Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Придомовая территория: кто за что платит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Кто обязан выполнять уборку на придомовой площади?
Обслуживание/уборку придомовой территории многоквартирного дома могут обеспечивать:
- управляющие организации, с которыми заключается соответствующее соглашение;
- специальные фирмы, привлеченные со стороны, которые работают на основании контракта, заключенного с собственниками (жильцами МКД) либо с ТСЖ.
Способ организации мероприятий по уходу за дворовым участком выбирается непосредственно жильцами МКД путем проведения общего собрания.
Исполнительная организация несет обязательства по обеспечению качества обслуживания, однако привлечь ее к ответственности за ненадлежащее их исполнение можно только на основании заключенного соглашения. Поэтому жильцы должны оформить соответствующий документ типовой формы, в котором будут указаны:
- реквизиты заказчика и ЖКХ/ТСЖ (наименование/адрес);
- предмет договора с перечислением всех видов уборочных/обслуживающих работ;
- права, обязанности участников хозяйственно-правовой сделки;
- ответственность сторон;
- тарифы на уборку/способы оплаты;
- основания для расторжения соглашения;
- подпись/должность ответственных лиц.
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Что такое благоустройство придомовой территории?
Благоустройство придомовой территории включает в себя большое количество разных работ, в том числе озеленение, установку детских площадок, мероприятия по ландшафтному дизайну, освещение, а также в целом работы по поддержанию территории в чистом и ухоженном виде.
До ввода дома в эксплуатацию создание комфортной среды вокруг дома является задачей застройщика. Но после того, как дом построен, дальнейшее развитие придомовой территории становится ответственностью местных властей и собственников.
Как правило, владельцы помещений перепоручают эту деятельность управляющим компаниям и ТСЖ, которые занимаются благоустройством за счет коммунальных платежей. Но зачастую этих средств оказывается достаточно только для проведения мелких работ, например, окрашивания лавочек или поручней. В подобной ситуации благоустройство финансируется по остаточному принципу.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Приватизация участка вокруг дома
Жильцы, являющиеся законными собственниками своих квартир, собравшись вместе, могут приватизировать землю. Только тогда она может считаться полноценной собственностью, а до этого момента принадлежит муниципалитету. Сам процесс бесплатный, но после введения объекта в частную собственность на него начинает исчисляться налог.
Проведя приватизацию, жильцы многоквартирного дома имеют право не только благоустраивать участок по своему усмотрению, возводить и сносить объекты по согласованности друг с другом. В их возможности теперь входит и сдача территории в аренду. Размер платы устанавливается совместно по результатам собрания всех жильцов. Средства должны быть пущены на общественные нужды двора, присвоить их не получится.
В качестве вариантов, куда можно направить полученную ренту, представлены:
- замена досок объявлений перед подъездами;
- роспись трансформаторной будки и других «скучных» стен;
- украшение территории игрушками, декоративными композициями;
- покраска и обновление скамеек и крыльца у подъезда;
- высадка растений, поддержание вида клумбы;
- стрижка газона и пр.
Ремонт приватизированного имущества по закону производят собственники, то есть жильцы дома.
Нормы обслуживания и благоустройства придомового участка
Обслуживание и благоустройство придомовой территории регламентируется Постановлением Правительства № 491, принятым в 2006 году. В этом нормативном акте разграничена ответственность собственников и управляющих организаций или ТСЖ.
Владельцы квартир в домах, согласно законодательству, вправе ограничивать совет дома в управлении придомовой территорией. Также они вправе делегировать обязанности по обслуживанию товариществу собственников жилья, управляющей компании.
Независимо от того, каким органом осуществляется управление придомовой территорией, осуществляться оно должно в рамках действующего законодательства, устанавливающего нормативы и правила в этой сфере.
Все изменения в конфигурации придомового участка, в том числе возведение и снос строений, должны отражаться на кадастровом плане. Также они подлежат согласованию и документальному оформлению.
Благоустройство придомового участка должно осуществляться управляющей компанией. При этом жильцы дома вправе следить и контролировать ее действия, проверять выполнение и качество тех или иных работ.
