Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для оформления разрешения на строительство частного дома в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После проверки документов оформляется постановление местной администрации о возможности возведения объекта на согласованных условиях. На основании постановления будет оформлено разрешение — оно носит индивидуальный характер и не подлежит передаче иным лицам. В целях контроля за исполнением разрешения, оно регистрируется муниципальными ведомствами в специальных журналах.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Сколько стоит разрешение на строительство дома
Стоимость оформления разрешения зависит от суммы, которую назовет кадастровый инженер за составление плана. В среднем все обойдется в сумму от 15 до 50 тысяч рублей. На цену влияет и регион, на территории которого будет вестись строительство.
Перед оформлением разрешение нужно уточнить все подробности. Где брать разрешение на строительство дома, кто выдает разрешение на строительство частного дома, во сколько обойдется процедура и т.д. Оформить документы можно через администрацию, МФЦ или Госуслуги. Обязательный атрибут — план будущей постройки, который составляет кадастровый инженер с учетом всех особенностей — расположения, типа земли, наличия ограничений, площади.
Получить юридическую помощь по вопросам разрешения на строительство дома можно на нашем сайте.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Разрешение выдается исполнительными органами самоуправления. Такое положение действует для сооружений общего характера (капитального строительства). Отдельно стоит рассмотреть частные случаи, которые являются исключением из правил:
- если работы могут затронуть недра, то потребуется также направить обращение в Мин. экологии РФ;
- если предполагается возведение объекта, относящегося к атомной энергии, следует направить дополнительное заявление в службу по экологическому надзору;
- если планируются работы строительного характера в границах поселений, имеющих исторический статус, в такой ситуации нужно обратиться за согласованием в органы исполнительной власти.
Особенности будущего строения
Перед получением разрешения необходимо разработать проект постройки. Лучшим для будущего собственника вариантом будет обращение в любую специализированную организацию, которая может предложить для использования уже готовые проекты либо разработать новые на основании пожеланий и предпочтений заказчика.
С целью получения разрешения необходимо обращаться с пакетом документов касающихся будущего здания, учитывая такие особенности:
- собственник имеет возможность узаконить только одну единицу на одном участке, именно на него и будут оформлены все документы;
- при оснащении дома балконом или мансардой необходимо получать дополнительное разрешение;
- нельзя затрагивать красную линию, которая очерчивает границы участков. Прохождение такой линии определяется после процедуры межевания, которую выполняют перед вступлением в право собственности;
- при необходимости возведения дома на участке ИЖС следует строго соблюдать этажность и параметры таких строений – при условии их превышения разрешение на строительство уже будет необходимо.
Продление разрешения на строительство: перечень документов
Ранее разрешение на строительство выдается на срок, установленный проектом, для ИЖС этот период насчитывает 10 лет. Исключениями являются форс-мажорные обстоятельства. На какой период уполномоченные госведомства продлят разрешение, устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от ряда обстоятельств:
- Этапа строительства;
- Сроков, указанных в проекте;
- Действующих градостроительных нормативов;
- Применяемых технологий и материалов;
- Причин отклонения от графика.
Как правило, продление действия разрешения на строительство осуществляется на период до 3 лет. За назначенное время застройщик должен завершить все мероприятия, ввести объект в эксплуатацию. Если строительство по истечении дополнительного времени будет вновь не закончено, разрешение повторно не пролонгируют — потребуется получать новый документ.
Подать заявку на продление разрешения можно онлайн через информационный портал Госуслуги или МФЦ. К заявлению нужно приложить такие документы:
- Паспорт заявителя;
- Полученное ранее разрешение и документы, на основании которых оно было выдано;
- Уведомление, подтверждающее, что срок разрешительной документации истек;
- Подтверждение, что строительные мероприятия на объекте проводились.
Как получить разрешение на строительство старого образца
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).
В каких случаях разрешение не нужно?
