Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить ДД без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется.
Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора.
Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены.
Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Договор дарения представляет собой разновидность сделки по отчуждению имущества, при которой оно передаётся безвозмездно.
При этом одаряемый не будет иметь никаких материальных обязательств перед дарителем, в противном случае договор будет иметь иную природу и будет именоваться меной или куплей-продажей.
Однако некоторые ограничения всё же могут быть использованы. Закон разрешает дарить квартиру при условии пожизненного проживания в ней предыдущего собственника.
Такая оговорка может стать удобным выходом при желании передать право собственности при жизни, но при наличии опасений за собственное право проживания.
Суть в том, что при отсутствии данной оговорки, даже в случае, если даритель будет зарегистрирован в квартире, новый собственник сможет выписать его (в судебном порядке), так как будет обладать полным правом собственности, а право пожизненного проживания защитит от подобных ситуаций.
Право пожизненного проживания, указанное в договоре дарения, даёт бывшему собственнику возможность проживать в переданном объекте недвижимости, однако такое лицо больше не сможет распоряжаться имуществом и влиять на его дальнейшую судьбу.
То есть любые аспекты права собственности у лица исчезают, остаётся лишь частичное право пользования.
Плюсы дарения с правом пожизненного проживания
Делая выводы, необходимо указать. Гражданин, который желает подарить свою жилплощадь другому лицу на определенных условиях, приобретает возможность проживать в этой квартире и пользоваться ей до конца своей жизни.
Такой вариант хорошо подходит для престарелых людей, живущих только на одну пенсию. Передавая недвижимость по договору дарения с обременением, они освобождаются от коммунальных платежей, потому как не владеют этим жилищным хозяйством в соответствии с соглашением сторон.
Существенный плюс заключается в следующем. Даритель оставляет за собой право проживать бессрочно в подаренной квартире, не теряя регистрации, что регламентируется ст. 558 ГК РФ.
Помимо этого, собственник может прописать в дарственной еще ряд условий, к примеру, дать возможность жить внукам, супруге на означенной жилплощади или иным родственникам.
На одаряемое лицо, согласно договорным условиям, может быть возложена еще ответственность по ремонту квартиры.
И в случае невыполнения им условий соглашения, в соответствии с законом (ст. 450 ГК РФ) бывший собственник вправе обратиться в суд и вернуть жилплощадь в собственность по закону.
Суть дарения с проживанием
При оформлении дарения с пожизненном проживанием в текст дарственной включаются пункты, регламентирующие право использовать жилплощадь предыдущему владельцу квартиры. Он вправе жить в ней безвозмездно.
Дарственная с обременением не может быть оформлена без согласия одаряемого. Если он с чем-то в договоре будет не согласен, он может отказаться от подарка. В условия договора необходимо вписать все условия заключаемой сделки максимально подробно. К примеру, следует указать, какой конкретно комнатой может пользоваться даритель, а также информацию о том, могут ли жилплощадь использовать третьи лица.
Все указанные условия будут действовать только до момента смерти дарителя. После этого события третьи лица утратят свое право на проживание в квартире, и она полностью перейдет во владение одаряемого.
Права сторон после заключения сделки
После официальной регистрации перехода права собственности стороны получат на руки документы. С этого момента даритель теряет возможность распоряжаться квартирой. Новый владелец имеет право передать ее третьим лицам – временно или постоянно. Попытки дарителя воспрепятствовать этому будут расценены как фактическое ограничение одариваемого в распоряжении имуществом и признаны незаконными.
Поэтому составление дарственной без права продажи квартиры третьим лицам бессмысленно – такой договор будет признан недействительным.
Нужно, чтобы на момент подписания документов даритель отдавал себе в этом отчет. Часто люди, указывая в качестве условия безвозмездной передачи жилплощади право проживать там до своей кончины, полагают, что тем самым препятствуют дальнейшему ее переходу другим собственникам. Это дает возможность оспорить сделку, как заключенную под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).
Преимущества дарения с пожизненным проживанием перед завещанием
Завещание характеризуется некоторыми неудобствами для обеих сторон сделки:
- Наследодатель оплачивает нотариальное оформление документа.
- Наследник оформит на себя завещанное жилье только через шесть месяцев после открытия наследственного дела.
- Получателю по завещанию требуется оплатить пошлину за наследственное свидетельство.
- Наследство может разорить, если завещатель при жизни наделал долгов.
Поэтому не стоит недооценивать плюсов дарения с пожизненным проживанием:
- Прежний хозяин продолжает жить на старом месте, как и раньше. Как только он умирает, одаряемый становится новым хозяином.
