Процедура перевода земли из ЛПХ в ИЖС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура перевода земли из ЛПХ в ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.

Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.

В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.

Для того чтобы перевод земли из ЛПХ в ИЖС прошел без проблем, должны быть соблюдены следующие требования:

• Постановка на учет в Росреестре. Наделу должен быть присвоен кадастровый номер. Сведения о нем можно получить через ЕГРН-выписку или свидетельство о праве.
• Точно зафиксированные границы. Если участок ранее зарегистрирован, это еще не значит, что координаты его пределов точно установлены и зафиксированы в реестре. Поэтому для начала нужно проверить через сайт Росреестра, обозначены ли данные параметры, если нет, то заказать соответствующую экспертизу.
• Нахождение в рамках населенного пункта. Любой земельный надел классифицируется определенным видом разрешенного пользования. В большинстве случаев это либо населенный пункт, либо земли сельскохозяйственного назначения. Если учесть, что ИЖС может принадлежать только к 1-ой категории, значит, предназначенное для перевода ЛПХ также должно находиться в поселке. Информация об этом указана в свидетельстве о правах или ЕГРН-выписке.

Расширены сведения в ЕГРН

С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:

• О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
• Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.

На ИЖС распространён закон о долевом строительстве

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.

Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.

Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:

• Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
• Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.

Каким требованиям должен соответствовать земельный участок?

Для перевода в ИЖС земля ЛПХ должна отвечать следующим требованиям:

1. Находиться в черте населённого пункта.
2. Относиться к землям сельскохозяйственного назначения.
3. На участке не должно быть каких бы то ни было построек, высота которых превышает 3 этажа.
4. Отсутствие на участке каких бы то ни было производственных помещений (при наличии таковых, перед началом процесса перевода они должны быть снесены).

Под категорический запрет перевода в ИЖС подпадают такие типы земель:

• земли, используемые под посев зерновых культур;
• луга;
• пастбища;
• стратегически важные участки земли, испытательные полигоны и т. д.

Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства

Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:

Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.

К преимуществам таких земельных участков относятся:

• возможность застройки при определенных условиях;
• меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
• простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
• не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
• многочисленные льготы;
• отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.

Среди недостатков данного варианта:

• ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
• оформлением документации занимается правообладатель;
• решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
• отсутствует государственная поддержка;
• запрещены определенные виды деятельности.

Сроки и стоимость переоформления

Как в вышеупомянутом материале сказано, срок обработки заявления о переоформлении участка земельного не может быть более 2-х месяцев. Если решение принято отрицательно, то заявитель получит ответ в течение месяца. Цена за перевод земли из одной категории в иную может зависеть от нескольких факторов, а именно:

• наличие межевания. С 1 января 2018 года оно обязательно и стоит от 15 до 75 тыс. рублей. Все зависит от удаленности территории от города, сложности участка, и конечно от стоимости работ самого кадастрового сотрудника (инженера).
• дополнительные экспертизы и документы;
• изменение данных определенного участка в Госреестре.

Как перевести землю ЛПХ под ИЖС

Все правообладатели земельных участков, которые отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, имеют право на изменение категории своего надела земли.

На уровне закона указанное право и процесс перевода установлены в ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Данный нормативно-правовой акт устанавливает обязательный регламент выполнения процедуры изменения назначения:

Составление заявки	исходя из конкретной формы администрирования определенного населенного пункта нужно письменно написать заявление в муниципалитет (органы местного самоуправления, администрация и др.). В составленном запросе необходимо прописать: кадастровый номер участка; категорию земель (в данном случае – личное подсобное хозяйство); на какую категорию нужно изменить участок (ИЖС); основание принадлежности земельного участка (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, акт о приватизации и т.д.); для чего необходим перевод (возведение индивидуального дома для последующего проживания в нем на постоянной основе).
Подача требуемой документации	чтобы начать процесс перевода, следует вместе с запросом предъявить должностному лицу следующие бумаги: Паспорт гражданина РФ (копии и оригинал); Кадастровый паспорт (при его отсутствии, можно в службе Росреестра получить выписку из ЕГРН с указанным в ней уникальным номером объекта); Выписка ЕГРН, в которой указан вид права на землю; Согласие обладателя участка на изменение категории.
Рассмотрение запроса собственника участка	Достаточно продолжительная процедура, т.к. в ходе рассмотрения проводится проверка определенного земельного участка на соответствие иному назначению. Рассмотрение заявления выполняется около 30 дней. Решение муниципальных органов заключается или в согласовании перевода, или в отказе от изменения категории участка. При разрешении заявитель получит акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС. Во 2-ом случае — обоснованный отказ с указанием причины

Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.