С 2018 года стало важным такое понятие, как индивидуальное жилое строительство – ИЖС (т.е. возведение дома не выше трех этажей или 20 метров, который не делится на отдельные объекты). Порядок одобрения его изменился: теперь нужно в определенных случаях уведомлять администрацию о строительстве, а не получать соответствующее разрешение. Однако сначала поговорим о ситуациях, когда никакого разрешения на строительство не нужно вообще.
Согласно статье 51 Градостроительного Кодекса РФ это:
- возведение вспомогательных и хозяйственных построек;
- возведение построек, которые не относятся к объектам капитального строительства;
- ремонт или несущественная реконструкция частного дома;
- возведение гаража не для использования в предпринимательской деятельности;
- строительство на участке, предоставленном для садовой (дачной) деятельности.
Список необходимых документов
После изменений в законодательстве в 2018 году получить разрешение на строительство дома стало проще. Говоря официальным языком, на участках ИЖС и СНТ для начала стройки нужно сделать уведомление местной администрации о планах возведения здания. Без официального ответного уведомления приступать к стройке нельзя.
Заявление на получение разрешения нужно подать в МФЦ или администрацию населенного пункта, где будет проходить строительство. Для подачи запроса в уведомлении указывают:
- данные о застройщике: ФИО, место проживания и паспортные данные;
- адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором планируется строительство;
- документы, подтверждающие право владения или пользования участком;
- данные о виде разрешенного использования земель;
- метраж здания, включая отступы от границ участка;
- подтверждение, что будущий дом будет неделимым (на квартиры);
- контактные данные заявителя для связи и направления ответа.
В дополнение потребуется предоставить копию удостоверения личности заявителя и документы о собственности на земельный участок. Если стройка планируется на территории исторического поселения, то нужно добавить описание внешнего вида строения.
Возможно дополнительное согласование разрешения, если земли расположены на особых территориях – вблизи аэродромов, атомных станций, гидротехнических сооружений и так далее. Полный перечень указан в п.5 ст. 51 ГК РФ. При рассмотрении уведомления административные органы укажут, если рядом есть такие объекты, и дадут соответствующие рекомендации.
Если планируемая постройка не попадает под условия уведомления и требует получения стандартного разрешения, пакет документов будет расширен. Дополнительно понадобятся:
- проект и экспертиза на него;
- градостроительный план участка (ГПЗУ);
- сведения инженерных изысканий – качестве и плотности грунта и залегании грунтовых вод;
- схема планировочной организации (СПОЗУ), на которых будет видно расположение дома относительно границ участка и соседних строений;
- выписка из правил землепользования и застройки (если участок попадает под действие градостроительных регламентов)
Что будет, если построить без разрешения?
До вступления в силу изменений о введении уведомления вместо получения полного разрешения часто встречалась ситуация, когда дом возводился без согласования с соответствующими органами. После завершения строительства собственник участка готовил документы и подавал их на рассмотрение, чтобы узаконить здание. Действие так называемой «дачной амнистии» продлили Федеральным Законом от 02.08.2019 г. № 267-ФЗ. Теперь срок, в который можно признать строение официально постфактум, истекает 1 марта 2021 года.
Чтобы узаконить жилой дом по условиям «дачной амнистии» и получить разрешение на строительство, нужно подать на рассмотрение:
- документы на право владения участком;
- копии паспорта собственника земли;
- заявление;
- ГПЗУ;
- СПОЗУ.
Составление проектных бумаг под застройку рекомендуется поручить профессионалам. В проекте нужно отразить все технические данные, используемые для проведения строительных работ, включая инженерные коммуникации и отделочные материалы.
При составлении паспорта проекта необходимо иметь на руках разрешение на строительство. Несанкционированное возведение частного дома наказывается крупными штрафами. Отсутствие разрешительных документов чревато административной ответственностью также и в таких ситуациях:
- нарушен порядок выполнения технологии строительства;
- выполненная реконструкция не соответствуют утвержденным данным в проекте;
- объект в период капитального строительства незаконно отремонтирован;
- объект водится в эксплуатацию в период капитального строительства.
