Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тенденции рынка земли в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Что ждет рынок в 2023 году: мнение экспертов
Так что же ждет рынок в 2023 году? Будет ли дешеветь жилье? Имеет ли смысл сейчас вкладываться в покупку квартиры? Свои прогнозы озвучивают эксперты строительной отрасли.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
– В октябре средняя цена предложения квадратного метра квартир в новостройках массового сегмента в «старой» Москве снизилась. В комфорт-классе на 5%, до 267,4 тыс. руб., в стандарт-классе на 6%, до 311,1 тыс. руб. Однако в премиум-классе цены на квартиры в октябре, напротив, выросли на 7%, до 1,071 млн руб. за кв. м. Также незначительный рост отмечен и в элитном классе.
Во многом снижение средней цены в массовом сегменте произошло за счет увеличения числа ЖК с квартирами, где предоставлялись скидки (с 57 ЖК в сентябре до 63 ЖК в октябре), а также за счет роста максимального размера скидки с 24% до 27% в октябре.
Максимальные скидки можно встретить лишь в некоторых ЖК, в части из которых цены и так были выше среднерыночных. В большинстве случаев застройщики предлагают более скромные скидки – в районе 5%. А в некоторых ЖК и вовсе скидок нет. До конца года среднерыночные цены могут незначительно корректироваться как в большую, так и меньшую сторону.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»:
– Цены на рынке недвижимости зависят от многих факторов, и один из самых важных – это покупательский спрос. В текущем году он менялся не единожды – как в сторону роста, так и снижения. Девелоперы всегда его мониторят и гибко меняют ценовую политику.
В настоящее время можно успеть купить квартиру по более выгодной цене за счет того, что многие клиенты на время отложили решение данного вопроса, и застройщики отреагировали на данную тенденцию дисконтами. Однако они не могут быть значительными в силу того, что себестоимость строительства высока, и никто не будет продавать жилье с нулевой или даже отрицательной выгодой. Спрос рано или поздно восстановится: многие еще не купили квартиры, и со временем они вернутся к решению этого вопроса, когда ситуация станет более стабильной. Параллельно спросу начнут расти и цены – таковы законы экономики.
К Новому году вряд ли существенно увеличится количество скидок – их уже и так предлагается достаточно.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
– Последние годы спрос на жилье был стабильно высоким, прежде всего, из-за доступных ипотечных программ. Как следствие, наблюдался поступательный рост цен на недвижимость. Начало СВО отрицательно повлияло на покупательский интерес, породив в обществе атмосферу неопределенности.
На протяжении III квартала наблюдалось восстановление спроса, прервавшееся после 21 сентября. По итогам сентября в Москве заключено 7140 ДДУ во всех сегментах первичного рынка (3744 в массовом, 1376 в бизнес-классе, 333 в премиум-классе, 42 в элитном классе). Годом ранее за первый осенний месяц было продано примерно на 15% больше квартир и апартаментов – 8221 (3143 в массовом сегменте, 2081 в бизнес-классе, 372 в премиум-классе, 96 в элитном классе). По результатам октября можно ждать еще более существенного снижения показателей в сравнении с аналогичным периодом 2021 года.
При этом средневзвешенная цена кв. метра по всем сегментам относительно прошлого года увеличилась на 8,5%: в сентябре 2021 года она составляла 383 423 рубля, за тот же период 2022 года – уже 416 093 года. Однако темпы роста цен замедлились. По итогам III квартала 2020 года средняя стоимость квартир и апартаментов равнялась 245 949 рублям.
Соответственно, с начала осени 2020 года до того же периода 2021 года цены выросли почти на 56%, а за последующий год – всего на 8,5%. Тем не менее, есть определенные предпосылки к выправлению ситуации.
Застройщики непрерывно оценивают текущую конъюнктуру и корректируют цены в соответствии с ней. Для стимулирования спроса ряд девелоперов пошли на проведение различных акций, в частности, «Купи сейчас – плати потом», объявили дисконт до 30% на отдельные лоты и предоставляют услугу трейд-ин с проживанием. Кроме того, некоторые застройщики еще предлагают кредиты с минимальными ставками, стали запускать траншевую ипотеку, также в числе новых трендов – более продолжительные программы рассрочки.
