 100% вероятности в успешном исходе оспаривания, чего нельзя сказать о первом основании для пересмотра.
По этим причинам владельцы недвижимости чаще заново устанавливают рыночную стоимость, а не обращаются к ошибкам. Не имеет значения, о коммерческом помещении идет речь или о жилье. Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры по различным основаниям и как это сделать – ниже.