Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.
Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.
Следует добавить, что подача иска в суд может мотивировать жильцов погасить долг еще до заседания. Подобные действия ответчиков очень распространены на практике.
Как защищаться от повышения арендной платы?
Общеизвестно, что земля представляет собой очень ценный производственный ресурс, использование которого позволяет эффективно вести предпринимательскую деятельность и получать прибыль в самых разных отраслях экономики. По этой причине широко распространены отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
На практике арендаторы таких участков сталкиваются с тем, что орган местного самоуправления, прикрываясь «общественными интересами», стремится выжать из арендаторов как можно больше, с целью чего периодически в одностороннем порядке повышает им арендную плату.
Такое повышение ведет к значительному увеличению расходов и часто становится критическим для ведения бизнеса.
Поэтому закономерно возникает вопрос: как с этим бороться? Что говорит на эту тему действующее законодательство и что говорят суды, его применяющие?
Начиная с 1999 года федеральным законом (как правило, это законы о бюджете) устанавливаются предельные коэффициенты повышения ставок земельного налога и арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Динамика изменения данных коэффициентов представлена в следующей таблице:
| Федеральный закон | Год | Коэффициент увеличения ставок земельного налога | Коэффициент увеличения арендной платы |
| Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2000 год» от 31 декабря 1999 года № 227-ФЗ (ст. 18) | 2000 | 1,2 | 1,2 |
| Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2001 год» от 27 декабря 2000 года № 150-ФЗ (ст.12) | 2001 | 2 | 2 |
| Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2002 год» от 30 декабря 2001 года № 194-ФЗ (14) | 2002 | 2 | 2 |
| Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в ч. 2 НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ» от 24 июля 2002 года № 110-ФЗ (ст. 7) | 2003 | 1,8 | 1,8 |
| Федеральный закон от 07.07.03 № 117-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ч.2 НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) РФ» (ст. 7) | 2004 | 1,1 | Нет |
Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?
Для более точного понимания необходимо разобраться, как закон трактует понятие «самозанятый» и какие ограничения применимы к этой категории налогоплательщиков. В ФЗ-422 сказано, что самозанятые граждане вправе выполнять работу или оказывать услуги самостоятельно и получать за это материальное вознаграждение. Они могут продавать товары или имущественные права, но с определенными ограничениями. В пункте 1 статьи №6 этого закона перечисленные эти ограничения:
- Нельзя продавать подакцизные товары (алкоголь, табачная продукция);
- Нельзя добывать и продавать полезные ископаемые, заниматься лесозаготовкой;
- Нельзя перепродавать товары или имущественные права — для такого вида деятельности нужно оформлять ИП;
- Нельзя работать в интересах третьих лиц. Это могут быть как агентские договоры, так и доставка товара.
Ответственность за подписание договора аренды задним числом
Как известно, договоры аренды недвижимого имущества*(1), заключаемые на срок не менее года (далее — договоры аренды), подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации.
Не касаясь деталей практической реализации такого подхода, заметим, что он позволил бы сохранить публичность сведений об обременении недвижимости и исключить не совсем удобную для участников гражданского оборота регистрацию самой сделки-основания. Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г.
N 3.3-6/94 Практические аспекты Одновременное существование сложной и упрощенной процедуры заключения договоров может породить соблазн использования последней и в тех случаях, когда это не вполне соответствует требованиям закона.
Подписание договора «задним числом» Последствия отсутствия регистрации В свете вышесказанного любопытным является постановление Пленума ВАС РФ*(13), которым внесены дополнения в постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73.
В Постановлении N 13 сформулированы в том числе следующие правовые подходы.
Как составить доп.соглашение
Для составления дополнительного соглашения к трудовому договору законом РФ не предусмотрено заполнения какой-либо единой унифицированной формы, так что писать его можно исходя из собственного представления о документе и потребностей или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон документа, – по его образцу. Важно соблюсти только два основных правила: бланк по своей структуре должен отвечать общепринятым стандартам кадрового делопроизводства, а по тексту включать в себя ряд обязательных данных.
В «шапке» пишется:
- наименование документа и его номер;
- номер и дата составления трудового договора, к которому данное доп.соглашение относится;
- место, дата заключения самого соглашения.
Далее идет основная часть, куда вносится:
- наименование организации-работодателя;
- должность, фамилия-имя-отчество руководителя;
- сведения о сотруднике (должность, фамилия-имя-отчество, паспортные данные).
Затем, по пунктам прописывается, какие именно изменения вносятся в трудовой договор при помощи данного соглашения. Если речь идет о заработной плате, то она должна указываться как цифрами, так и прописью.
Что нужно учесть при изменении оклада
Стороны трудовых отношений должны помнить, что оформление изменения размера вознаграждения труда может быть только в письменной форме. При этом и руководство компании и сам работник обязательно должны подписать либо допсоглашение, либо новый трудовой контракт.
В некоторых случаях изменение оклада может сопровождаться понижением зарплаты. Случаи, когда это можно сделать строго перечислены в ТК РФ, например, изменение организационной структуры. В этом случае за администрацией фирмы устанавливается обязанность, предупредить работника о данном событии не менее чем за два месяца.