Наверняка, девелоперы не откажутся и от традиционной предновогодней акционной кампании. Однако у тех же дисконтов есть предел, ведь застройщики не станут торговать себе в убыток. Ради поддержания потребительской активности они и так идут на снижение маржинальности. Благодаря своевременным действиям девелоперов в ближайшие месяцы спрос может вернуться, по крайней мере, к показателям III квартала 2022 года, если только не случится новых глобальных потрясений.
Продажи пока «на троечку»
Желающих купить дом в ноябре действительно стало больше, чем в октябре, но самих сделок пока мало, подтвердили «Реальному времени» сразу несколько участников рынка.
«Рынок пока не восстановился. С учетом того, что в недвижимости, именно в загородных домах, путь принятия решения очень долгий — за один день клиент не оставляет заявку и не покупает, в октябре у нас были сделки в основном наработанные, — рассказал собственник строительной компании «Ханский дом», вице-президент Ассоциации застройщиков ИЖС Ильяс Гимадов. — А в ноябре показатели пока еще слабые. Заявки есть, но клиенты пока не готовы идти на следующий шаг. Неопределенность людей еще очень сильно держит. Некоторые ожидают, что стоимость жилья может уменьшиться». Активность покупателей, по его оценкам, пока на низком уровне. Если оценить по десятибильной шкале активность клиентов, то сейчас она на «троечку», говорит Гимадов. Желающих много, но решиться на покупку они не могут.
С этой точкой зрения согласен и Андрей Симаков, генеральный директор компании «Богатырь». «Продажи пока не очень. По нашим оценкам, от существующего раньше положения рынок восстановился на 25—30%. Если в лучшие времена в этот период условно было 10 сделок, то сейчас только три проходят на загородке, — прокомментировал Симаков «Реальному времени». — Люди пока еще не принимают решение, оттягивают. Активность в начале ноября появилась, людей стало больше, но о восстановлении рынка говорить пока рано».
Что будет с ценами на жильё в 2023 году
Рынок аренды быстро реагирует на любые изменения социально-экономического характера. Обычно, когда происходят какие-то потрясения, арендаторы жилья массового сегмента ищут возможности сократить бюджет найма. Например, стараются отыскать вариант подешевле и переезжают из более дорогой квартиры. На рынке начинают происходить внутренние миграции.
«Для сравнения: как ответ на кризис в 2014-2015 годах был отток нанимателей из города и массовое долгосрочное расторжение договоров найма. В этом году изменений и потрясений было очень много, но ни массового ухода арендаторов из Москвы, ни массового досрочного расторжения текущих договоров найма не наблюдалось», — говорит заместитель директора Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
По словам госпожи Поляковой, сейчас эксперты наблюдают прирост предложения на двадцать пять процентов по сравнению с началом сентября текущего года. Спрос находится на уровне октября. Это на двадцать процентов меньше, чем в сентябре.
Оксана Полякова отметила, что спрос до весны 2023 года увеличиваться не будет. Зимой на рынке активность арендаторов не повышается. Она станет больше в марте — апреле при отсутствии новых внешних потрясений. В целом предпосылок к радикальным изменениям на столичном рынке найма не видно. Спрос небольшой, а предложение растет, поэтому собственники готовы делать скидки. Цены на рынке сегодня регулируются дисконтом, в среднем до десяти процентов.
Взаимодействие с данными стало более доступным, отчасти благодаря симулированной реальности, которая когда-то считалась чистой научной фантастикой. Благодаря новым цифровым инновациям стало возможным создавать реалистичные симуляции и сценарии, не требующие дорогостоящих ресурсов. Разработки дополненной (AR) и виртуальной (VR) реальности позволяют пользователям полностью погрузиться в цифровой мир, воспринимая данные и манипулируя ими.
По данным Statista, объем мирового рынка AR и VR достиг $28 млрд в 2021 году, а по текущим прогнозам аналитиков к концу 2028 года рынок AR и VR вырастет до $250 млрд. Эта технология широко используется в сфере образования, чтобы помочь студентам понять практические аспекты теории, особенно в сфере здравоохранения, где она помогает хирургам практиковаться в проведении операций.
Текущие тенденции на рынке земли
Определение цен на землю играет важную роль. Спрос и предложение, естественно, имеют последнее слово в определении цен на землю. Те, кто все еще хочет купить землю, думают об альтернативах. На самом деле, цена земли — это не цена покупки земли, а арендная плата за землю и то, что она приносит.
Земля так и не смогла стать полноценным продуктом в России. Во-первых, это цена земли, а во-вторых, существует только рента. Например, землю вокруг города вы можете легко купить или продать. Любая сделка с сельскохозяйственными землями включает в себя большое количество юридических «если» и «но», разбросанных по нескольким документам.
