Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольные постройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.
Положительное решение суда возможно в случае, когда:
- истец является законным собственником дома и земли;
- реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
- объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
- истец не имеет претензий от соседей;
- соблюден досудебный порядок решения спора.
Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.
Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки
Реконструкцию часто сравнивают с реабилитацией или капитальным ремонтом. Однако это ошибочное мнение. Реновация относится только к изменениям интерьера дома, капитальный ремонт — к замене или восстановлению определенных элементов, а реконструкция — к изменениям поверхностей и фасадов помещений.
Чтобы получить общее представление о различиях, давайте кратко рассмотрим реабилитацию и реконструкцию.
Согласно статье 25 Федерального жилищного кодекса РФ, перепланировка — это изменение части дома, требующее внесения изменений в техническую конструкцию дома. Сюда входят:.
- перенос дверных и оконных проемов, и
- перемещение или демонтаж стен, и
- установка дополнительных санитарных узлов, например.
Разрешение на перепланировку дома необходимо получить через прямой запрос в региональном отделении или через МФЦ.
Реконструкция под видом переустройства незаконна
По апелляции муниципалитета Верховный суд Российской Федерации не согласился с выводами первых двух судов. Верховный суд отметил, что пристройка была возведена на земельном участке, входящем в общую долевую собственность многоквартирного дома. Она представляла собой помещение с отдельным входом, построенное на монолитном фундаменте из железобетона с наружными кирпичными и кровельными стенами.
Такое строительство изменило площадь квартиры, а также увеличило общую собственность многоквартирного дома за счет новой окружности.
Верховный суд отметил, что для осуществления такой реконструкции необходимо было получить согласие всех собственников многоквартирного дома (статья 36 часть 3 Жилищного кодекса и комендант), если общая собственность дома изменялась. Заявитель не поднимал этот вопрос перед ОКС.
Важное значение для суда имел также факт использования без согласия ОКС земельного участка, который входил в состав общей собственности на квартиры. Пристройка к квартире на участке без согласия на его использование может быть признана самовольной постройкой согласно статье 222 Гражданского кодекса.
Суды первой и промежуточной инстанций не исследовали эти ситуации, и Верховный суд отправил дело на пересмотр.
Один из собственников решил устроить в своей квартире офис; агентство МСУ выдало разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и на проведение переоборудования в соответствии с представленными планами. Однако владелец переоборудовал квартиру, надстроив дополнительный первый этаж, что значительно увеличило общую площадь прежней квартиры.
Поскольку результат работ не соответствовал согласованным планам, местный орган власти отказался выдать сертификат на проживание. Собственники не согласились с этим решением и подали апелляцию в суд.
Суд 1-го года не поддержал заявителя и подтвердил позицию муниципалитета. Результаты работ не соответствовали документам планирования, которые не предусматривали реконструкцию пространства и элементов квартиры и изменение конфигурации пристройки. Первый этаж.
Вопрос о развороте не был вынесен на общее собрание собственников. Истец незаконно увеличил свою долю в праве общей собственности на общее имущество и тем самым нарушил своими действиями права третьих лиц.
Документы для реконструкции
Итак, когда план готов, можно приступать к формированию пакета документов, в который входит:
- Заявление на реконструкцию частного дома;
- План реконструкции, с техническим заданием;
- Текущий план здания;
- Выписку ЕГРН;
- Паспорт гражданина РФ собственника дома;
- Документы, подтверждающие собственность земли и дома;
- Если дом в паевом владении, то официальное, заверенное согласие всех дольщиков на реконструкцию;
- Градостроительный план земельного участка;
- Схема планировочной организации земельного участка с обозначениями места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
- Справка из БТИ;
- В каждом территориальном округе в архитектурном отделе могут потребовать дополнительные справки, специфические для конкретной местности, об этом администрация уведомит при оформлении документов.
Особенности реконструкции
Реконструкция собственного дома – ответственный комплекс работ, который требует точной предварительной подготовки. В 2020 году некоторые собственники считают данный процесс их личным делом, не касающимся проверяющих инстанций и государственных органов. Это в корне не верно.
На самом деле, наличие возможностей и денежных средств на приобретение строительных материалов не даёт право на перестройку здания. Вначале собственнику необходимо получить соответствующее разрешение. Иначе, такая реконструкция может иметь серьёзные правовые последствия. Дом может частично или полностью разрушиться, нанеся ущерб соседям и разрушив рядом стоящие постройки.
Ведь, осуществление реконструкции частного дома подразумевает существенное или полное изменение его важных параметров, включая не только проектные изменения, но и технические. При перестройке здания можно не только убрать или достроить несколько этажей, но и изменить месторасположение важных инженерных узлов и коммуникаций.
