Как оформить согласие бывшего супруга на продажу квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить согласие бывшего супруга на продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вначале необходимо сказать о том, что режим общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество не прекращается после расторжения брака³. Также режим общей совместной собствен ности сам по себе не преобразовывается в режим общей долевой собственности (есть обратное мнение⁴). Данный вывод следует из анализа статей 38 и 39 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), этой же позиции придерживается Верховный Суд РФ⁵.

На практике встречаются случаи, когда нотариальное согласие супруга не оформляется, в то время как это необходимо в соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ. Некоторые нотариусы не оформляют согласие супруга на приобретение недвижимого имущества⁸, считая, что согласие требуется лишь для отчуждения недвижимого имущества. Нужно заметить, в пункте 3 статьи 35 СК РФ речь идет не об отчуждении недвижимого имущества, а вообще о распоряжении недвижимостью.

Определением Верховного Суда РФ от 6.12.2011 г. № 67-В11-5 отмечена важная роль нотариального согласия супруга в тех случаях, когда такое согласие обязательно: не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия. Указанный вывод сделан Верховным Судом на основании следующих рассуждений. Для признания сделки недействительной пунктом 3 статьи 253 ГК РФ установлена обязанность доказать, что другая сторона в сделке знала об отсутствии у участника совместной собственности, совершившего сделку, необходимых полномочий. Однако пунктом 4 статьи 253 ГК РФ установлено, что правила статьи 253 ГК РФ применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное, а абзацем 2 пункта 3 статьи 35 СК РФ такая обязанность не предусмотрена.

Следуя логике указанного Определения Верховного Суда, сделка может быть признана судом недействительной только на том основании, что не было получено согласие в нотариальной форме, когда такое нотариальное согласие обязательно. Так как сделка является оспоримой, узнать, что его право нарушено, и обратиться в суд супруг может через длительный период времени, что может привести к еще большим убыткам сторон договора. Таким образом, любой из сторон договора к нотариусу может быть предъявлен иск о возмещении убытков. В заключение приведу мнение руководителя Росреестра Натальи Николаевны Антипиной: «В связи с отменой требования о госрегистрации договоров об отчуждении объектов недвижимости, правила законов, связанные с фактом государственной регистрации именно сделок, применяются с учетом этой новации (например, правило статьи 35 Семейного кодекса РФ о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору куплипродажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет)»⁹.

Как правильно провести раздел имущества?

Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:

• Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.

• Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.

В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:

• Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
• Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
• Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
• Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
• Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.

Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.

Требуется ли согласие супруга на дарение квартиры?

Мы выяснили, что требуется согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусов. А сейчас узнаем, требуется ли такой нотариально заверенный документ при ее дарении.

Так, Семейный кодекс гласит, что все сделки по недвижимости должны совершаться с разрешения второго супруга. К ним относят:

• продажу;
• обмен;
• дарение.

Чтобы составить такое соглашение нужно обратиться к нотариусу и заполнить бланк по образцу. В некоторых случаях нотариально заверенное согласие может быть заменено другими видами документов. Это происходит, если:

• квартира покупалась человеком до брака;
• если он получил ее по наследованию или в подарок (независимо от того, состоял ли он на тот момент в браке или нет).

Документ составлять не нужно, если при покупке недвижимости второй супруг изначально не имел на нее прав.

Может ли муж продать жилье жене после развода?

Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.

Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.

Юридическая помощь при разводе

Развод — сложнейший период в жизни семьи. Всегда наиболее предпочтительным способом решения конфликтных ситуаций является внесудебный порядок. К сожалению, не всем удается договориться мирным путем.

Поэтому так важна помощь опытного адвоката, который встанет на защиту ваших прав и законных интересов. Доверив нам решение проблемы — нарушение прав супругов на квартиру, совершение сделок купли — продажи с ней при разводе, вы получите:

• бесплатную консультацию;
• поиск оптимальных путей выхода из ситуации;
• составление искового заявления и подготовка других документов;
• юридическое сопровождение в суде;
• контроль исполнения судебного решения.

Мы гарантируем, что ваша проблема решится в кратчайшие сроки и права будут восстановлены.

Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться

Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.

Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.

Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.

Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.

Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.

Как обезопасить себя при покупке у женатых (замужних): советы покупателю

Приобретающая сторона не всегда осведомлена о семейном положении продавца. В паспорте может отсутствовать штамп (если документ новый, восстановлен после утери или кражи). Поэтому, чтобы не купить недвижимость без согласия супруга продавца, приобретатель может потребовать нотариальное заявление о гражданском состоянии. В нем продающая сторона в присутствии нотариуса уведомляет приобретателя жилья, что никогда не вступала в брак. Если вдруг выяснится обратное, она будет признана стороной, виновной в мошенничестве, со всеми вытекающими.

Второй способ обезопасить себя: проверить реестр записи актов гражданского состояния (единый для всей России). Нотариусы и работники ЗАГСов имеют доступ к этому ресурсу.

Внимание! Стоимость согласия супруга на покупку недвижимости или ее продажи невелика. Зато убережет от крупных неприятностей. Даже если одна из сторон отказывается оплатить нотариальные услуги, второй – выгодно взять эти расходы на себя.

В случае признания сделки ничтожной – прежде всего страдает покупатель. В его интересах выяснить истинное семейное положение продавца и получить письменное согласие на реализацию жилья от второй половинки.

Нужно ли согласие супруга на продажу дома если мы в разводе

Судебная практика Большинство судебных исков о признании проведенной сделки недействительной основано на проведении сделок по доверенности.

