Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приватизировать землю в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома – процедура, имеющая ряд нюансов. Во-первых, МКД, возведенные до 2005 года, внесены в Росреестр вместе с прилегающей территорией и переданы в собственность владельцам квартир автоматически. Во-вторых, начиная с 2013 года, все постройки поставлены на кадастровый учет застройщиками. Таким образом, приватизации подлежат участки, прилегающие к домам, построенным в период с 2005 до 2013 года.
Стоит отметить, что приватизация придомовой территории возможна и в малоэтажных домах. Сама процедура оформления не имеет отличий от вышеописанных, однако, оформить в собственность такие участки могут лишь жильцы нижних этажей. Что касается назначения территории, то она предназначается для посадки плодовых деревьев, овощей, зелени, постройки кладовых помещений и т.д.
В случае, когда инициатором приватизации выступает всего один владелец, размер территории, переходящей в его собственность, будет пропорционален его доле собственности в МКД. Таким образом, если гражданин, владеющий квартирой в МКД, имеет в собственности площадь, составляющую 0,29% от общей, то он вправе рассчитывать при приватизации на часть земельного участка, составляющую 0,29% от общей его площади.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Стоит ли оформлять – плюсы и минусы
Однозначно сказать, стоит оформить землю при МКД в собственность или нет – нельзя, поскольку универсального решения здесь не может быть. У этой возможности есть как преимущества, так и недостатки, и окончательный вариант зависит от индивидуальной ситуации.
| Преимущества | Недостатки |
| + возможность полностью распоряжаться земельным участком в соответствии с нуждами дома;
+ эффективный контроль за работой УК и обслуживающих организаций; + снижение расходов на ремонт, если собственники будут активно участвовать в организации работ; + исключается риск, что работы по благоустройству будут снесены администрацией (например, если жильцы решат проложить новый асфальт, его уже никто не снимет); + возможность получать дополнительную прибыль от сдачи в аренду, которая направляется на общедомовые нужды. |
– процедура достаточно трудоемкая;
– управление будет осуществляться через собрания, организовать которые сложно; – в крупных МКД управление будет затруднено за счет большого количества неактивных собственников; – эффективность управления напрямую зависит от активности собственников и инициативной группы. |
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Использовать участок земли в коммерческих целях можно будет только с разрешения собственников, то есть жильцов МКД | У собственников появляется обязанность по оплате имущественного налога, а значит, цифра в квитанциях за ЖКУ заметно возрастет (чем больше площадь квартиры, тем больше налог) |
| Если территория около дома будет отчуждена муниципалитетом для каких-либо нужд, жильцам будет выплачена компенсация | Благоустраивать и обслуживать территорию (вывозить мусор, убирать снег, поддерживать чистоту на детских площадках и прочее) жителям придется самостоятельно за свой счет |
| Появится возможность получения прибыли с коммерческого использования двора, например, со сдачи его части в аренду или с организации на территории около МКД платного паркинга | |
| Общая стоимость квартир в домах с приватизированными дворами несколько выше остальных |
Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы
Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.
Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:
|
№ |
Плюсы приватизации участка под МКД |
|
|
1 |
Возможность использования территории по своему усмотрению |
На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей. |
|
2 |
Защита земли |
Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли. |
|
3 |
Коммерческое использование |
На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД. |
Оформление придомового участка: порядок действий
| Организация общего собрания жильцов | На общем собрании должны присутствовать собственники квартир в домах, к которым относится территория. Чтобы решение собрания было признано действующим, надо собрать более 50% жильцов. Все результаты и коллективные решения протоколируются. Если собственники утвердили проект границ, выбирается ответственное лицо. Представитель будет действовать от имени владельцев квартир. |
| Подача заявления | Необходимо найти и заполнить заявление на переоформление территории в долевую собственность. Собрать следующие бумаги:
Заявление и пакет документов направить Комитет земельных ресурсов. |
| Межевание (требуется не всегда) | Для утверждения границ участка потребуется:
|
| Постановка земли на учет | Для завершения оформления территории представитель обращается в Росреестр и предоставляет:
Запись о праве собственности на землю вносится в ЕГРП. Участок ставится на учет в кадастровой службе. Представитель жильцов получает техпаспорт на данный объект, свидетельство, подтверждающее право собственности. |
После приватизации земля переходит из государственных владений в собственность жильцов многоквартирного дома. Владельцы или управляющая компаний смогут улучшать участок.
Размер придомовой территории должен быть прописан в техническом паспорте после введения дома в эксплуатацию. Минимальная величина прилегающего участка не может быть меньше площади, занимаемой домом. Если данное значение не установлено в документах, необходимо обратиться в муниципальный орган, управляющий имуществом города.
Для установления границ участка примыкающего к строениям проводится обязательное межевание территории. Размер прилегающей к дому площадки определяется с учетом ряда факторов:
- число этажей и квартир;
- периметр жилого дома, фундамента;
- площадь земельного участка;
- наличие соседних строений;
- предписания административных органов.
В приватизированную площадь согласно законодательству нельзя включать участки общественного пользования: проезды, скверы, парковые зоны. Проект границ участка выносится на утверждение жильцов.
Таким образом, перед проведением приватизации (если территория не значится на кадастровом учете) необходимо встать на учет в администрации и заказать межевание в БТИ.
