Как перевести нежилое помещение в жилое в частном доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести нежилое помещение в жилое в частном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все действия по переводу должны происходить в определенной последовательности. Первым делом, от местных органов, отвечающих за жилой фонд (департамент городского имущества, комитеты имущественных отношений и пр.) нужно получить разрешающие документы на перевод здания (помещения) из нежилого в жилое. Такое решение принимается на протяжении 48 трудодней, после чего владелец получает положительный или отрицательный ответ. При обоснованном письменном отказе, собственник на протяжении 3 месяцев имеет право апеллировать его судебным рассмотрением.

Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция

Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.

Порядок перевода помещения из нежилого в жилое
1	Подготовка проектной документации на перепланировку	Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям: санитарных, эпидемиологических; противопожарных правил. Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие.
2	Обращение с заявлением о смене статуса имущества	Обратитесь в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Приложите к заявлению требуемые документы. Ждите ответа 45 дней.
3	Выполнение перепланировки	Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта.
4	Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре	Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера.

Пошаговая процедура перевода

Если решение положительное, порядок перевода будет включать следующие этапы:

• перепланировка (если она требовалась) с получением акта приемочной комиссии;
• обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (готовится в виде электронного документа);
• получение решения от ЕГРН о переводе нежилого помещения в жилое либо об утверждении акта приемочной комиссии (если имела место перепланировка);
• получение выписки из единого государственного реестра недвижимости.

В Росреестр документы о переводе нежилого помещения (здания) в жилое, передает орган, осуществляющий перевод объектов недвижимости. Заявитель обязан уплатить госпошлину за регистрацию. Сведения в реестр вносятся на протяжении 15 рабочих дней, после чего в 5-дневный срок заявителю направляется уведомление почтовым отправлением или электронным документом.

Какие преимущества дает переоформление садовой постройки: когда это делать не стоит

Если дом в СНТ или ДНТ по документам значится жилым, владелец может рассчитывать на получение налогового вычета при продаже и уплате НДФЛ. На нежилые помещения льготы не распространяются. Соответственно, тот, кто будет покупать дачу с таким домом, также сможет воспользоваться вычетом и вернуть часть затраченной суммы.

Есть и еще несколько моментов, о которых не стоит забывать при переводе садового дома в жилой фонд в 2022 году:

• В нежилом объекте, предназначенном для временного размещения, нельзя прописаться. Если же дом по документам числится жилым, можно подавать документы на регистрацию.
• В зависимости от того, в какой зоне расположен объект, собственник может минимизировать расходы на оплату электроэнергии.

Не стоит спешить переоформить садовый домик в жилой дом, если собственник значится в списках лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, после перевода его могут исключить из очереди.

Также он может потерять право на иные преференции: субсидии, пособия на детей и т. д., в том числе из-за того, что жилая площадь на каждого члена семьи превысит допустимый предел. Юристы рекомендуют предварительно проверить все нормы, действующие на федеральном и региональном уровнях.

После перевода садового дома в жилой собственник может заметить разницу в начисляемом налоге на недвижимое имущество. Так как изменится категория объекта, контролирующие инстанции могут пересчитать кадастровую стоимость и соответственно налогооблагаемую базу.

Причины перевода нежилого дома (строения) в жилой.

На самом деле причин перевода нежилого дома в жилой, нежилого строения в жилой дом, садового дома в жилой великое множество и каждая ситуация индивидуальна. Мы постараемся выделить четыре основные и самые распространенные группы:

1. Вступление в силу ФЗ 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества», по которому садовый дом – это здание сезонного использования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и предназначенное для временного пребывания в нем, а никак ни для проживания;
2. Затянулся процесс строительно-монтажных работ (например, не подвели коммуникации и т.д.) и строение, учитывая его технические характеристики, не могло быть признано жилым, а как-то оформить было нужно;
3. Решение собственника (причин может быть великое множество);
4. Ошибка специалиста при оформлении дома.

Какие требуются бумаги?

Необходимые для перевода здания из нежилого в жилое документы, подтверждающие обоснованность и возможность данного процесса, подготавливаются непосредственным заявителем. К ним относится следующая документация:

• паспорт владельца объекта или доверенного лица;
• доверенность, если процессом занимается представитель собственника;
• правоустанавливающие документы на объект;
• если проводилась перепланировка, то нужен соответствующий проект;
• заключения работников пожарной инспекции и санэпидстанции о том, что объект действительно соответствует всем требованиям, поэтому может применяться для постоянного проживания людей;
• бумаги, полученные из организации технического учета;
• иные справки, подтверждающие, что объект соответствует разным требованиям.

Только на основании этой документации осуществляется официальный перевод здания из нежилого здания в жилое.

Требуемая документация

Список «бумаг» всегда варьируется, это связано с градостроительными постановлениями отдельно взятой области, но существует основной перечень, который подаётся в органы МСУ.

