Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор доверительного управления недвижимым имуществом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
1.1 Доверитель передает принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Черноморская, д. 123, кв. 321, для использования в целях доверительного управления, в порядке и на условиях настоящего Договора Доверительному управляющему в течение 7 дней после подписания настоящего Договора, а Доверительный управляющий принимает его.
1.2 Указанный Объект недвижимости имеет следующие характеристики: общая площадь 100 кв.м; количество комнат – 2.
1.3 Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости не заложен, под арестом не состоит и не обременен никакими другими обязательствами.
1.4 Доверительный управляющий использует Объект недвижимости в течение всего срока действия Договора в соответствии с его целевым назначением (долговременная или посуточная аренда).
1.5 Право собственности на указанный Объект недвижимости подтверждается следующими документами: договор купли-продажи от 01.01.2010, регистрационный номер записи в Едином государственном реестре недвижимости от 01.01.2010 № 1234567890
1.6 Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным в доверительное управление Объектом недвижимости исключительно в интересах собственника.
1.7 Передача Объекта недвижимости в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
5.1 Стороны вправе устанавливать особые условия управления имуществом. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.
5.2 Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.
6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
6.1 Стоимость аренды Объекта недвижимости устанавливается в размере по договоренности.
6.2 Минимальный срок аренды Объекта недвижимости 7 (семь) суток.
6.3 Доверительный управляющий получает вознаграждение в размере 10 (десять)% от дохода, полученного в результате доверительного управления на длительный срок и 15 (пятнадцать)% от дохода при посуточной сдаче.
6.4 Отдельно оплачиваются: уборка помещения – 1.000 руб., стирка белья – 500 руб.
6.5 Причитающиеся Доверителю суммы должны выплачиваться в течение 3 дней после вселения Арендаторов.
6.6 Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю, выплачиваются наличным или безналичным способом.
6.7 Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, интернета и других платежей осуществляется Доверителем самостоятельно.
6.8 Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, согласованных с Доверителем, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Договор доверительного управления имуществом
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:
Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.
При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью. Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.
Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья
3 способа легально сдавать квартиру в аренду
Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.
Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:
Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.
В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.
Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.
Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.
Стороны договора и объекты доверительного управления имуществом
1. Учредителем управления, согласно ст. 1014 ГК, может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ГК, другое лицо. Следует отметить, что термин «собственник» здесь следует трактовать в несколько расширенном смысле. Так, в доверительное управление могут быть переданы исключительные права, хотя их обладателя, строго говоря, нельзя назвать «собственником».
Важно отметить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом «для собственника – учредителя доверительного управления исключается реализация только тех правомочий, которые создают невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора доверительного управления».
В отдельных предусмотренных законом случаях функции учредителя управления может выполнять не собственник, а иные лица (например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного или безвестно отсутствующего, исполнитель завещания (душеприказчик) в отношении наследственного имущества).
2. Доверительным управляющим в соответствии со ст. 1015 ГК может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Этой нормой еще раз подчеркивается профессиональный статус доверительного управляющего.
Договор оказания услуг по управлению недвижимым имуществом
Данный договор является разновидностью гражданско-правового договора, который порождает обязательства по оказанию услуг. Соглашение заключается в простой письменной форме. В нем отображаются данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости. Для этого указываются не только характеристики недвижимости, но и земельного участка, на котором она расположена. Соглашение включает также сведения о расположении недвижимости обособленно или в составе другого имущества.
Передача недвижимости осуществляется по акту. Именно акт приема-передачи подлежит государственной регистрации в Росреестре, после чего договор считается заключенным. Само соглашение обязательной регистрации не подлежит. Для госрегистрации необходимо обратиться с соответствующим заявлением в территориальный отдел Росреестра. К заявлению прикладывается правоустанавливающий документ. Таким документом будет договор доверительного управления.
Регистрация является платной, сумма госпошлины для юридических лиц составляет 22 000 руб., для физических – 2 000 руб. Стороны уплачивают госпошлину в равном размере. Доверительное управление недвижимостью будет зарегистрировано как ограничение прав на него.
Оформляя соглашение доверительного управления, стоит своевременно поставить в известность арендаторов недвижимости о существовании такого документа.
Это не обязательно к исполнению, однако является наиболее разумным действием.
Интересы арендатора не пострадают, поскольку их договоренности с организатором управления остаются в силе, а доверительный управляющий проводит сделки с недвижимостью от своего имени. Это необходимо, чтобы все вопросы, связанные с арендой, арендатор согласовывал с доверительным управляющим. При подписании соглашения аренды больше, чем на год, необходима регистрация (ст. 651 гражданского кодекса).
Все действия с переданным в управление помещением доверительный управляющий производит от своего имени, и указывает, что он выступает в качестве управляющего (с пометкой «ДУ»). При правовых действиях управляющего без оформления документов, арендатора необходимо проинформировать, что действия производятся ДУ.
Гражданский кодекс предусматривает, что доверительный управляющий, кроме получения от собственника недвижимости вознаграждения за свои услуги, имеет право на компенсацию растрат, связанных с управлением вверенной ему недвижимости.
Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.
Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).
Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.
Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.
Каковы имеются требования при заключении соглашения?