- Материальные затраты на дарение между близкой родней невелики: от НДФЛ они избавлены, переоформляя на себя квартиру в Росреестре, придется только оплатить госпошлину в две тысячи рублей. Тратиться на нотариуса для заверения дарения не обязательно.
Особенности дарственной с условием
Особенностями такого рода дарственной являются следующие условия договора:
- возможность проживания пожизненно в подаренной жилой собственности распространяется исключительно на дарителя, если только обе стороны не договорятся о дополнительном условии проживания кого-то кроме дарителя;
- даритель после заключения сделки перестает быть хозяином недвижимости, при этом за ним сохраняется регистрация в нем;
- за дарителем сохраняются права пользования подаренной жилой недвижимостью на условиях, оговоренных в договоре дарения;
- одаряемый гражданин имеет все права собственника на подаренное жилье и может распоряжаться им на основании этих прав.
У такой сделки есть положительные и отрицательные моменты для обеих договаривающихся сторон. Договор может оформляться не только между лицами, состоящими в родственной связи, но и между любыми гражданами.
Как оформить договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя?
Для того чтобы преподнести в дар такой вид недвижимости, как квартира, с правом жить в ней пожизненно необходимо выполнить в определенной последовательности следующие действия:
- Подготовить требуемый пакет документов. В этот список входят:
- копии паспортов тех лиц, которые являются непосредственными участниками сделки;
- образец договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя;
- справка, взятая из бюро технической инвентаризации;
- справка с информацией о том, сколько граждан прописано в данной квартире;
- паспорт, выданный на квартиру при ее покупке.
Полный перечень документов, которые могут понадобиться для оформления сделки дарения, мы рассматривали в специальной статье.
Если лицо, которое изъявило желание подарить имущество является не единственным владельцем, то необходимо, чтобы его действия с квартирой одобрил каждый совладелец. Согласие от других жильцов должно быть только в письменной форме и обязательно заверено с помощью нотариуса.
Подробнее о том, как происходит дарение доли квартиры, мы рассказываем в отдельном материале.
- Оформить договор дарения. Для осуществления этого действия в первую очередь нужно обратиться к нотариусу, поскольку у него имеется доступ к государственному реестру (в каких случаях можно оформить дарственную без нотариуса и как это правильно сделать, читайте здесь).После проверки квартиры должностным лицом перед проведением сделки и собранного пакета документов, можно переходить к внесению данных в государственный реестр о лице, передающего в дар квартиру. При этом даритель должен составить заявление содержащие не только данные о себе, но и информацию об имуществе, которое он хочет подарить (о том, как составить такое заявление, а также какие еще документы могут понадобиться, читайте тут).
Затем нотариус приступает к оформлению карточки о приеме заявления. После чего даритель обязан внести плату за внесение сведений в государственный реестр.
Также нужно заплатить пошлину государственного характера. Данная плата взымается не только за регистрацию договора в качестве сделки, но и за регистрацию перехода прав собственности к новой стороне. Ее размер, установленный Налоговым кодексом, колеблется в пределах от 2000 рублей (для физических лиц) до 22 000 рублей (для юридических лиц).
Более подробно вопрос о том, во сколько может обойтись оформление дарственной с учетом стоимости нотариального заверения и регистрации договора, мы рассматривали в специальном материале.
И только после всего этого нотариусом оформляется дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя при условии, если на недвижимость не возложен арест, не имеется запрет отчуждения и не взята ипотека (возможно ли оформление дарственной на квартиру, которая находится в ипотеке или залоге у банка, читайте в отдельной статье).
- Зарегистрировать оформленную должным образом дарственную в Росреестре. После этого договор дарения считается заключенным.
- Получить документ, свидетельствующий о праве владения квартирой нового лица. При этом данные о новом владельце нужно внести в государственный реестр.
Обратите внимание на то, что договор считается корректно составленным только при помощи нотариуса, не отходя от формы действующего образца, и должен быть заключен без малейших исправлений и помарок, а также иметь подписи всех сторон и точное наименование объекта недвижимости, который является предметом сделки и его основные характеристики.
После окончания процедуры оформления договора и регистрации данного документа в управлении федеральной регистрационной службы начинают начисляться налоги. Оплату должен производить одаряемый. При заключении сделки о дарении, необходимо уплачивать налог подоходного типа, размер которого устанавливается в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
Выгода для участников дарения
Дарение с правом пожизненного проживания обладает специфическими особенностями, поэтому имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Рассмотрим их подробно.