Другие плюсы:

• есть адрес, можно зарегистрироваться;

• возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;

• более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;

• проще получить разрешение на строительство дома;

• нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.

Недостатки:

• можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;

• более дорогой объект по сравнению с другими участками;

• нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.

Можно ли перевести участок в ИЖС

Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.

Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.

Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.

Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.

Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.

Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.

Причин для отказа по заявлению о переоформлении земли из ЛПХ в ИСЖ, может быть много, а точнее:

1. самая частая причина отказа связана с тем, что территория ЛПХ не находится в черте поселка, поэтому не может быть переведена в ИСЖ,
2. если будущая постройка будет расположена вблизи природоохранных территорий и может нанести им вред,
3. если участок расположен на заливных лугах и сочных пастбищах,
4. в тех ситуациях, если документы заполнены неверно или вообще не соответствуют действительности, обязательно будет получен отказ. Только во втором случае собственник может быть привлечен не только к гражданской, но и к уголовной ответственности.
5. также отказ может быть получен, тому человеку, который не является владельцем земельного надела.

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС

Любое лицо, владеющее участком, относящимся к сельскохозяйственным землям, имеет право перевести участок в иную категорию. Перевод производится в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перевод будет состоять из следующих действий.

Соберите все необходимые документы

Чтобы перевести участок из одной категории в другую, он должен находиться на кадастровом учете. В случае отсутствия кадастрового номера и точного определения границ, необходимо проведение межевания.

Данный процесс займет достаточное количество времени, обязанность по возмещению всех расходов будет лежать на заявителе. Чтобы провести межевание, обратитесь в компанию, специализирующуюся на геодезии, Росреестр или же Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Подайте ходатайство

Чтобы подать ходатайство, обратитесь в МФЦ или же в отдел местной администрации, обладающий соответствующей компетенцией.

Закон не устанавливает особую форму для ходатайства, однако данный документ обязательно должен включать в себя сведения следующие:

• информацию о заявителе и собственнике;
• кадастровый номер надела;
• документ, подтверждающий наличие прав на участок;
• категорию и целевое назначение (ЛПХ), которые имеют место при составлении ходатайства;
• категорию земли и вид допустимого использования, которые вы желаете получить (ИЖС);
• основание для такого перевода (строительство жилого дома, в котором вы будете впоследствии жить).

Все земли должны использоваться в соответствии с их целевым назначением, государство контролирует процесс надлежащего использования земель. По этой причине основание для перевода должно быть обоснованным и веским.

Как перевести СНТ в ИЖС и зачем это нужно

Чтобы понять, в чем отличия СНТ от ИЖС, нужно обратиться к Градостроительному кодексу РФ. На основании этого документа, к землям ИЖС относятся участки, предназначенные для строительства жилой недвижимости круглогодичного проживания. Такие земли находятся на территории населенных пунктов.

Но у земельных участков на территории населенных пунктов есть и свои минусы.

• Выше налог на землю. Этот недостаток — следствие высокой кадастровой стоимости участков ИЖС.
• Строительство дома в населенном пункте регулируется большим количеством нормативно-правовых актов и требует гораздо больше согласований, чем в СНТ. Поэтому собственникам земли приходится оформлять разрешающую документацию практически на каждом этапе строительства.
• Отдельные бюрократические сложности возникают с вводом дома в эксплуатацию. Владельцу жилья нужно быть готовым к значительным временным затратам на получение документации и регистрацию недвижимости.

О личном подсобном хозяйстве

2. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

5. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Часть земельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные участки, в течение года со дня возникновения прав на эти земельные участки, либо в этот срок должна быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства.

Документы для перевода земли из ЛПХ в ИЖС

Перед подачей заявления соберите следующие документы:

• паспорт гражданина РФ (потребуются как оригинал, так и копии);
• документ, подтверждающий право пользования участком (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт (потребуются как оригинал, так и копия) или же выписка из ЕГРН с указанием кадастрового номера;
• согласие собственника участка на перевод, если заявителем является лицо, использующее участок по договору аренду или безвозмездного пользования или др.;
• справку о том, каковы точные координаты вашего участка;
• справку о том, что участок находится (или не находится) в границах поселения.

Похожие записи:

• Нулевой РСВ в 2023 – важные нюансы
• Какая недвижимость в ЛНР может перейти в собственность государства?
• Подменный автомобиль на время ремонта по гарантии закон