Учитывая нормы закона, ДДУ заключается исключительно в письменной форме. Если данное условие не выполняется, то договор признается недействительным и не имеющим юридической силы.
Среди характеристик ДДУ имущества можно назвать:
- Заранее оговоренный срок, в течение которого оформляется договор;
- Управляющий проводит все операции по управлению инвестициями от себя лично, его действия всегда находятся в поле зрения собственника инвестиционного пакета;
- Все решения, которые принимает управляющий не ограничены (в разумных пределах). Он сам вправе выбрать варианты и направления вложений, управления финансовыми активами и инвестициями;
- Объект, передаваемый доверительное управление, в обязательном порядке должен являться обособленным от прочего имущества.
Права и обязанности управляющего
При передаче недвижимости в доверительное управление обязательно составляется договор между сторонами сделки, такая операция подлежит регистрации. Есть две стороны сделки – учредитель (собственник) и доверительный управляющий.
У управляющего складывается определенный круг функций:
- Для получения прибыли он ищет выгодных арендаторов. Важно, чтобы они отвечали требованиям собственника недвижимости.
- Управляющий подготавливает договор аренды с учетом законодательства.
- Он регулярно получает плату за аренду. В обязанностях такого лица – следить за тем, чтобы арендная плата вносилась вовремя и в полном объеме.
- В обязанностях управляющего – решение конфликтов с арендаторами, контроль над сохранностью имущества, оказание бытовых услуг, касающихся квартиры. Он должен заниматься и страхованием объекта.
Владельцу недвижимого имущества нужно знать, что передать права на управление объектом можно только посредством договора. Он составляется на основании тех же правил, что и договор купли-продажи. Важно, чтобы в Росреестре была проведена регистрация передачи прав на имущество.
Договор сам не регистрируется, только передача. Если такое имущество будет поставлено на учет, у владельца усиливаются гарантии его прав собственника.
Нужно ли обращаться в Росреестр при возникновении каких-либо изменений в договоре доверительного управления? Поскольку проводится регистрации только факта передачи, изменения и дополнения к договору регистрировать не нужно. Они просто фиксируются документом, который потом только прилагается к основному, первоначальному договору.
Если не проведена регистрация передачи имущества в государственном Реестре, управляющий не имеет права сдавать недвижимость в аренду или совершать другие действия с ней. Поэтому всегда следует помнить о необходимости государственной регистрации.
ВАЖНО! Доверительное управление оформляется договором только на 5 лет, не больше. Если стороны не желают прерывать сотрудничество, автоматически он продлевается также на 5 лет.
Специфика деятельности доверительного управляющего
Деятельность доверительного управляющего детально прописана в ст. 1015 ГК РФ. В п. 1 сказано, что в его роли может выступать ИП или предприятие. Унитарное предприятие к этому списку не относится. В ряде ситуаций в качестве доверительного управляющего может выступать гражданин, который является предпринимателем, а также некоммерческая структура. Имущество не передается в адрес госоргана или службы местного самоуправления.
В ст. 1020 ГК РФ предусмотрены права и обязательства доверительного управляющего:
- В п. 1 — он является исполнителем правомочий собственника по отношению к имуществу, которое передано в доверительное управление.
- В п. 2 — права, которые были приобретены временным управляющим, включаются в состав имущества. Обязанности, в свою очередь, исполняются за счет такой собственности.
- В п. 3 — для защиты прав доверительный управляющий может требовать любого устранения нарушения в соответствии с нормами статей 301, 302, 304, 305.
- В п. 4 — доверительный управляющий представляет учредителю и приобретателю выгоды отчет о проделанной работе. Сроки и общие порядки при этом должны быть строго соблюдены.
О доверительном управлении наследственным имуществом — видео-ролик ниже.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом: образец, правила написания
В моей работе часто возникали ситуации, когда нужно было заключить договор доверительного управления недвижимым имуществом. В силу отсутствия информации пришлось действовать интуитивно.
За счет наличия собственных знаний, помощи от коллег, мне удалось отлично разобраться в этом вопросе и выстроить верную стратегию управления собственными инвестициями.
Готов поделиться с Вами данной информации в этой статье.
Договор доверительного управления (далее- ДДУ) инвестиционным пакетом — это документ, который заключен в рамках принятия решения о передачи имущества от одного владельца другому. В данном случае последний должен производить действия по управлению инвестиционным пакетом в интересах и целях собственника имущества.
Весь смысл заключения подобного соглашения связан с созданием эффективных путей по использованию имуществом и получением инвестиционной выгоды от него.
Участниками договора являются следующие лица:
- Собственник инвестиционного пакета является учредителем управления. Это может быть исключительно физическое лицо, которое имеет статус ИП или коммерческая организация.
- Лицо, который непосредственно управляет пакетом инвестиций. Его называют доверительный управляющий.
- Лицо, интересы которого в наибольшей степени учитывают при использовании объекта – выгодоприобретатель. Им выступает собственник недвижимости.
Коммунальные и эксплуатационные услуги
На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.
Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.
Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности. В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.
Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей за услуги связи и пр., потребляемые арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.
Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями, — заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур, в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.