К нему относится:

• Удостоверение личности заявителя.
• Заявление о переводе недвижимости в жилую категорию.
• Правоустанавливающие документы, сюда относятся свидетельства регламентирующие права собственности и иные подтверждающие этот факт документы.
• Решение жилищных инспекций, а также СЭС, МЧС об соответствии занимаемой вами площади всем требованиям, прописанным в постановлении №47 от 28.01.2006.
• Технический и кадастровый паспорта.
• План земельного участка.
• Проектная документация.

Что такое жилое помещение (дом, квартира)?

В статье 16 ЖК РФ дается четкое описание жилого помещения с юридической точки зрения – это здание или строение, состоящее из отдельных жилых площадей и с целью решения человеком бытовых и иных задач. Отсюда следует, что объект для круглогодичного пребывания обязан соответствовать:

• Санитарным;
• Гигиеническим;
• Противопожарным;
• Техническим;
• Строительным нормам.

Важно: законодательством России жилым считается помещение, предназначенное только для постоянного, а не временного проживания.

Одним словом это изолированный объект недвижимости – контейнерные домики и вагончики не могут быть таковыми.

В качестве жилой территории выступают:

• Капитальный дом или его часть;
• Квартира и ее часть;
• Комната.

Жилой дом или его часть – индивидуальная постройка, состоящая из нескольких жилых комнат и для осуществления вспомогательных функций. Также сюда включают землю под домом и приусадебные постройки. Если это часть дома, она соответствует таким же критериям — человек не должен быть стеснен.

Квартира и ее часть – в законодательстве существует такое понятие как многоквартирный дом, складывающийся из жилых и нежилых площадей.

Перевести помещение из нежилого в жилое можно, если соблюдаются следующие условия:

1. Помещение соответствует требованиям, которые установлены законодательством.
2. Помещение не соответствует требованиям к жилым объектам, но может быть приведено к этим требованиям в результате проведения перепланировки.
3. Собственник помещения не против перевода, а его право ничем не ограничено (к примеру, залогом, арендой, арестом и т.д.).

Пошаговая инструкция перевода нежилого помещения в жилое будет выглядеть следующим образом:

1. Подготовка проекта переустройства и оформление согласия собственника.
2. Подготовка документов.
3. Обращение в уполномоченный орган.
4. Проведение перепланировки и получение соответствующего акта.
5. Подготовка изменений в технической документации.
6. Регистрация всех изменений в Росреестре.

Рассмотрим каждый этап алгоритма подробнее.

Ограничения на перевод объектов нежилого фонда

Не всегда существует возможность, как перевести дом из нежилого в жилой. Так, законодательством утвержден перечень объектов недвижимости, в отношении которых не могут быть получены новые документы.

Но из каждого правила есть исключения. И, можно ли свое нежилое помещение перевести в жилое, зависит от особых условий. К таким относятся:

1. Переводить строение из одной категории в другую можно только собственникам недвижимости. Независимо от условий получения объекта во владения, а также давности возникновения имущественных прав, распоряжаться недвижимостью имеет право лишь текущий собственник.
2. Отсутствие обременения – обязательный пункт. Непогашенная ипотека или целевой заем не позволят зарегистрировать переоформление. Правильно будет начать изменение статуса объекта только после полного погашения денежных обременений. Это правило распространяется на все объекты, которые находятся в залоге.
3. Сделать оформление получится только в отношении тех сооружений, которые находятся в жилых зонах (черта города, сельская местность).
4. Перевод доступен только в отношении тех объектов, которые предназначены для проживания и имеют все обязательные условия. В основном это касается коммунальных коммуникаций.
5. Перевод нежило помещения в жилое происходит при обязательном условии, если есть порядок в технических документах. Здание – исправно, отсутствуют деформации основных конструкций, нет причин переводить сооружение в статус ветхого или аварийного.

Документы, предоставляемые при смене статуса помещения

Перевод дома из нежилого в жилое в СНТ происходит на основании решения специальной комиссии. Это орган, образованный при муниципалитете, который рассматривает заявки, анализирует соблюдение требований и решает, доступна ли эксплуатация здания в форме жилого помещения. Для того чтобы обращения было рассмотрено, заинтересованному гражданину нужно подать следующий пакет документов:

• собственноручное заявление (оформляется владельцем недвижимости в свободной форме, и содержит просьбу перевести объект в разряд пригодного для проживания);
• правоустанавливающие бумаги на объект (можно использовать выписку из ЕРДР или же свидетельство о приобретении права собственности на помещение, а также обязательна подача оригинала соглашения, на основании которого имущество получено во владение – дарение, покупка, наследование);
• техническая документация на объект (содержит актуальный проект, но если были проведены изменения недвижимости, то они должны отображаться в проекте иначе документ будет признан недействительным, что запрещает его использование);
• план здания (если речь идет о многоквартирном доме, то в учет принимается планирование текущего и соседних этажей, это необходимо для того, чтобы избежать нарушения прав других жильцов);
• дополнительно потребуется письменное согласие соседей, если речь идет о многоквартирных зданиях или общежитиях (изменение дома в деревне или на дачном участке согласия соседей не требует).

Этот список бумаг является полным и не может быть дополнен другими документами. Комиссия не может затребовать иные справки и заключения.