Казалось бы, в чем здесь загвоздка? Ведь текст доверенности содержит указание на полное распоряжение общей вещью, но это не одно и тоже с согласием на проведение сделок с ним! Распоряжаться можно только в отношении уплаты коммунальных платежей, проведения ремонта и т.п.

, но не продавать! Эти разночтения самые распространенные, и когда квартира уже продана, приходится восстанавливать справедливость только в судебном порядке. В последнее время ужесточились правила продажи по доверенности, и в большинстве случае регистратор требует все-таки предъявить согласие на проведение сделки.

Тема: Проданная квартираПомогите разобраться. Мои отец и мать уже 15 лет в разводе, отец живет в России, а мама на Украине, мама хочет продать квартиру на Украине, которую им в 87 г.

Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости

Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов.

Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником.

Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.

Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.

Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование.

Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор.

Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.

Правовые последствия совершения сделки без согласия второго супруга

Обязательное требование об оформлении согласия на продажу жилья может по разным причинам нарушаться как самим продавцом, так и должностными лицами уполномоченных органов Росреестра. В этом случае права одного из супругов могут быть нарушены неправомерными действиями по отчуждению объекта недвижимости, а сделка может быть признана недействительной.

Например, совершение женой сделки по отчуждению жилья может быть признано незаконным, если согласие мужа на продажу квартиры не было оформлено в виде нотариального документа. Для этого супруг должен подать исковое заявление в суд, а основанием для предъявления иска будет выступать отсутствие его согласия на продажу объекта.

В ходе рассмотрения иска судом будут устанавливаться следующие обстоятельства:

• наличие семейных отношений, зарегистрированных в органе ЗАГС;
• наличие оснований для оформления согласия на продажу квартиры, т.е. имущество не должно являться личной собственностью продавца;
• отсутствие факта выдачи согласия на совершение сделки, а также ее нотариального удостоверения.

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

На вопрос о согласии супруга отвечает Семейный кодекс. В его 34 статье сказано, что нажитое в браке имущество – общее для супругов. Это утверждение распространяется и на тот случай, если один из них домохозяйничал. При этом брак должен быть подтверждён свидетельством из ЗАГСа, так называемый «гражданский» брак правами на общие покупки не наделяет сожителей.

При этом общим считается только такое имущество, на приобретение которого потрачены деньги семейного бюджета, в том числе и кредиты. Подарок и наследство – не общее имущество, а личное, потому что такие сделки никак не касаются бюджета семьи.

Справочно. Единственным ответом на вопрос, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры полученной по дарению, однозначный – нет, не нужен. Как и в случае с наследством.

А вот 35 статья СК поясняет, как муж с женой должны распоряжаться общим имуществом:

• если сделка не требует какой-либо регистрации, то согласие выражается в устной форме (просто предполагается, что, например, жена продала мебель с молчаливого согласия мужа);
• а когда сделка требует нотариального заверения или обязательной государственной регистрации, согласие должно быть заверено нотариусом (регистрация прав на квартиры происходит на государственном уровне, поэтому согласие нужно заверять нотариусом).

Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры – это документ, заверенный подписью и печатью нотариуса (любого) на которой чётко прописано, что супруг согласен на продажу общей квартиры второй половиной. Её требуется предоставить в Росреестр на момент подачи заявления о переходе права от продавца к покупателю. При этом раньше требовалась просто расписка супруга о том, что он согласен на сделку, которая писалась прямо во время передачи документов регистратору Росреестра. А участие нотариуса в сделке закреплено в Семейном кодексе с начала 2016 года.

Итак, вывод – поход к нотариусу должен быть запланирован до подписания договора при отчуждении жилья, например:

• продажа общей квартиры;
• обмен;
• дарение.

Зарегистрируют ли сделку по продаже квартиры без согласия супруга?

Продажа жилплощади без документально оформленного разрешения второго супруга может привести к нежелательным последствиям:

• ЕГРН поставит особую отметку о признании сделки оспоримой. Высок риск того, что супруг сможет через суд вернуть квартиру, и проведенную сделку будут считать недействительной;
• супруг, согласие которого не было получено, сможет потребовать расторжение договора о продаже имущества и внесение поправок в данные ЕГРН. Сделать это возможно в течение 3 лет с того дня, когда супруг узнал, что его права собственности были нарушены. Суд также может увеличить срок исковой давности по уважительным причинам.

Согласно № 218-ФЗ продать жилплощадь без согласия второй половины можно, но без его письменного разрешения сделка может быть признана недействительной, даже если второй супруг присутствовал при регистрации сделки.

Если суд примет решение признать сделку недействительной, то это приведет к таким последствиям:

• квартира вновь станет собственностью супругов;
• покупатель может подать иск о возврате уплаченных денежных средств в полном объеме. Ответчиком будет выступать супруг, который продал недвижимость без согласия;
• покупатель может возместить стоимость доли супруга, без согласия которого была проведена сделка. Так, покупатель официально станет собственником приобретенного им жилья;
• супруг-продавец также может выплатить сумму, равную стоимости доли в квартире второго супруга. Такая операция будет считаться действительной, и за покупателем останется право собственности на квартиру.

Официальное разрешение мужа/жены на продажу жилплощади необходимо, в первую очередь, для самого покупателя. Если оно есть и заверено в соответствии со всеми требованиями законодательства, можно не беспокоиться о законности сделки.

Похожие записи:

• Снять обременение с квартиры в МФЦ материнский капитал
• Жилищные субсидии военнослужащим в 2022 году
• Универсальное пособие на детей с 2023 года: что меняется