Главное требование закона в этой ситуации состоит в запрете сноса или замены несущих конструкций, которые можно лишь ремонтировать, в процессе их порчи. При этом, добавление новых помещений должно осуществляться исключительно при условии сохранения всех несущих стен.
Согласно статье 51 ГК Российской Федерации, необходимость получения разрешения на реконструкцию обязательна только в случаях, когда здание находится на участке с такими разрешёнными категориями:
- малоэтажное жилищное строительство;
- личное подсобное хозяйство;
- ИЖС или же индивидуальное жилищное строительство.
В том случае, если частный дом расположен на дачном или садовом участке получать предварительное разрешение не обязательно, ведь данная постройка оформляется путём записи изменений в государственный реестр (Росреестр). Поэтому в конце строительных работ следует подать соответствующее заявление в местный отдел МФЦ или Росреестра.
Как оформить перестройку частного дома?
Перестраивать дом можно либо, надстроив еще один этаж, либо, пристроив к жилому зданию дополнительные помещения: веранду, комнату и др.
При увеличении площади дома путем пристройки к нему дополнительных помещений, владелец должен получить в БТИ соответствующее разрешение. Сотрудник БТИ после осмотра и экспертизы устанавливает возможность заявленной реконструкции. Главное при работах не переносить несущие стены и конструкции, так как это может быть опасно для жизни.
Если к дому будет пристроена дополнительная площадь в виде веранды, хозпомещений и т.д., то изменится инвентарная стоимость недвижимости. Если таковые пристройки не будут правильно оформлены, то можно говорить о нарушении налоговой дисциплины. Это связано с тем, что налог на недвижимость высчитывается с инвентарной стоимости постройки.
Оформление перестройки частного дома в случае возведения дополнительного этажа меняет кадастровую и техническую документацию на недвижимость. Однако, если у дома высокая крыша и владелец хочет оборудовать второй этаж, то он может это сделать без реконструкции, переведя чердак в мансарду и указав соответствующие метры их статуса нежилых в жилые.
Как строить и реконструировать частные и садовые дома по закону
Технический план на жилой дом должен быть подготовлен на основании: декларации, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, уведомления о соответствии жилого дома установленным требованиям (при наличии такого уведомления). Декларация и уведомления в обязательном порядке прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.
Кроме того, орган местного самоуправления поселения, городского округа – по месту нахождения самовольной постройки, орган местного самоуправления муниципального района (в случае если самовольная постройка расположена на межселенной территории) в течении 20 рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль, уведомления о выявлении самовольной постройке и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан принять одно из следующих решений:
Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.
При капитальном ремонте меняются старые части сооружения инженерно-технические сети и отдельные элементы силовых конструкций. Работы не требуют получения специальной документации, так как не предполагают корректировки техплана жилища. Это касается манипуляций с кровлей, системами отопления, водопроводом, а также замены межкомнатных (зональных) перегородок.
Незаконная реконструкция нежилого помещения: ответственность
Если речь идет о здании высотой более 3-х этажей, то получать разрешение на строительство потребуется в обязательном порядке. Аналогичное требование касается объектов социального значения, для которых действуют жесткие требования в части обеспечения безопасности людей.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования. Согласно отчету, АО «Союз» сознательно нарушило законный порядок по узакониванию реконструкции. Дело перешло в апелляционный орган. Суд установил, что документы истца подтверждают, что он сделал реконструкцию магазина. Апелляция заметила, что АО не нарушил градостроительные регламенты, истцом были получены все разрешения от компетентных органов, акты коммунальных служб и администраций. Далее, установили, что здание располагается на участке с разрешенным ВРИ, не нарушает права и интересы третьих лиц (предпринимателей). Жилые дома поблизости замечены не были. Никто не выдвигал претензий и встречных исков к заявителю.
