Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешено ли на одном участке ИЖС построить два жилых дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Альтернативные способы
Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.
Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.
Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.
Два отдельных дома на участке: как продать и купить
«Практика показывает, что несмотря на отсутствие запрета на строительство двух домов в пределах одного участка, Росреестр не регистрирует право собственности на второй жилой объект, если земля не разделена на отдельные наделы. Часто дома признают самовольными постройками и сносят» — такое утверждение было получено от эксперта по недвижимости.
Желающих купить два дома на одном участке не так много, как хотелось бы собственникам. В таких ситуациях земля либо делится, либо каждый дом продаётся по отдельности. Когда приобретается один из двух домов, покупатель должен понимать, что будет владеть только на 1/2 долей в праве собственности на землю.
С такими правилами согласны не все покупатели, что приводит к трудностям продажи двух домов на одном участке.
Альтернативные способы
Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.
Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.
Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.
Очередная мина замедленного действия для застройщиков, или стройка по принципу — один жилой дом один земельный участок?
Статья 17 названного выше закона № 171-ФЗ, пункт 2: 2) часть 6 статьи 16 [ Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ] изложить в следующей редакции: «6.
Рекомендуем прочесть: Юрист в сфере госзакупок
Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости .». Дальше возникает вопрос: как толковать эту норму? Сложно себе представить, что данные о земельном участке, на котором на основании разрешения на строительство ведётся строительство многоквартирного жилого дома, не внесены в кадастр.
Регистрация двух домов на одном земельном участке
Крайне важную ситуацию с попыткой узаконить многоквартирный дом, построенный на 6 сотках, разобрал Верховный суд РФ.
Его анализ конкретной юридической ситуации важен потому, что, несмотря ни на какие скандалы, связанные с подобным строительством, недобросовестные застройщики продолжают возводить хоромы на огородах, а обманутые низкой ценой граждане их покупать. Управление Росреестра по Республике Татарстан информирует граждан обо всех значимых изменениях, произошедших в связи с вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Это влечет невозможность одновременно обращаться за регистрацией права на образованные объекты и о регистрации переходе права на один из образованных. Таким образом, одновременно купить-продать один из домов на размежеванном участке, не поставив прежде образованный объект на кадастровый учет и не зарегистрировав на него право, не представляется возможным. Вопрос вот в чем: есть земельный участок 11 соток.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Правила застройки земельного участка под ИЖС в 2021 году
Теперь вы знаете о том, как оформить участок под ИЖС в собственность и как зарегистрировать дом. Теперь рассмотрим вопрос постройки дома. Дело в том, что существуют определенные требования и нормы строительства на земельном участке ИЖС в 2021 году, которых следует придерживаться. СНиП для строительства частного дома ИЖС в 2021 году гласит следующее:
- Получение разрешение на строительство. Перед постройкой дома на участке вы должны получить соответствующее разрешение. Для этого сперва вам следует сходить в БТИ по месту жительства, чтобы получить план участка. Также вы можете заказать в БТИ план будущего здания. Если вы не доверяете БТИ, вы можете заказать план будущего строения в частной компании. После этого вам необходимо собрать документы для строительства дома на участке ИЖС — личный паспорт, план участка, план дома, а также любой документ, который подтверждает право собственности на землю. С этими документами вам следует посетить органы местного самоуправления и написать заявление. После этого вашу заявку рассмотрят, а в случае одобрения вам выдадут разрешение на строительство.
- Строительство дома. На данном вам вы занимаетесь постройка дома в соответствии с планом.
- Ввод в эксплуатацию. После постройки дома вам необходимо ввести дом в эксплуатацию. Для этого вы должны посетить органы местного самоуправления и заказать выезд на дом специальной комиссии. Эта комиссия должна проверить, что вы построили дом согласно плану строения (этот план вы подавали в органы местного самоуправления на этапе получения разрешения на строительство). Если все хорошо, то составляется специальный акт; вы этот акт подписываете и передаете в органы местного самоуправления. Если же во время строительства вы отступили от плана, то комиссия не примет такой дом (а такой дом нужно перестроить, чтобы он соответствовал плану). Если вы построили на участке дачный или садовый дом для сезонного проживания, то выезд специальной комиссии не требуется. Чтобы ввести такой дом в эксплуатацию, вам следует заполнить специальную декларацию, в которой следует отразить некоторые технические характеристики дома (тип материалов, размер стен и так далее); потом эту декларацию следует передать в органы местного самоуправления.
- Регистрация дома. Следует помнить, что после постройки вам необходимо внести данные о доме в Росреестр. Узнаем, как зарегистрировать дом на участке ИЖС — для этого нужно обратиться в отделение Росреестра, написать заявление и предоставить все необходимые документы (документы на землю, личный паспорт, план участка, план строения и некоторые другие); также вам следует оплатить госпошлину, которая составляет 1.200 рублей. После этого ваш дом зарегистрируют.
Новые правила и сложные случаи
Исследование рынка строительной экспертизы показало, что лишь очень немногие компании, предлагающие экспертные услуги, соответствуют всем официальным нормам. Правда если уж такая организация берётся за дело, то владелец самостроя получает козырного туза для противостояния с властями. Например, экспертные заключения от « Агентства Строительных Решений » позволили в одном только феврале 2021 года зарегистрировать через суд несколько частных домов, построенных в посёлке Горный щит.