По данным Института сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан сегодня находится более 60% сельскохозяйственных земель в России.
Цена формируется на рынке. «Открытие» цены происходит, когда покупатель и продавец договариваются о спросе и предложении. В России этот процесс идет, но очень неравномерно. Уже давно существует торговля, и цена определяется рынком. В основном это земля, земля под жилье, некоторые виды земель в городских районах (например, земли приватизированных предприятий).
Но большая часть потенциала рынка земли, который мы имеем, — это сельскохозяйственные земли, общая стоимость которых составляет 5 триллионов долларов, по словам Роя Простермана, директора Американского института сельского развития. И эта земля практически отсутствует на рынке и поэтому не имеет рыночной цены.
Земельный кодекс в статье 25 гласит, что нормативная цена земли — это мера стоимости земли и местоположения определенного качества, основанная на потенциальном доходе за расчетный срок окупаемости.
Земельные участки согласно Земельному кодексу, которые используются только по назначению, его нельзя продать никакому бизнесу, скажем, построить завод. В свою очередь, сделок с акциями пока нет, обычно между родственниками в деревне, и это связано с тем, что продажа с целью организации более выгодна с налоговой точки зрения, чем дарение.
Особенности рынка земли в России
Рынок земли в России формировался постепенно, чему способствовали многочисленные законы и нормативные акты. Прежде всего, следует помнить о самых важных законах и правилах. Первая — Конституция Российской Федерации, которая предоставляет собственнику земельного участка право свободно распоряжаться им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не ущемляет интересы других лиц. Под этим понимается возможность заключения сделок, предусмотренных законодательством государства.
Земельная реформа занимает центральное место в трансформации аграрных отношений. Его внедрение в России до недавнего времени осуществлялось без четкой научной концепции и связано с неоправданными экономическими затратами, социальной напряженностью, формальными изменениями во владении, пользовании и распоряжении землей. Правовая основа земельной реформы, адекватная рыночным принципам, отраженная в длительной работе над Земельным кодексом, еще не полностью сформирована.
С самого начала развития аграрной реформы концепция земельной реформы вызывала некоторые разногласия. Различия сводились к земельному вопросу, особенно к частному обороту рынка недвижимости, структуре землепользования и, соответственно, общей аграрной структуре, роли и месту в ее функционировании и других форм частной собственности на землю. В то же время на втором плане оставалась необходимость последовательного формирования новой системы земельных отношений с региональной точки зрения переходного периода. Проведению целенаправленной реформы земельных отношений препятствует теоретическая путаница в вопросах собственности на землю, которая до сих пор скрыта завершенной аграрной реформой.
Таким образом, в 1990 году началось формирование частной собственности, которая стала основой российской аграрной политики в последующие несколько лет. В начале реформы наблюдалось сильное давление на существующую систему колхозно-совхозных земельных отношений. Система выдержала этот натиск и начала адаптироваться, изменив внешнюю оболочку, но сохранив внутреннее устройство. Это было особенно характерно для периода 1992-1994 гг. В последующие годы сельское хозяйство и его компонент земельной реформы стали заложниками общего экономического кризиса, который стал препятствием для проведения аграрной реформы в стране.
Можно выделить пять переходных целевых приоритетов в реформировании системы земельных отношений в аграрном секторе России:
- Переход от монополии государственной собственности на сельскохозяйственные земли к сочетанию с частной и общинной собственностью, что открывает возможности для развития различных форм сельскохозяйственного производства.
- Социально ориентированное первичное распределение земли в ходе приватизации государственной земли путем установления норм бесплатной передачи земли работникам сельского хозяйства, пенсионерам и работникам социальной сферы села
- Введение платного землепользования, связанного с экономической эксплуатацией функции земли как неотъемлемой части национального богатства страны
- Развитие рыночного и нерыночного оборота земли, что должно способствовать достаточной концентрации сельскохозяйственных земель в руках эффективных собственников и повышению эффективности их использования в сельском хозяйстве.
- Ужесточение экологических требований к использованию сельскохозяйственных земель и государственного контроля за соблюдением земельного законодательства.
- Для реализации этих задач необходимо было создать правовые, организационные и экономические механизмы и определить переходный период для проведения реформ в России в целом и в ее регионах. Однако в стране, которая 70 лет жила только в государственной форме, существовало неоднозначное ускоренное решение вопроса собственности на землю.