В целях благоустройства придомовой территории, как правило, проводятся следующие работы и мероприятия:
- обустройство и ремонт детских, спортивных и развлекательных площадок;
- ремонт и обустройство иных объектов, которые расположены в пределах придомовой территории;
- уборка и иные санитарные мероприятия на участке придомовой территории.
Уборка включает в себя мероприятия, перечень которых различается в зависимости от времени года. Так, в зимний период проводятся следующие работы:
- уборка снега с пешеходных дорожек, а также в зонах проезда автомобилей;
- очистка крыльца от ледяных наслоений;
- обработка пешеходных дорожек песком и иными противоскользящими средствами.
В теплое время года должны проводиться следующие мероприятия:
- уборка листвы, сломанных насаждений;
- посадка растений в клумбы, уход за ними, полив и иные мероприятия по озеленению местности;
- ремонт детских площадок, в том числе покраска и устранение дефектов;
- уборка мусора на придомовой территории;
- обрезка кустарников.
Заявите о правах на участок
Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.
Осенний период характеризуется похолоданием и листопадом. Опавшие листья приходится убирать ежедневно. Они скапливаются на газонах, тротуарах, проезжей части двора. Дворники собирают листву в мешки для последующей утилизации. Подметание территории может производиться вручную или механически.
Для этого применяют специальную технику, механические пылесосы или вентиляторы. Также дворовые работники производят подготовку территории к зиме.
Основные работы в осенний период:
- вычищение стоков и канавок от опадающей листвы;
- сгон воды после дождя или снегопада к системе удаления сточных вод;
- уборка территории от грязи, сбор падающей листвы.
Нормы наведения порядка на ПТ:
- Очистка дорог, тротуаров, садов, детских площадок во дворах осуществляется специальными организациями, с которыми заключен договор о поставке услуги.
- Уборка производится вручную, если оборудование не имеет доступа к объекту.
- Снегоуборочная техника может находиться в пешеходной зоне, если необходимо убрать оттуда снег.
- Места для съезда и въезда уборочного оборудования должны быть оснащены специальными пандусами, которые на 0,5 м шире самой техники.
- Необходимо предоставить свободный проезд к люкам колодцев, к узлам, с помощью которых можно управлять инженерными сетями, и к источникам водоснабжения пожарного типа.
- Дворник должен быть обеспечен складским помещением для хранения дворовых материалов и оборудования.
- Периодичность очистки участка вокруг многоквартирного дома определяют органы, занимающиеся самоуправлением.
- Тротуары шириной более 3,5 метра убираются специальной техникой.
- В зависимости от класса тротуара, определяется способ и периодичность его очистки, а также скорость передвижения спецтехники.
Перечень обязательных работ по уборке ПТ формируется на федеральном уровне. Муниципальное правление также может внести свои предложения в данной сфере. Все правила трудового распорядка, требования приказов и других нормативных актов управляющей организации вносятся в должностную инструкцию дворника.
Обслуживание придомовой территории: нормативы и обязанности управляющей компании
При возведении многоквартирного дома компания-застройщик приобретает либо оформляет в долгосрочную аренду участок земли, который впоследствии становится придомовой территорией. Главным его назначением является обеспечение комфортного проживания собственников объектов недвижимости в здании.
Если участок земли изначально был в собственности компании-девелопера, по окончании строительства он передается в общее долевое владение всех жильцов многоквартирного дома. Если он находился в аренде у муниципалитета, то владельцы квартир могут впоследствии его самостоятельно приватизировать и оформить на него право собственности.
При этом земельный надел находится в собственности всех владельцев объектов недвижимости в здании одновременно. Принадлежащие им части условны и соотносятся с площадью квартир, которые находятся в их собственности. Наличие доли в придомовой территории, как и в ином общедомовом имуществе, не означает, что гражданин может огородить ее и запретить остальным жильцам ею пользоваться. Этот параметр условен, он влияет на вес голоса собственника при проведении общего голосования относительно распоряжения общим имуществом всех владельцев объектов недвижимости в здании.
