Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление градостроительного плана земельного участка ГПЗУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Градостроительный потенциал территории — это список мероприятий, направленных на устранение ограничений, наложенных на объект. Данная услуга позволяет рассчитать целесообразность застройки еще до создания проекта и начала строительных работ.
Для чего требуется оформление ГПЗУ
Наличие этого документа является одним из обязательных требований при разработке проектной документации планируемых работ. Получение градостроительного плана земельного участка также требуется перед осуществлением реконструкции готовых зданий и сооружений.
Наличие ГПЗУ необходимо на следующих стадиях:
- подготовка проектной документации;
- осуществление строительных экспертиз;
- получение разрешения на строительство;
- получение актов, подтверждающих право ввести новый объект в эксплуатацию.
Для чего предназначен
Этот документ обобщает основные данные о наделе. Без него самому застройщику, бюро проектирования и органам по надзору предстояло бы осуществлять проверку сведений по разрозненным источникам и отдельным базам. По существу, ГП — это выписка из градостроительного регламента на земельный участок, оформляемая во время планировки территории. При составлении в ней учитывают:
- имеющиеся ограничения ЗУ (максимально возможное число этажей будущего здания, размер отступов для строительства ОКС и т. д.);
- установленное целевое назначение земли (от него зависит, что именно можно построить на обозначенной площади);
- условия и расчеты подведения коммуникаций, инженерных сетей, доступа к общественному транспорту, инфраструктуре;
- информацию о наличии обременения;
- составленные инженерами-инвентаризаторами отметки (красные линии).
Опираясь на данные в ГП, составитель проекта сможет рассмотреть и учесть в работе все нюансы планировки надела, особенности ландшафта, места коммуникационных подводок, а также определить точное месторасположение будущего строения. Если собственник планирует реконструировать здание, этот документ поможет выяснить, допустимо ли расширение дома или постройки, увеличение его изначальных размеров.
Этот вид документации оформляется на каждый отдельный объект. Получение его доступно не только непосредственным владельцам, но и арендаторам. При подаче заявления просто указывается факт наличия соглашения аренды.
Почему, перед заказом ГПЗУ, рекомендуют сделать услугу градостроительный потенциал?
Основные функции градостроительного потенциала:
- Оценка существующих ограничений и способов их устранения на этапе подготовки проекта;
- Определение оптимального расположения строения с учетом особенностей ландшафта;
- Изучение правил размещения коммуникационных объектов;
- Расчет максимально допустимого размера и количества этажей строения;
- Анализ показателей, влияющих на строительство здания.
Когда отказывают в получении?
Случаи отказа в получении Градостроительного плана довольно редки и могут быть связаны со следующими обстоятельствами:
- Право на рассматриваемую землю не может быть подтверждено заявителем (отсутствуют правоустанавливающие документы).
- Строительство капитальных объектов предполагает подготовку предварительного проекта по межеванию и перепланировке.
- В уполномоченный орган представлена не вся документация, либо часть бумаг оформлена с ошибками.
- Выявлены иные нарекания к перечню, прилагаемому к заявлению.
ГПЗУ (расшифровывается, как градостроительный план земельного участка) — это документ является основанием для выдачи разрешения на строительство недвижимого объекта или реконструкции уже имеющегося, указывая на близость других зданий и сооружений.
Здесь же имеется информация о наличии коммуникаций, а также иные сведения, согласно которым можно максимально удачно расположить строение на имеющемся участке.
Первым этапом подготовки к строительству можно считать получение разрешительной документации на основе градостроительного плана. Возведение объекта недвижимости без разрешения считается грубым нарушением законодательства и строительных нормативов. Отсутствие документов может стать причиной наказания собственника участка с последующим определением к сносу самовольного строения.
Результаты обращения за услугой
Для подготовки ГПЗУ в Москве закон отводит 20 дней, по истечению этого срока заявитель или его представитель получает:
- уведомление о готовности плана (выдается в случае, если в плане содержатся сведения, составляющие государственную тайну);
- градостроительный план ЗУ;
- отказ с обязательным указанием причины отказа.
Отказать в предоставлении услуги могут по следующим причинам:
- отсутствуют необходимые документы;
- представленные документы не соответствуют требованиям ГП;
- в представленных документах отсутствуют необходимые сведения или они недостоверны.
Что касается стоимости оформления ГПЗУ, то процедура бесплатная. Обратиться в Комитет по архитектуре и строительству с исправленным пакетом документов можно спустя любе время и неограниченное количество раз.