Гражданин, оформляющий в подарок дом или иное жилое помещение, указывает в тексте документа неимущественное условие. На основании данного пункта он имеет право жить на данной площади и распоряжаться её может только в бытовом плане.
Зачастую, такую сделку оформляют те, кто не имеет высоких доходов или вышел на пенсию. Поэтому передав права на собственность, он автоматически освобождается от уплаты за коммунальные услуги, т.к. уже не он является владельцем.
Для такого соглашения, как и для других видов дарственной, свойственно регистрация в государственных органах. После этой процедуры, по условиям договора, даритель не только остается жить в подаренном имуществе, но оставляет за собой прописку. Такое право регламентировано в ГК России ст.№558 и данное условие остается действительным и на 2020 год.
При заключении сделки, текущий собственник также может прописать больший объем условий. К примеру, жить в квартире вместе с супругой или одаряемый должен вовремя проводить ремонт как косметического характера, так и чрезвычайного (например, замена сантехники при её выходе из строя). На основании ГК России и статьи №450, даритель также может вернуть объект недвижимости, если одаряемый отказывается или игнорирует выполнение взятых на себя обязательств.
Таким образом, к преимущественной стороне для дарителя относят:
- пожизненно занимать комнату в подаренной недвижимости;
- жить в квартире на бесплатных условиях;
- право на аннулирование договора через суд.
Но, не смотря на плюсы, такой вид дарения обладает и недостатками:
- Жертвователь не может требовать материальных благ или услуг за передачу прав на собственность. Такие пункты не могут фигурировать в документе дарения, следовательно, одаряемый ничего не должен. Если новый собственник захочет выразить благодарность, то делает он это из личных принципов. Устная договоренность не имеет юридической силы.
- Новый собственник объекта недвижимости может использовать его по своему желанию, в т.ч. продать или подарить иному гражданину.
Хочется оформить дарственную с пожизненным проживанием дарителя? Условия этой особенности соглашения придется прописать в договоре установленной формы заранее. Если этого не сделать, можно просто подарить имущество другому лицу. И последнее, в свою очередь, будет иметь право на выписку лишнего жильца. Поэтому придется заранее подготовиться.
Для начала необходимо понять, как правильно составить соглашение установленной формы о дарении. В первую очередь придется учесть, что подобный документ имеет определенную структуру.
Она включает в себя:
- шапку;
- наименование и уточнение назначения документа;
- основную часть;
- заключение.
Не лишним будет также указать список документов, прилагаемых к договору «о подарке». Соответствующий перечь прописывается после основной части, но до заключения. Ничего трудного в этом нет.
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить ДД без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется.
Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора.
Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены.
Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Определение порядка пользования
Наиболее оптимальным способом решить вопросы с правами владения отчуждаемой безвозмездно квартирой или домом обеих сторон, представляется юристам – определение порядка пользования недвижимостью. Но они между собой должны все обговорить в первую очередь.
Такой порядок может включать следующие важные нюансы:
- лицо, передающее в дар квартиру владеет только одной комнатой до самой своей кончины;
- даритель владеет всей квартирой, а дарит только комнату, но после его смерти одариваемый вступает в полные права над всей квартирой;
- владелец и одаряемый, по обоюдному своему согласию, дают право пользования подаренной квартирой или домом другому лицу, например, подрастающему ребенку дарополучателя, но только после кончины дарителя, что должно быть обязательно прописано в договоре;
- после смерти дарителя в полноправное пользование недвижимостью по документам вступает исключительно только тот человек, которому она была подарена, но никак не какие-либо родственники умершего дарителя (ст. 292 ГК РФ);
- при заключении сделки с правом пожизненного проживания дарителя, по согласованию обеих сторон договора, можно оговорить, что таковым правом могут обладать и третьи лица в случае любого другого отчуждения при жизни владельца-дарителя.
Договор дарения составляется в присутствии обеих сторон при условии полного их согласия со всеми пунктами. После подписания бумага должна пройти государственную регистрацию согласно ст. 574 Гражданского Кодекса. Дарение недвижимого имущества с сохранением права пожизненного в нем проживания зачастую единственная возможность защитить свои права для дарителя. Передача по дарственной безвозмездна, значит, не требует материальной или имущественной компенсации предыдущему владельцу.
Допускается подписание документа доверенными лицами сторон. Представители подтверждают свои полномочия оформленной доверенностью. Для заключения договора дарения обращение к нотариусу не обязательно.