Управление придомовой территорией, как и остальным общим имуществом жильцов, может быть делегировано управляющей компании или ТСЖ (товариществу собственников жилья).
В управлении придомовой территорией могут участвовать как физические лица, которые являются владельцами квартир в здании, так и юридические лица, которые могут иметь в собственности коммерческие или жилые помещения в доме. Также собственником недвижимости может являться муниципальный орган. Подобная ситуация складывается, когда в здании есть неприватизированные квартиры. В таком случае их собственником является муниципалитет, а не жильцы, и именно он участвует в управлении придомовой территорией и другим общедомовым имуществом. Жильцы неприватизированных квартир, которые занимают их по договору социального найма, не участвуют в определении судьбы общедомового имущества и придомовой территории, поскольку не являются носителями права собственности на недвижимость, расположенную в этом здании.
Использование и распоряжение участком придомовой территории должно осуществляться всеми собственниками объектов недвижимости в доме сообща. Однако зачастую решение подобных вопросов вызывает конфликты между жильцами. Они далеко не всегда приходят к согласию по поводу того, как именно использовать придомовую территорию. Помимо этого, возникают споры с управляющей компанией, которая несет обязанности по обслуживанию участка земли и обустройству в целях обеспечения комфортного проживания граждан. Знание нормативов и стандартов обустройства и обслуживания придомовой территории поможет разобраться в подобных ситуациях и защитить свои права.
Перечень работ, необходимых для поддержания чистоты на придомовой территории, определяется с учетом сезонности. Независимо от времени года управляющая организация обязана обеспечивать очистку урн от мусора и уборку контейнерных площадок. Сами контейнеры для сбора бытовых отходов подлежат окрашиванию не реже 2-х раз в год. Техника, вывозящая мусор, должна иметь свободный подъезд к контейнерам.
В зимний период времени УК осуществляет следующие виды работ:
- удаление снега и наледи с кровли;
- уборка снега и наледи с тротуаров, площадки перед подъездом, внутриквартальных проездов;
- посыпка придомовой территории противогололедными материалами;
- очистка люков и пожарных гидрантов от снега и наледи.
В межсезонье ответственная организация должна обеспечивать уборку опавших листьев, сухостоя, сломанных веток деревьев.
В летний период перечень работ включает в себя:
- уборка мусора и грязи с кровли;
- агротехнические мероприятия по уходу за деревьями и кустарниками;
- подметание территории от мусора и пыли;
- выкашивание и поливка газонов;
- окраска урн и ограждений;
- очистка металлической решетки и приямка;
- прочистка ливневой канализации;
- поливка асфальта при температуре воздуха свыше 30 °C.
Если на общей территории расположены отстойники или дворовые туалеты, то УК проводит их дезинфекцию, а также обеспечивает откачку.
Помимо этого ответственная компания обеспечивает подготовку оборудования детских и спортивных площадок к сезонной эксплуатации.
Жители могут заключать дополнительные соглашения с организациями на проведение работ, не входящих в перечень обязательных. Например, установка малых архитектурных форм, ландшафтный дизайн. Такие работы проводятся только с согласия всех собственников.
Обслуживание территории
Зимой ведутся следующие работы:
- обеспечение безопасности канализационных люков, их чистка;
- устранение снега, наледи, посыпка противогололедным материалом;
- очищение крыш парадных крыльцыв от снега;
- очистка урн, мытье контейнерных боксов;
- уборка парадных, а также площадок вокруг них.
Летом должно быть проделанное в текущем режиме следующее:
- уборка территории от мусора, листьев и прочего;
- чистка урн, контейнерных отделов;
- скашивание травы на газонах;
- забота о ливневой канализации – устранение сора, листьев, палок, мусора, камней;
- чистка крыльца (подметание) парадного и территории возле него.
В обязательном порядке благоустраиваются следующие участки:
- Свободный проезд для пожарных или машин скорой помощи.
- Парковка под автомобили.
- Скамьи для отдыха, беседки, крытые павильоны.
- Огороженная территория для детских игр.