Переходное состояние объективно предполагало, что земельная реформа должна основываться на постепенном и последовательном изменении сложившейся системы землевладения, исключая социальную напряженность или риск экологических катастроф. Несмотря на непоследовательность и дороговизну земельных реформ в процессе их реализации, были достигнуты некоторые положительные результаты. Наиболее важным из них является формирование новой, достаточно устойчивой рыночной структуры землевладения и землепользования в аграрном секторе экономики и в сельской местности страны.
Таким образом, несмотря на все препятствия и трудности, аграрная реформа в России была проведена, и основной формой собственности на землю стала частная собственность, о чем свидетельствуют приведенные выше статистические данные. И это стало основой для дальнейшего развития земельного рынка в России.
Антон Макаров, основатель и генеральный директор «Диван.ру»:
Рынок e-commerce большой, и события весны 2022 года отразились на нём неоднородно. Когда вырос курс доллара, люди бросились выводить сбережения из банков и покупать телевизоры, диваны и прочие товары неповседневного спроса. Два месяца этот сегмент активно рос.
В то же время спад испытали сегменты e-grocery и финтеха. Осенью, после объявления частичной мобилизации, рынок отреагировал противоположным образом — мы буквально на следующий день просели по заказам на 25% и снижение продолжилось до 30%. Как только ситуация нормализовалась, был отскок, выправление динамики, и мы стали работать как прежде.
В сегменте онлайн-продаж мебели и товаров для дома спрос очень эластичен и чувствителен к страху, который овладевает потребителями. На 2023 год мы прогнозируем рост и строим планы по тому, как его добиться.
Но при этом хорошо понимаем, что в эти планы может вмешаться очень сильная переменная — неопределённость. Если серьёзных потрясений не случится, то жизнь будет продолжаться, а общие тренды по росту онлайн-торговли не позволяют усомниться в будущем этого рынка.
Заниматься предпринимательством в России — это большой вызов, но и большие возможности. Если перефразировать цитату Илона Маска, который говорил, что быть предпринимателем — это как грызть стекло, то в России это как жевать стекловату: и колется, и мягко.
Место на онлайн-рынке ещё есть. Мы, например, сейчас будем активно тестировать работу с маркетплейсами: у этих площадок сейчас большие рекламные бюджеты, они генерируют огромный трафик.
Работа на нескольких платформах даст нам подспорье на случай очередной непредвиденной ситуации. При этом мы как DNVB-бренд (Digitally Native Vertical Brand — цифровой бренд, который развивается вертикально) будем контролировать клиентский опыт.
Дмитрий Григорьев, генеральный директор ЦИАН:
Рынок недвижимости реагирует на любую ситуацию в макроэкономике. За последние пять лет перемен на нём было множество. До пандемии квартиры быстро продавались и росли в стоимости, а в пандемию всё резко затормозилось.
Подобные крутые развороты случаются регулярно, поэтому 2022 год не стал чем-то из ряда вон выходящим.
Сейчас мы видим, что предложение на рынке увеличивается, а цены плавно снижаются: по итогам года на 10-15%. Это происходит, потому что люди хотят быстрее продать квартиры и готовы делать это дешевле. В 2023 году цены могут продолжить снижение, но не критично.
По-прежнему останутся актуальными льготные программы ипотеки: они стимулируют отрасль, поэтому важно их сохранить.
Растёт миграция населения внутри России, что стимулирует рост рынка аренды: в этом сегменте предлагают много квартир, но и спрос тоже заметно вырос.
Если говорить о рынке онлайн-торговли в целом, то на нём происходят структурные изменения. Крупные интернет-проекты перестраиваются, ищут новые категории товаров, заменяют производителей, которые ушли с рынка. Импортозамещение значительно изменит этот рынок в ближайшие год-полтора.
В остальном внутри России сейчас изолировано достаточно много денег, и это, безусловно, открывает возможности финансирования для локального бизнеса.
Нашей компании с турбулентными временами помогает справиться то, что мы остаёмся верны своим ценностям. В результате нам удалось сохранить команду и лояльность клиентов, и предложить востребованные продукты.
Например, когда крупные зарубежные игроки Booking и Airbnb ушли с рынка, мы создали сервис посуточной аренды жилья.
Во времена высокой нестабильности очень важно делать две вещи: адаптироваться к тем вызовам и возможностям, которые возникают на рынке, и продолжать вкладываться в команду.