Состав градостроительного плана
Документ состоит из 5 листов с данными топографической съемки, ситуационным планом, схемой расположения на территории объектов и т.д. Оформить градостроительный план земельного участка в Московской области или Москве можно, чтобы почерпнуть следующую информацию:
- Границы ЗУ.
- Отступы, которые необходимо делать для размещения зданий и сооружений относительно границ территории.
- Сведения из градостроительного регламента, если его действие распространяется на земельный участок, в том числе о видах разрешенного использования.
- Требования к назначению, параметрам, размещению объектов — если не действует градостроительный регламент.
- Информацию обо всех размещенных на земельном участке капитальных объектах.
- Сведения о технических условиях подключения к инженерным сетям.
- Границы, в пределах которых возможно размещение объектов для государственных и муниципальных нужд.
- Сведения о возможности разделения участка на несколько частей.
Документы для получения ГПЗУ в Московской области
На основании письма Минстроя от 5 июня 2015 г. N 17433-ЮР/09, для получения ГПЗУ требуется написать заявление, и приложить копии паспорта собственника земельного участка и свидетельства о праве собственности. На сегодняшний день вместо свидетельства можно приложить выписку из ЕГРН на земельный участок. Все остальные требования — неправомерны! Если у вас нет времени ждать, когда же вам, наконец, выдадут ГПЗУ, мы можем помочь и пойти другим путем. Для получения ГПЗУ необходимо заказать топосъемку участка с обязательным условием: межевание должно быть выполнено и границы установлены в соответствии с действующим законодательством. Топографический план участка в масштабе 1:500 — это главный документ, основание для подготовки ГПЗУ. Топосъемку выполняют в течении 3-5 дней, на ней отображаются все фундаментальные объекты, деревья, высотные отметки, рельеф, коммуникации и инженерные сети: электричество, газ, водопровод, теплосеть, телефонные кабеля, интернет, канализация, дренаж и т.д.
Подводные камни при составлении ГПЗУ и возможные риски
В начале статьи мы указали перечень ведомств и организаций, с которыми нужно пройти согласование и получить необходимые сертификаты или экспертизы. На практике не всегда удается простому, юридически «неподкованному» гражданину, уложиться в установленные сроки.
Риски могут быть следующие:
- Вы сделали пакет документов, оплатили их оформление, а на этапе топографической съемки (ее выполнение допускается до года), Вы «застряли». В итоге подготовленное с ведомством согласование может оказаться недействительным.
- Вы решили не делать топографическую съемку, посчитав, что она Вам не нужна. Возможен вариант, что администрация района может не принять у Вас документы для оформления градостроительного плана. Мотивация будет проста — у них нет данных съемки местности для определения границ все тех же коммуникаций.
- У Вас уже есть готовый проект дома. Для его «посадки» на рельеф обязательно нужна вертикальная планировка и топосъемка! Она же требуется и при перепаде высот земельного участка.
Как видите, хоть она и не обязательна, но без нее не обойтись даже в том случае, когда на участке растут взрослые деревья и Вам необходимо их сохранить.
Указанные «подводные камни» касаются топографической съемки. Возможен и ряд других рисков при оформлении градостроительного плана, поэтому наш Вам совет: доверьтесь специалистам!
Что такое градостроительный план земельного участка? ГПЗУ – систематизированные сведения о земельном участке, отражающие информацию о нём и используемые для целей дальнейшего строительства или реконструкции недвижимости (кроме линейных объектах). Какие сведения содержатся в документе? ГПЗУ содержит сведения о расположении спроектированного либо строящегося объекта, расположенных линейных сооружениях на участке, красных линия, ограничениях и др.Обязательно ли получение ГПЗУ при строительстве частного жилого дома? В настоящий момент для строительства жилого дома не требуется разрешение на строительство и получение ГПЗУ и имеет рекомендательный характер. Кем выдаётся? ГПЗУ разрабатывается и выдаётся органом местной исполнительной власти.Каким образом подаются документы для получения ГПЗУ? Для получения ГПЗУ пакет документов подаётся с использованием электронных порталов государственных и муниципальных услуг.
Какие документы нужны для получения ГПЗУ?