Для ИП данный срок снижен до двух недель. При этом работодатель должен предложить сотрудникам, у которых предполагается снижение оклада при наличии свободных мест вакантные должности.
Можно ли заключать договор «задним числом»?
Однако положения закона также гарантируют право хозяйствующим субъектам свободы договора.
То есть, стороны свободны в заключении договора и выборе их условий, главное, чтобы положения договора соответствовали закону и не противоречили воле одной из сторон. Кроме того, ч.2 ст. 425 ГК РФ предусматривает возможность применения условий договора на фактические отношения, сложившиеся между сторонами до заключения договора. Здесь главное, что отношения фактически были до момента заключения договора и этому есть доказательства (письменные), потому как в случае отказа одной из сторон от каких-либо отношений без договора, положения ч.
2 ст. 425 ГК РФ работать не будут.Здесь важно отметить, что ретроспектива не может быть бесконечной.
Важно указать, какой период до заключения договора регулируется его положениями.
Можно ли заключить трудовой договор задним числом
Итак, первый и самый главный вопрос – а законно ли это вообще?
Отвечая на этот вопрос, мы бы предложили для начала разобраться, что является законным, а что нет.
«Законно», это в соответствии с законом. Соответствует ли прием на работу работника задним числом нарушением закона? Безусловно. Но так ли страшны правовые последствия такого нарушения и так ли уж незаконен такой прием на работу? Давайте разберемся.
Обратимся к ст. 16 Трудового кодекса (далее – ТК РФ) – в ней сказано, что трудовые отношения возникают между сторонами «на основании трудового договора».
Статьей 61 ТК РФ установлено, что трудовой договор начинает действовать в день его подписания, как работником, так и работодателем «либо со дня фактического допущения работника к работе», в том случае если работодатель сам разрешил выполнять такую работу или был в курсе, что работник к работе приступил.
Т.е. чисто юридически на работу можно устроиться задним числом даже без трудового договора, просто приступив к выполнению своих трудовых обязанностей с ведома, или поручения работодателя, который впоследствии просто подготовит трудовой договор для оформления трудовых отношений.
Де-факто, трудовой договор может быть подписан намного позднее фактического трудоустройства работника. В таком случае он будет, как бы, подписан задним числом, поскольку дата его подписания будет позже даты самого документа. При этом, ничего очень страшного не произойдет, потому что работник и так уже приступил к работе и де-факто между ним и работодателем уже сложились трудовые отношения, которые позднее оформляются Трудовым договором задним числом. До момента подписания договора права и обязанности сторон регулируются Трудовым кодексом и отраслевыми нормами.
Также трудовой договор считается заключенным задним числом, даже в том случае, если дата на самом трудовом договоре и дата подписания не совпадают, т.е. дата фактического подписания позже даты договора. Далее мы подробнее рассмотрим, как фиксируется дата начала трудовых отношений, помимо трудового договора.
То есть заключить трудовой договор задним числом можно, в том случае если вы или ваш работодатель готовы нести риск ответственности за такое действие. Именно риск, потому что далеко не всегда такие нарушения выявляются и еще реже за них штрафуют. Далее мы подробно поговорим о возникающих у сторон рисках.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Могут ли уволить задним числом с работы
Увольнение задним числом по собственному желанию — порядок и правила Бывают случаи, когда работники срочно уезжают на работу в другую местность, не оформив отпуск или увольнение. Затем, если работник решил уволиться, предприятие идет ему навстречу и оформляет задним числом увольнение по соглашению сторон. При этом поскольку днем увольнения должен быть последний рабочий день, инспектор отдела кадров проставляет в табеле 8 часов и бухгалтер вынужден начислять зарплату за не отработанное фактически время. Это влечет за собой обязанность выплатить расчетные в день увольнения, для чего нужно перечислить в тот же день налоги, что в данном случае невозможно при проверке этот факт влечет за собой штрафные санкции со стороны налоговой инспекции.
.
Как задним числом устроить директора или генерального директора на работу в 2022 и 2023 году
Директор или генеральный директор компании имеет особый статус – в соответствии с ФЗ «Об ООО».
Ген.директор — это единоличный исполнительный орган организации и в его отношении применяется особый правой статус, поскольку такое лицо одновременно является и работником (его нанимает собственник организации от имени организации) и работодателем (поскольку, будучи избранным, он без доверенности действует от имени фирмы, заключая трудовые договоры с работниками).
Итак, если о трудоустройстве обычного работника государство узнает от работодателя посредством формы СЗВ-ТД, то о назначении руководителя становится известно заранее из ЕГРЮЛ.
Федеральным законом №129 «О государственной регистрации…» предусмотрен срок, в течение которого организация должна уведомить о назначении на должность (приеме на работу) нового руководителя. Этот срок составляет три дня с даты принятия решения о назначении. Датой принятия решения является дата, указанная на решении о назначении или протоколе общего собрания участников о назначении.