Просвещение в области Web3
Программы и продукты рассказывают детям о Web3
Тренд — Технологии Web3 постепенно распространяются, и некоторые бренды решили просвещать детей в этом вопросе. Программы и продукты в этой сфере охватывают различные аспекты, от семейных NFT-маркетплейсов до платформ, где можно научиться создавать метавселенные.
Инсайт — Повышение уровня грамотности в области новых технологий имеет важное значение для людей всех возрастов, но особенно для молодого поколения. Именно оно, вероятнее всего, будет расти в мире, где эти технологии широко распространены, а не только разрабатываются.
- NFT-платформы, ориентированные на семьи. Toekenz — маркетплейс для детей, где можно найти блокчейн-игры, коллекционные предметы и сообщества.
- Обучающие платформы. Hatch Kids учит детей создавать метавселенные.
- NFT по культовым детским книгам. Dapper Labs планирует запустить первую NFT-платформу с произведениями детского писателя Доктора Сьюза.
- Образовательные метавселенные. Mainbot разрабатывает Winkyverse, первую метавселенную с обучающими играми.
Оценка: 8,5.
Образование в метавселенных
Этот подход предлагает большее погружение, чем обычные онлайн-курсы
Тренд — Метавселенная развивается, а бренды и учреждения создают в ней пространства, предназначенные для обучения клиентов.
Инсайт — За последние несколько лет виртуальное обучение стало популярнее не только из-за пандемии, но и благодаря его большей доступности, независимо от географического и финансового положения. Переход в метавселенную предлагает потребителям еще более иммерсивный способ получать образование.
- Образовательные программы в сфере моды. Совет модельеров Америки запустил образовательное партнерство, ориентированное на метавселенную.
- Программы обучения на базе блокчейна. Сингапурский стартап создает образовательный город Elite Education City.
- Образовательные метавселенные. Mainbot разрабатывает Winkyverse, первую метавселенную с обучающими играми.
Неофициальный импорт станет привычным делом
Долгие годы «серые» дилеры играли в России на вторых ролях: импортировать машины по неофициальным каналам было просто нерентабельно из-за курса рубля и заградительных пошлин. Но теперь ситуация изменилась — обрыв поставок и дефицит привели к лавинообразному росту цен у официальных продавцов, зато ослабление доллара и евро сделало приобретение машины за рубежом снова выгодным.
Автомобили теперь везут отовсюду — из Европы и Японии, из Кореи и Америки, шерстят рынки соседних государств вроде Белоруссии, Грузии и Казахстана. При этом такие же модели, как у российских официальных дилеров, зачастую оказываются намного дешевле. Да, «серые» варианты лишены заводской гарантии, но здесь надо вернуться к предыдущей мысли: если все пойдет так, как идет, гарантия в 2023 году останется только у «Лады» и «китайцев».
Сейчас сложно предположить, какую долю рынка займет неофициальный импорт, но он точно станет нормой жизни — хотя бы потому, что спрос на привычные марки автомобилей никогда не сойдет на нет, а купить их по «белым» каналам будет невозможно. Причем через границы будут ехать как новые, так и подержанные экземпляры, а наладить поставки постараются в первую очередь те дилеры, которые все это время работали с официальными представительствами тех же марок — просто потому, что разбираются в продукте, умеют его обслуживать и продавать, да и выживать как-то надо.
Стоимость зерен на данный момент высока, но потенциально может расти и дальше — из-за инертности поставок в Россию, роста цен на кофейных биржах, увеличения издержек фермеров на фоне инфляции. Изменение цен, вероятно, замедлит темпы роста российского рынка, но уменьшения числа людей, регулярно пьющих кофе, мы пока не фиксируем, и, признаться, не ждем. Все последние годы потребление кофе в России росло, и есть надежда, что этот тренд продолжится.
При этом нельзя исключать, что инфляция и снижение доходов населения могут повлиять на потребление кофе вне дома или снизить требования к его качеству. С другой стороны, кофе — это часть культуры, источник дофамина, и вряд ли многие захотят отказаться от доступной радости, являющейся, к тому же, напоминанием о западном образе жизни.
Вероятно, постепенно рынок стабилизируется: долю ушедших западных брендов, таких как «Paulig», «Tchibo», «Lavazza», займут местные производства. Часть игроков могут консолидироваться, не исключено появление новых проектов. А уход из страны Starbucks и McDonalds может открыть для местных кофеен новые возможности — причем как для локальных, так и для сетевых.