В принципе владелец незарегистрированного дома может дождаться, пока местные власти начнут с ним судиться, но правильнее будет обратиться в суд первым. Это ощутимо повысит вероятность хорошего (для домовладельца) исхода. Собственно сегодня стало нормальной практикой регистрировать частные постройки через суд, если по стандартной схеме сделать это не получается.
Какое расположение бани на участке является правильным
- Дымная баня или по-черному:
- размещайте ее на участке не ближе, чем в 12 метрах от ближайших строений и его границ;
- учитывайте розу ветров, чтобы дым не задувал в жилые дома;
- не разрешается устанавливать бани такого типа в густонаселенных поселках, и не желательно это делать в сельской местности из-за повышенной пожароопасности.
- Недымная баня или по-белому:
- размещайте поодаль от других строений;
- ее можно совмещать с садовыми и дачными домиками, что позволит сэкономить на устройстве водопровода и канализации, а также на площади участка;
- совмещение с жилым домом требует согласования с архитектором. Не следует размещать в жилом доме влажную баню, лучше отдать предпочтение суховоздушной сауне;
- для недопущения негативных последствий при совмещении бани и дома, следует ответственно подойти к гидроизоляции помещения и его вентиляции;
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
Сколько домов можно построить на одном земельном участке
Если дом полностью соответствует установленным к индивидуальному жилищному строительству требованиям, а именно имеет не более трех этажей и предназначен для проживания только одной семьи, то для него нет нужды подготавливать проектную документацию. В этом случае просто необходимо обратиться в орган местного самоуправления и запросить разрешение на строительство. Для этого потребуется собрать пакет документов, включающий в себя:
Тут помимо описанного мной случая деления на 2 участка, есть еще один выход. Перед строительством второго дома, договориться в архитектуре о том, что жилым будет оформлен новый построенный дом, а старый или снесен или переведен во вспомогательную постройку. Но тогда придется проходить через Разрешение на строительство. Газовые службы без него не подключат.
Два дома на одном участке
- Соблюдение установленных расстояний. Дом должен находиться на расстоянии шести метров до ближайшего строения, расположенного на соседнем участке. В пределах собственного участка дистанция должна быть не менее метра до хозяйственной постройки и не менее трех метров до стен второго жилого дома.
- Соблюдение плотности застройки. Этот параметр рассчитывается на основании размера земельного участка, площади жилого дома и двух коэффициентов. Чаще всего все показатели находятся в пределах нормы, поэтому редко встречается отказ по этой причине.
- Соответствие целевого назначения участка. Участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, только в этом случае можно получить разрешение на постройку второго дома. Выдается оно городским или районным управлением архитектуры.
Многие владельцы собственных земельных участков часто сталкиваются с желанием расширить жилую площадь не просто с помощью еще одной пристройки к основному дому, а просто построив с нуля еще один коттедж на том же участке. Но немалую часть одолевают сомнения – а разрешено ли подобное законом? На самом деле не существует прямого запрета на возведение второго жилого дома на одном участке, но при этом установлены достаточно четкие требования, без которых невозможно получить разрешение на строительство.
Постройка двух домов на одном участке
Итак, можно представить вот такую ситуацию – на земельном участке стоят два разных жилых дома. К примеру, в одном проживает семья, а в другом домик для обслуживающего персонала и охраны. В элитных поселках такое встречается часто. Или, например в одном доме взрослые родители, в другом их ребенок с семьей.
В любом случае никаких прямых запретов на постройку второго дома на одном участке нет. Закон подобное не запрещает. Однако здесь есть свои нюансы.
Когда участок в долевой собственности, то его нельзя разделить. В таком случае его собственники могут оформить соглашение, в котором будет четко прописан порядок пользования участком. Здесь и должно быть оговорены все постройки на территории этого участка. Зачастую с этим не возникает никаких проблем и все проходит очень легко.
Однако далеко не всегда у собственников получается найти компромисс. Во многих случаях решение этой ситуации переходит в зал суда.
Очень важно, чтобы постройка соответствовала всем правилам и требованием градостроительных регламентов. Нарушать эти нормы никак нельзя.
Важно, чтобы строение находилось как минимум на несколько метров дальше границы участка, а со стороны дороги на 5 метров от границы участка. Также нужно учитывать правила и регламенты каждой области, к примеру, в столице есть свои нюансы, и есть такие понятия как «плотность застройки».
Если же вдруг что-то будет не так, то эту постройку могут отнести к категории самовольных строений. Это может обернуться спорами с соседями и многочисленными судебными заседаниями.
Также стоит заметить, что прежде чем начинать строительство, нужно в соответствующем уполномоченном органе оформить разрешение на строительство.
Два в одном: можно ли строить второй дом на участке
Подача уведомления о планируемом строительстве дома осуществляется в установленной форме лично в местном МФЦ, департаменте архитектуры и градостроительства, либо в электронном виде на портале «Госуслуги» при наличии у вас электронной подписи.