Градостроительный план земельного участка разрабатывается в течение месяца. По истечении этого срока заявитель может его забрать. Для заявки требуется такой полный пакет документов:
- заявление по образцу на получение ГПЗУ,
- кадастровый план ЗУ, предназначенного под застройку,
- технический паспорт объекта,
- договор с инженерно-энергетическими подрядчиками,
- топографическая съемка ЗУ,
- документ о государственной регистрации прав на строительство,
- свидетельство о праве собственности или договор на аренду,
- копия паспорта или документ о госрегистрации юрлица,
- если земля находится в аренде, нужно заявление от владельца, который разрешает выполнение строительных работ,
- акт о праве владения недвижимостью.
Источники законодательства, регулирующие нормы ГПЗУ
Главный документ, определяющий нормы действия и правила применения ГПЗУ, это Федеральный закон, на основании которого вступил в силу Градостроительный кодекс РФ, принятый 29.12.04 г., под № 190-ФЗ.
Чтобы получить градостроительный план земельного участка, градостроительный кодекс отражает Нюансы его применения в федеральных документах:
- ПП РФ № 87, утверждённое 16.02.08 г., регулирующее состав и форму проектной документации.
- Приказ Минюста РФ № 66, утверждённый 19.03.08 г., предъявляющий соответствующие требования к представляемой кадастровой документации.
- Федеральный закон о государственной регистрации прав № 122-ФЗ, принятый 21.07.97 г.
- Приказ Министерства регионального развития № 207 от 10.05.11 г., утверждающий форму и основные стандарты ГПЗУ.
Основания вступления в силу Градостроительного кодекса опираются на Гражданское законодательство, в частности – статьи 47, 48, 51, 53, 54, 55 ГК РФ. Здесь оглашены позиции планирования градостроительных зон при возведении объектов капитального строительства. А в статье 43 ГрК описывает градостроительный кодекс проект межевания территорий.
Кроме обозначенного, существенную роль играют региональные административные акты и иные положения, а также – локальные акты, утверждающие специфические нормы применения обозначенных законодательных документов.
Важно учитывать так же действие нормативов, отражённых в СниПах и ГОСТах, и ориентироваться на действие законодательства:
- о газоснабжении РФ;
- об электрообеспечении РФ;
- о техническом урегулировании.
Градостроительный регламент
Это расшифровка свода условий, установленных правилами землепользования и застройки на искомой территории, сюда входят:
- виды разрешенного применения земельных наделов и объектов строительства (жилье, торговые помещения, объекты коммерческой и деловой структуры, промышленной сферы, склады, предприятия);
- допустимые наибольшие и наименьшие габариты земельных участков;
- допустимые пределы для разрешения строительства, перестройки капитальных строений (расстояние до соседних зданий, этажность);
- минимальные допустимые расстояния до красных линий и границ наделов от существующих и строящихся домов;
- минимальное число зеленых насаждений в границах участка;
- существующие ограничения на использование земли и строений.
Что выдается в виде результата?
Завершающим этапом представления услуги по оформлению ГПЗУ в Москве является выдача требуемого пакета бумаг. Заявитель получает на руки следующую документацию:
- Уведомление о том, что ГПЗУ надела готов (в одном экземпляре). Бумага предоставляется в ситуации, если документ содержит информацию о гостайне. Информирование производится путем отправки уведомления в личный кабинет заявителя.
- ГПЗУ (1 единица). Бумага выдается при оформлении ордера для дальнейшего проведения инженерных и геологических изысканий. Такая документация необходима в случае, если план планируется использовать для выполнения геологических и инженерных мероприятий. ГПЗУ отправляется напрямую, если в нем отсутствуют сведения с гостайной.
В документации приведена информация о земельном участке (ЗУ) и сведения о построенных на наделе сооружениях.
Градостроительный план содержит:
- Границы территории, подготовленной для выполнения строительных или восстановительных работ.
- Площадь, где действует неполное право применения чужого надела.
- Ограничения по выходу планируемого объекта за пределы ЗУ.
- Правила, распространяющиеся на участок.
- Информация о сооружениях на ЗУ.
- Технические аспекты подключения новых или уже существующих объектов.
- Возможность разделения территории на несколько участков.
Также указываются принципы проведения коммуникаций (воды, газа, проводки), номер кадастра и прочие данные. Изложенная информация применяется при создании проекта и выполнении строительных работ.
В чертеже указывается номер документа, данные о ЗУ и заявителе, сведения о составителе, а также подпись и день оформления.
Визуальная часть градостроительного плана может представляться в виде чертежа или схемы местности, которая разрабатывается на базе данных топографической съемки. Если речь идет о плане, в последнем указывается схема позиционирования объекта, наличие капитальных строений с номерами, границы расположения построек, области для возможного строительства, характеристики будущих зданий и прочая информация.