При возникновении жалоб на неправомерные действия комиссии, заинтересованному лицу предстоит обращаться в суд с исковым заявлением.

Как перевести нежилое помещение в жилое

Нежилыми строениями считаются помещения коммерческой и вспомогательной направленности. Территории для торговли, объекты производства, флигель домов, чердачные помещения — все это и многое другое признается объектами нежилой недвижимости.

Под эту категорию также подпадают также постройки, размещенные на земельных участках.

Важно. Частные дома, расположенные за чертой города и иных населенных пунктов, не подлежат переоформлению в жилые помещения, если они закреплены за землями сельскохозяйственного назначения.

К примеру, после закрытия бизнеса у вас остается площадь, некогда используемая под офис. Она больше не находит никакого практического применения. Вместо того, чтобы сдавать ее в аренду, вы хотите переделать имеющуюся в вашем распоряжении площадь под квартиру для проживания.

Необходимые документы

Помимо заявления о предоставлении государственной услуги в отношении перевода нежилого строения в жилое, требуется собрать много разных документов.

В общем случае вам как собственнику необходим следующий их перечень:

• документ, удостоверяющий личность;
• оригинал или нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов на переводимое помещение;
• проект перепроектирования, если он требуется для признания объекта недвижимости жилым помещением;
• заключения о том, что помещение соответствует требованиям, необходимым для объектов жилого типа:
  • из организации технического учета и инвентаризации;
  • из организации санитарно-эпидемиологических экспертиз;
  • из организации, правомочной проводить анализ проектной документации и решений проектных изысканий.

• другие справки: соответствие площади требуемым нормам, план этажа здания многоквартирного дома.

Если заявление подается не собственником помещения, необходим документ, способный подтвердить полномочия представителя.

Если собственник переводимого помещения — лицо несовершеннолетнее, то в таком случае понадобится документ уполномоченного органа опеки, подтверждающий полномочия законного представителя.

Если после описанных выше манипуляций вы получили извещение о том, что вашему помещению разрешено перейти в состояние жилого, вы получаете новый кадастровый паспорт на него и свидетельство о праве собственности.

Документы для перевода

Переводом недвижимости из нежилого фонда в жилой занимаются следующие учреждения:

• Многофункциональный центр;
• департамент городского имущества;
• государственный портал муниципальных услуг.

Документы, указанные выше, передаются специалистам данных организаций под расписку в получении.

Решение по Вашему заявлению принимается в течение 45дней с момента обращения. Не позже, чем через три дня после принятия решения, заявителю вручается акт о переводе дома из нежилого фонда в жилой. Уведомления также получают собственники соседних домов или квартир.

Указанный акт считается основанием для присвоения Вашему дому статуса жилого помещения. Для этого Вы обращаетесь в кадастровый орган Росреестра с заявлением об изменении характеристик объекта недвижимости. По факту Вашего заявления в Государственный кадастр недвижимости будут внесены соответствующие изменения.

В кадастровый орган Росреестра предоставляются:

• технический план дома;
• правоустанавливающие документы.

Акт о переводе дома из нежилого фонда в жилой сотрудники Росреестра запрашивают самостоятельно.

Условия перевода помещения из нежилого в жилое

Для перевода нежилого имущества в жилое, необходимо выполнить определенные условия. Статус имущества меняют при наличии следующих обстоятельств:

• объект является собственностью заявителя;
• сособственники согласились на изменение статуса имущества;
• наложен залог, арест;
• есть долги по коммунальным услугам;
• выполнены требования СанПиНа, противопожарные нормы;
• имеются бытовые комнаты (санузел, кухня);
• объект подключен к электроснабжению, воде, теплу, канализации и прочей инфраструктуре;
• перевод не повлечет опасность для жильцов;
• к помещению имеется свободный проход через подъезд.

Процедура довольно длительная, а, иногда, и дорогостоящая. Если потребуется реконструкция здания, то нужен не только профессиональный проект, но и профессиональные рабочие. Стоимость проекта в различных бюро разная, но стартует от 10 000 рублей. Стоимость работ определяется индивидуально.

Если случай сложный, то придётся нанимать юриста, который будет заниматься правовыми нюансами. Цены на услуги таких специалистов колеблются в пределах от 15 до 20 тысяч рублей. Если речь идёт о крупном городе, то и 50 тысяч. Не стоит забывать о государственных пошлинах за различные действия. Придётся потратить следующие суммы:

• за изготовление актуального технического плана – 1000 рублей;
• услуги нотариуса (при необходимости) – от 50 рублей за каждую страницу заверяемого документа. Доверенность – от 1700 рублей;
• регистрация вещного права на нежилое помещение – 2000 рублей;
• за изготовление выписки из ЕГРН – 300 рублей.

При найме посредника стоимость услуг нужно узнать заранее. Цена не регулируется на законодательном уровне.

Похожие записи:

• Что такое кадастровый паспорт на земельный участок
• Кто может быть вераном труда в Беларуси в 2023 году
• УПК РФ Статья 151. Подследственность