К уведомлению необходимо приложить следующие документы (копии):
- Документ, удостоверяющий личность.
- Документ на право собственности на земельный участок.
- Кадастровый план земельного участка.
- Планировочную схему размещения нового дома или пристройки к существующему реконструируемому дому. Планировочная схема должна быть выполнена на топографической съёмке с указанием расстояний между зданиями и сооружениями внутри участка и лимитируемых расстояний до сооружений вне участка.
- Архитектурно-планировочные чертежи планируемого дома или пристройки с указанием этажности, площади, высоты, назначения помещений, конструктивных особенностей и спецификацией основных строительных и отделочных материалов.
Сигналом к началу строительства может послужить ответ-согласие местных муниципальных органов, либо отсутствие какого-либо ответа в течение 7 суток.
Не забывайте, что у вас должно быть подтверждение подачи уведомления о планируемом строительстве дома – это может быть справка из МФЦ, подпись и печать исполнителя на втором экземпляре уведомления. В интернете вам также выдаётся электронное подтверждение об отправке.
Поводом для отказа в разрешении на строительство могут стать:
- нарушение градостроительных, противопожарных и санитарных норм в планировке участка и самого строения;
- нарушение требований к индивидуальному жилому строению, а именно:
- число наземных этажей более 3-х;
- высота наземной части здания более 20 м;
- планировка здания выполнена в виде многоквартирного дома;
- планируемое строение попадает в природоохранную или культурно-историческую зону;
- отсутствие согласований с техслужбами близко расположенных промышленных и других потенциально опасных объектов, имеющих свою охранную зону;
- не правильно заполненное уведомление, ошибки, подчистки, а также нехватка каких-либо документов.
Устранив, по возможности, имеющиеся недочёты, уведомление о планируемом строительстве дома со всеми приложениями подаётся заново.
По окончании строительства необходимо осуществить ввод в эксплуатацию построенного дома или пристройки к существующему жилому зданию.
Процедура также заключается в подаче уведомления о завершении строительных работ. В назначенный день специалисты БТИ или МФЦ проведут обследование и замеры вводимого в эксплуатацию строения.
При соответствии построенного (реконструированного) здания заявленным разрешённым параметрам, в качестве подтверждения ввода в эксплуатацию построенного дома, вы получите акт приёмки вашего ИЖС в эксплуатацию и технический план строения.
И, наоборот, при существенном отступлении от запланированной схемы строительства, что повлекло нарушение строительных норм и правил, интересов соседей, превышения этажности и прочих нарушениях, дом в эксплуатацию не будет принят до устранения недостатков.
Отказ от устранения недостатков в установленный срок влечёт принятие решения о сносе строения за счёт владельца.
- Требуется определить положение дома на территории: от границы со стороны улицы до дома необходимо соблюсти расстояние – пять метров. От соседского участка до сооружения должно быть расстояние не больше трех метров.
- На участке, как уже было упомянуто, может располагаться только один дом.
- Нормы по осуществлению строительных работ устанавливают, что общая площадь дома не должна превышать 1500 кв.м.
- Если к дому будут примыкать постройки хозяйственного типа, то расстояние до соседской границы требуется измерять в отдельности от каждого здания.
- В соответствии с нормами удаленность дома от леса должна составлять не менее 15 метров.
- Если в возводимом здании будет установлена печь или котел автономного использования, предназначенный для отопления, то требуется соблюсти, чтобы высота котельной не была меньше 2,5 метров, а площадь помещения не менее 6 кв.м.
- При строительстве важно учитывать систему водоснабжения. Его функции может выполнять колодец или централизованная коммуникационная система.
- Необходимо убедиться в правильности всей составленной документации. Только при грамотном оформлении всех документов в дальнейшем будут отсутствовать проблемы. Важным требованиям является наличие у владельца Свидетельства, подтверждающие его права на собственность.
- После окончания проверки подлинности каждого документа и их наличия, требуется согласовать планировку. При этом запрещается отступать от принятых норм, строительные работы должны соответствовать документам СНиП.
- Перед строительством требуется обозначить пограничные линии – установить забор или другое ограждение. К их возведению также применяются определенные требования, устанавливаемые К их возведению также применяются определенные требования, устанавливаемые СНиПом. Их соблюдение является обязательным и позволяет избежать проблем с соседями.
- На принадлежащем гражданине участке разрешается строить дом для постоянного проживания, баню и гараж, а также летнюю кухню и вольеры для скота.
Как уже было сказано, все объекты, которые будут расположены на территории участка, должны быть оборудованы согласно нормативам СНиП. Поэтому, где угодно построить дом, баню, хозпостройки и даже высадить деревья не получится. Все должно быть согласованно и спланировано по государственным требованиям.
Перед застройкой необходимо правильно вымерить расстояния и отметить расположение всех объектов и коммуникаций. Расстояние от дома отмеривается от выступающей части цоколя. Расстояние между домами, отмеривается от окна до стен соседского дома. Если ваш дом расположен от соседских стен меньше чем 1 метр, необходимо скат крыши делать в сторону своего участка.