- Клумбы, альпийские горки, иного типа декоративные зеленые насаждения.
- Огороженный участок для складирования мусора.
- Газон для выгула собак.
Дополнительно территория может быть оснащена:
- Парковкой для велосипедов, колясок.
- Уличные сушилки для белья.
- Площадка для спортивных игр (баскетбол, бейсбол, футбол).
- Площадка для игр в домино, шахматы.
- Голубятня, либо место для кормления птиц.
- Уличные тренажерные комплексы.
Если участка достаточно по площади, то можно обустраивать и дополнительные объекты в благоустройстве придомовой зоны.
Разрешено делать изгороди, но только следующего типа:
| Название ограждения | Описание |
| Временное | Ставится на период проведения ремонтных, строительных, иных работ (напр., когда кидают снег с крыш, либо сбивают сосульки). Должно обязательно снабжаться сигнальными флажками красного, красно-белого цвета. |
| Специализированное | Загораживаются: — зона временного складирования ТБО (твердых бытовых отходов); — детские площадки; — спортивные площадки; — сушка белья; — зона для мытья, выбивания ковров; — газон для выгула собак, иное. |
| Живое, растительное | Живые изгороди из облагороженного кустарника. Они не могут быть выше 0,5 м. |
| Декоративное | Целевое назначение – украшение. Материал: — дерево; — пластик; — металл (часто применяется кованая конструкция секций изгороди). В основном это низкие сооружения, не выше 0,5 м. Делается ставка также и на крепость. |
| Шлагбаум | Разграничитель, не позволяющий проезжать автомобилям. Он может быть наземным, а может быть надземным, мобильным. |
Права на участок у дома для жильцов
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Ограждение придомовой территории многоквартирного дома
Существует три основных варианта объектов, которые могут выступать в качестве ограждения придомового участка:
- традиционный забор, выполненный из металла, камня, кирпича или железобетонных элементов;
- живая изгородь;
- шлагбаум.
Каждая из этих конструкций имеет свои особенности и предназначена для частичного либо полного запрета проезда/прохода на территорию.
При возведении заграждений в обязательном порядке должны соблюдаться существующие нормы и правила, в первую очередь, касающиеся пожарной безопасности.
Чтобы избежать претензий со стороны простых граждан и уполномоченных органов, необходимо перед установкой ограждений соблюсти законность формирования границ придомовой территории.
Правила предусматривают выполнение следующих действий:
- проведение собрания жильцов МКД, в ходе которого должно быть получено согласие большинства из них на оборудование ограждающих конструкций, оформлен протокол с соответствующим решением, а также выбран представитель для обращения в уполномоченные органы;
- подача заявления на межевание территории вместе с протоколом собрания и всей необходимой документацией;
- выполнение расчетов площади и определение границ земельного участка уполномоченными органами;
- оформление территории в Росреестре.
После реализации всех этих мероприятий можно заниматься оформлением документов непосредственно для установки ограждения, которая теперь будет абсолютно законной.
Установка подобного рода объектов должна быть согласована с:
- управлением архитектуры и градостроительства;
- полицией;
- МЧС;
- скорой помощью.
Преимущества и недостатки приватизации
После установления границ участка, закрепленного за домом, у жильцов появляется возможность обустройства территории по своему усмотрению. Цены на уборку и благоустройство также могут быть скорректированы в зависимости от площади. Стоимость услуг проще контролировать, зная, за что именно платишь. Появиться возможность воспрепятствовать возведению построек, установить ограждение или закрыть въезд для посторонних авто, за исключением специализированных машин.
К недостаткам можно отнести необходимость оплаты земельного налога за пользование участком. Ремонт объектов благоустройства на территории перед домом тоже ляжет на плечи жильцов. Построить что-то кроме площадки для детей и спортивных игр, или облегченного варианта гаража на участке многоквартирного дома нельзя. Последний объект разрешат возвести только гражданам, являющимся инвалидами.
Нужно помнить, что строительство допускается только с разрешения соответствующих органов. В данном случае это Роспотребнадзор и городская администрация.