С какими рисками может столкнуться собственник при легализации самовольной постройки самостоятельно
С учетом агрессивной политики правительства Москвы задуматься, как узаконить самовольную постройку, собственникам требуется как можно скорее. Некоторые из них предпочитают начать сбор документов и общение с государственными инстанциями самостоятельно и в итоге теряют драгоценное время. Почему обращение к специалистам позволит узаконить самострой в Москве быстрее и с гарантиями?
| Самостоятельно | С помощью экспертов | |
| Анализ ситуации | Вся информация, на которую обычно опираются собственники, — официальные письма от контролирующих органов. Однако зачастую у объекта есть более одного признака самостроя либо собственник неверно трактует документы. В итоге подводные камни обнаруживаются уже в процессе легализации самостроя, и процедура затягивается. | Первый этап работы специалистов — глубокий анализ ситуации. Они анализируют данные из открытых и закрытых источников и выявляют все потенциальные проблемы. В итоге удается с самого начала разработать пошаговый план действий, который приведет к желаемому результату. |
| Сбор документов | Собственник обращается к случайным специалистам. Документы отправляются на доработку, либо заявитель получает отказ. | Эксперты имеют базу проверенных инженеров, которые знают, как подготовить документы для государственных органов или суда. Доказательная база для легализации самовольной постройки убедительная. |
| Взаимодействие с государственными органами | Заявитель не знает, как реагировать на обращения контролирующих органов. В некоторых случаях он может просто не успеть подготовить недостающие документы или исправить ошибки. | Эксперты Help Development проводят консультации с представителями госорганов еще до того, как начать процесс легализации объектов самовольного строительства. Каждое дело внимательно контролируется, на любые обращения незамедлительно дается ответ. |
| Выплата штрафов | Владелец объекта выплачивает всю сумму, которую ему насчитают. | Специалистам удается снизить размер штрафов законным путем. |
| Переоформление документов | Приходится тратить месяцы, чтобы разобраться, как переоформить договор аренды, получить новый паспорт объекта и т. д. | Профессионалы работают по отработанной схеме, в итоге полный пакет документов оказывается у заказчика в течение нескольких недель после положительного решения комиссии ГЗК или суда. |
Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов
Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.
Если без разрешения. Какой штраф за самовольную реконструкцию дома?
Выявление факта создания опасных условий, причинения вреда людям или окружающей среде чревато для нарушителя наложением административного штрафа в размере от 2 000 до 5 000 рублей. Если речь идет о должностных лицах, то размер наказания может быть увеличен до 35 000 рублей.
В ходе судебных разбирательств может быть вынесено решение о возмещении ущерба. Сумма компенсации определяется с учетом масштаба допущенных нарушений и их последствий.
Ответчика вправе обязать выполнить следующие действия:
- выплатить компенсацию;
- устранить нарушение;
- привести объект к первоначальному виду;
- провести дополнительные работы.
Согласование реконструкции зданий в 2023 году
Реконструкция – это изменение параметров действующего объекта капитального строительства (этажности, площади, высоты), а также замена или восстановление несущих конструкций старого строения. Такое определение указано в Градостроительном кодексе РФ (ГрК). Поскольку такие виды работ могут существенно повлиять на целостность здания и его элементов, для проведения реконструкции нужно получить разрешение на строительство.
Выдает этот документ Госстройнадзор после проверки проектной документации.
Калькулятор стоимости — открыть
Читайте в статье, как проходит согласование реконструкции многоквартирного дома и нежилого здания, какие документы нужны для обращения за разрешением, где заказать проектную документацию.
Куда и как подавать иск
Иск подается в районный суд – по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости (в соответствии со ст. 30 ГПК РФ). Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Поэтому при подаче иска уплачивается госпошлина в размере – как для имущественного иска, не подлежащего оценке. Т.е. госпошлина будет небольшая.
Если Вы по каким-то причинам не уложились в срок исковой давности, то в исковом заявлении следует написать просьбу – восстановить срок исковой давности с указанием причин, способствовавших его пропуску. Иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 109 ГПК РФ).
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Что такое реконструкция дома?
В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:
- надстройка (в т.ч. мансард);
- расширение дома;
- утепление пола, стен и потолка;
- замена или установка нового инженерного оборудования;
- перестройка;
- ремонт и восстановление несущих стен.
Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.
Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные мероприятия.
Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:
- демонтаж или возведение новых этажей;
- изменение конфигурации, формы и размера здания;
- установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
- постройка крыльца и веранды;
- «прорубание» новых проемов для окон или дверей.
Как узаконить самовольную постройку на собственном участке
- Заключение Администрации Кировского района ГО г. Уфа от Дата, Номер.
- Расписка в предоставлении документов в межведомственную комиссию МБУ ЦГД г. Уфы на рассмотрение сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии от Дата.
- Решение Межведомственной комиссии об отказе в согласовании выполненной реконструкции жилого помещения от Дата, номер.
- Проект «Перепланировка и изменение функционального назначения помещений в жилом доме, расположенном по адресу.
- Технический паспорт домовладения по адресу.
- Технический паспорт жилого здания (строения) по адресу.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Суд примет (точнее, ДОЛЖЕН принять) исковое заявление, если оно содержит в себе доказательства наличия нарушения прав истца.