Пакет документов, чтобы оформить в собственность придомовую территорию многоквартирного здания
По окончании межевых работ, службой Росреестра производится процедура постановки на кадастровый учёт и регистрируется собственность. Чтобы это осуществить, заявителю требуется предоставить следующие бумаги:
- заявление, написанное лицом, уполномоченным на осуществление действий юридического толка в интересах собственников многоквартирного жилого здания;
- межевой план;
- техническая документация на жилое многоквартирное здание;
- документы, которые подтверждают формирование придомовой территории (это местные распорядительные акты);
- удостоверения личности всех заявляющих (либо доверенность на представляющих их интересы лиц);
- квитанция с оплаченной госпошлиной.
Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность?
Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.
Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца.
Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками, построенными на общем земельном участке.
Чтобы в полной мере распоряжаться своим земельным участком, собственники дома должны обратиться в Росреестр для включения в состав общего имущества земельного участка придомовой территории. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей дворовой территории жильцы дома уже приобрели при покупке или приватизации квартиры. При этом жители должны получить в администрации план земельного участка, выделенного при строительстве дома. Часто администрации городов противятся выдаче планов или по какой-то причине их не имеют. В таких случаях придется восстанавливать план участка в судебном порядке, руководствуясь свидетельскими показаниями, фактом размещения на придомовой территории элементов инженерной инфраструктуры, малых форм благоустройства территории дома.
Суды, как правило, признают земельный участок общей долевой собственностью на основании надлежаще подготовленных документов. Затем с решением суда и необходимыми документами следует обратиться в территориальное управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на придомовую территорию. Регистрация земельного участка в общую долевую собственность требует некоторых усилий, но в итоге жители будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они. От решения – оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.
Приватизация участка земли под многоквартирным домом – приобретение права собственности на конкретный участок земли, который находится рядом с недвижимым строением. При этом всё это (земля, строение) является собственностью государства.
Условием, при котором лицо (жилец многоквартирного дома) может приватизировать земельный участок, является определенный промежуток времени, на протяжении которого жилец его эксплуатировал.
Информация!
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома выгодна не только для собственников жилья, но и для властей, которые получают налог и ведут учет собственности и придомовых территорий.
Права, обязанности жильцов после приватизации
После оформления права собственности у жильцов возникают определенные права и обязанности:
- Необходимо заключить договор и своевременно оплачивать услуги по расчистке снега, уборке мусора и листвы. Формально, это можно делать и самостоятельно, общими усилиями жителей, но как правило, никто не хочет заниматься такой работой.
- Возводить и сносить объекты на территории (за исключением тех, которые нужны для обслуживания дома).
Пример: Можно снести киоск, который продает овощи и на его месте построить полноценный магазин, но нельзя трогать здание электроподстанции.
- Облагораживать и озеленять территорию по собственному усмотрению.
- Огораживать отдельные участки, но не нарушая права людей.
- Создавать парковочные места.
Проблемы, которые могут возникнуть
Первая сложность, о которой сегодня часто говорят, — это невозможность приватизации. Дело в том, что с развитием города огромное число участков быстро уходит с молотка. В момент, когда жители решаются на приватизацию, участок перед их домом оказывается меньше по площади, чем территория под домом. Это противоречит закону, в результате приватизация становится невозможной. Именно поэтому часто советуют как можно быстрее оформлять территорию двора в собственность.
Еще одна проблема — это уход за придомовой территорией. Летом это не так заметно, но в зимний период возникает проблема уборки снега. В больших дворах приходится нанимать сразу несколько дворников. Не стоит этого бояться, ведь проживание в ухоженном дворе — это приятно. Некоторые граждане делают заграждения, расширяют детские площадки во благо жильцов.
При поломках на территории двора, как уже сказано выше, все расходы лягут на плечи жильцов. С одной стороны, это тяжкое бремя. В самых серьезных случаях можно продать часть территории двора и возместить убытки.
Порой жильцы многоквартирных домов не знают, что им принадлежит территория двора. Как итог: на парковках большая часть автомобилей не принадлежат жильцам, у дома во всю развивается стихийная торговля. Чтобы избежать проблем, необходимо вовремя заниматься их решением и относиться к придомовой территории также скрупулезно, как и к своему жилью.
В законодательстве закрепляется, что собственник недвижимого имущества, расположенного на территории, принадлежащей государству или муниципалитету – имеет возможность выкупить или арендовать земельный надел, где расположен этот объект.
Устанавливается, что на безвозмездной основе человек имеет возможность приватизировать в течение жизни лишь один участок. Остальные процедуры подобного рода проводятся платно.
Отказать в проведении рассматриваемой процедуры могут только, когда участок изымается или ограничивается в обороте. Также отказ предусматривается в ситуации, когда на этой территории планируется возведение другого объекта. Решение об отказе может быть обжаловано заявителем посредством подачи иска в судебный орган.
Окончательное решение относительно проведения приватизации должно быть озвучено заявителю не позднее двух недель с момента подачи запроса в соответствующий орган. В то же время следует отметить, что такой орган имеет правомочия отвечать на запрос в течение 2 месяцев.
Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, жильцы дома, владеющие квартирами на основании права собственности, автоматически являются совладельцами всех нежилых помещений и земли под домом, а также вокруг него. Таким образом, приватизация участка как таковая вообще не требуется, это уже сделано. Однако данный момент актуален только для сравнительно новых строений, возведенных после 2005 года.
А вот если дом был построен раньше, есть вероятность, что на него не был оформлен кадастровый паспорт, не было переоформлено право собственности и территория до сих пор принадлежит муниципалитету. В такой ситуации уже придется заниматься данным вопросом, чтобы получить землю в собственность.
К нежилым помещениям, находящимся в общей долевой собственности всех жильцов не относятся те из них, которые предназначаются для обслуживания хотя бы двух квартир. Пример: лифты, лестничные площадки, помещения, отданные под коммуникации, трубы, проводку, электроподстанции и так далее.