Если положения законодательства нарушаются физическими лицами, предусмотрен штраф в сумме 2-5 тысяч рублей. Для подрядчиков и предпринимателей штрафные санкции составляют 20-50 тысяч рублей, для юридических лиц – до 1 млн рублей.
Какие объекты можно строить без разрешения?
На земельном участке возможно строительство без разрешения, но только вспомогательных хозяйственных построек. Подобные постройки могут относиться к категории капитальных или временных. Временная постройка не имеет жесткую связь с землей, ее сборка осуществляется без обустройства фундамента. Если нужно, такое строение легко переносится в другое место. Строительство хозяйственных построек не требует уведомлений и разрешений.
Перенос капитальных построек невозможен без соответствующего разрешения. Для их возведения требуется обустройство фундамента. По закону, владелец земельного участка не должен уведомлять администрацию или получать разрешение на возведение таких построек. Важно чтобы соблюдалось одно условие – использование построек для ведения хозяйства.
Сооружения капитального и временного типа можно возводить без получения разрешения. Важно, чтобы технический план объекта отвечал параметрам вспомогательных зданий. Согласно закону, в категорию таких объектов входят постройки, необходимые для ведения хозяйственной деятельности и обслуживания дома.
К примеру, на участие ИЖС основным сооружением будет дом. В такой ситуации, сараи, гаражи, летние кухни являются вспомогательными сооружениями. При этом есть важный нюанс, который нельзя игнорировать. В законе не существует определения о том, какие технические объекты можно считать вспомогательными. Если такая постройка обладает дополнительными помещениями, то она уже может рассматриваться в качестве дополнительного объекта.
Этап обращения к органам самоуправления
Первое, с чего нужно начать – написать заявление в администрацию города. Форма документа зависит от территориального расположения строящегося объекта. Поэтому образец заявления на получение разрешения на строительство жилого дома необходимо взять непосредственно у секретаря. Стоит отметить, что к заявлению нужно приложить полный пакет документов:
- Постановление администрации населенного пункта о том, что застройщику предоставлен земельный участок под строительство ИЖС и разрешение на строительство.
- Документация, которая указывает на право собственности.
- План земельного участка.
- Полный пакет проектных бумаг. В него входит технический паспорт участка, проект жилого строения, ген. план, акт УГЗУ и ситуационный план.
- Результаты экспертизы проектных документов, предоставленных застройщиком.
- В некоторых случаях нужно получение разрешения на нарушение установленных границ.
- Для назначения подряда необходимо приложить лицензию, которая позволяет производить строительные работы.
После сбора и подачи всех нужных документов начинается процесс рассмотрения, который занимает порядка месяца. По прошествии отведенного на данную процедуру времени застройщик получит положительный или отрицательный ответ. В последнем варианте вместе с отказом будет дано разъяснение причин и аргументация органов власти, принявших такое решение.
Как получить разрешение на строительство? Подведем итоги
- Необходимо зарегистрировать земельные участки под строительство в Едином Государственном Реестре права как землю под возведение жилых объектов.
- Необходимо составить план дома. Заказывают его в архитектуре. Обязательно нужно обговорить все детали с техником, который будет составлять технический паспорт дома.
- Подать заявление в органы местной власти о разрешении строительства индивидуального жилого здания на участке. В каждом регионе форма заявления может меняться. Поэтому стоит отметить, что образец разрешения на строительство нужно взять у секретаря главы администрации.
- Получение одобрения и его регистрация в ЕГРП.
Могу ли я построить дом на арендованном участке?
Да, можете. Но все постройки необходимо согласовать с владельцем земли и зафиксировать юридически. Пункты, касающиеся возможности индивидуального жилищного строительства, должны быть указаны в договоре аренды земельного участка.
В данном случае необходимо внимательно подойти к оформлению документов, потому что в случае, если в процессе строительства будут нарушены