Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Действителен ли договор аренды между физ лицами, если арендодатель умер?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.
Алгоритм действий арендатора в случае смерти арендодателя
В первом случае следует предпринять следующие шаги:
- Обратиться в любой банк.
- Объяснить ситуацию и заключить договор, в котором прямо будет прописано, что эти деньги вносятся как арендная плата за конкретное имущество.
- Перечислять деньги ежемесячно в срок, указанный в договоре.
- После предъявления наследником свидетельства о праве собственности на имущество, перевести денежные средства на его счет. Либо выплатить их наличными, взяв расписку о том, что наймополучатель платит арендную плату.
- Договориться с наследником о продлении договора после истечения его срока (в случае необходимости).
Для арендаторов юридических лиц (ЮЛ) и индивидуальных предпринимателей (ИП) лучше использовать вариант, которым могут также воспользоваться граждане.
- Обратится к нотариусу по месту нахождения имущества или жительства умершего.
- Написать заявление с указанием обстоятельств, по которым не можете выполнять свои обязательства.
- Оплатить услуги нотариуса.
- Внести депозит и продолжать вносить его в сроки, указанные в договоре.
Вариант 3. Внесение арендной платы на счет, указанный Доверительным управляющим.
Если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале корпоративного юридического лица, пай, ценные бумаги, исключительные права и тому подобное), нотариус, в соответствии со ст. 1026 ГК РФ, в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом (п. 1 ст. 1173 ГК РФ).
В договоре доверительного управления имуществом указывается состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ). На практике стоимость подобных услуг часто устанавливается в процентном отношении к выручке, получаемой при управлении имуществом учредителя.
Таким образом, если по заявлению наследников или иных заинтересованных лиц учреждено доверительное управление наследственным имуществом, арендная плата может быть внесена на счет, указанный доверительным управляющим.
Что делать арендатору
Действия арендатора зависят от текста договора аренды. В нем может быть указано, что смерть одной из сторон автоматически приводит к разрыву соглашения. Тогда арендатор обязан будет освободить помещение. Если же такое условие отсутствует, то документ, скорее всего, продолжит действовать после смерти арендодателя. Соответственно, арендатор не должен освобождать помещение после его кончины.
Если договор продолжил действовать, то арендатор должен оплачивать аренду в установленные сроки. Однако не следует спешить и отдавать деньги предполагаемым наследникам, ведь в данном случае есть риск заплатить не тому человеку. И если это произойдет, то впоследствии арендатору придется возвращать свои средства в судебном порядке.
Более сложной ситуация будет в том случае, если договор аренды заключался между предпринимателями. Тогда арендатор платил деньги за пользование помещением ИП. Наследники же могут не иметь данного статуса. И тогда у арендатора появятся дополнительные обязанности налогового агента. Он должен будет удерживать и перечислять НДФЛ, сдавая поквартальную отчетность в налоговую.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Почему не нужно платить аренду предполагаемым наследникам
Допустим, через месяц после смерти ИП приходит его вдова и говорит: «Я наследница, теперь за аренду платите мне». Вы можете попросить показать свидетельство о праве на наследство, а если его нет, отказаться платить и продолжать работу, оставаясь в офисе. В этом случае вдова — только предполагаемый наследник.
Предполагаемые наследники — это люди, которые имеют право на наследство, но не факт, что точно его получат. В семье могут возникнуть споры, что и кому принадлежит, может объявиться забытый наследник, который будет претендовать на наследство, или, наоборот, кто-то добровольно откажется от своей доли. То есть реальным наследником может оказаться совсем другой человек.
Раздел денег и недвижимости оформляет нотариус, он выдает наследникам свидетельства о праве на наследство. Как правило, это происходит через шесть месяцев после смерти наследодателя.
В свидетельстве указывают ФИО наследника, имущество, которое перешло ему в наследство, долю каждого наследника. Свидетельство о праве на наследство — документ, на основании которого наследник может требовать платить за аренду.
Если вы будете переводить кому-то деньги, не зная точно, что этот человек действительно наследник, может получиться так: полгода вы платили за аренду одному якобы наследнику, а потом объявился реальный наследник и потребовал плату за прошедшие шесть месяцев.
Его требования будут законными. Имущество считается собственностью наследника со дня смерти наследодателя. Вам придется снова заплатить за аренду, а деньги с неправильного наследника взыскивать через суд: вряд ли он захочет вернуть их вам добровольно.
Поэтому, пока нет свидетельства о праве на наследство, нельзя быть уверенным, что именно этот человек унаследует помещение и платить за аренду нужно ему.
Съезжать ли сейчас с квартиры
Я думаю, вам пока не стоит переезжать. Если вы так долго живете в квартире, значит, она вам нравится, а переезд в Москве стоит дорого. К тому же вас никто не выгоняет: мужчина по телефону хотел перезаключить договор, а не выселить вас. Если вы переедете до того, как объявится наследник, в будущем будет сложно доказать, когда именно вы жили в квартире и сколько энергоресурсов потратили.
ГБУ «Жилищник» и Мосэнерго не представители собственника, у них нет полномочий составлять с вами какие-то документы с показаниями приборов учета. Вы тоже не доверенное лицо собственника. А бумага, которую составили неуполномоченные стороны, не будет иметь правового значения ни для собственника, ни для нотариуса, ни для суда. Так что привлекать посторонних людей к вашему выезду не нужно.
Если хотите съехать сейчас, до того как объявится новый законный собственник квартиры, все переговоры нужно вести с нотариусом. По закону к нотариусу могут обращаться заинтересованные в наследстве люди, а вы к ним не относитесь. Но вы не можете больше ни с кем обсуждать, что освобождаете квартиру. Заплатить за квартиру и сообщить показания счетчиков тоже некому. Поэтому попробовать обратиться к нотариусу стоит.
Проверить, открыто ли наследственное дело после смерти любого человека, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там же есть информация, у какого нотариуса оно находится, с телефонами и адресами.
Мой совет: лучше дождитесь, пока пройдет полгода со смерти старушки, и составьте акт передачи квартиры с новым собственником.
Особенности составления, регистрации и нотариального удостоверения аренды
Составляя рассматриваемый документ, в нем в обязательном порядке отражают существенно важные условия. Необходимо максимально подробно описать квартиру, ее площадь, указать местонахождения, кадастровый номер.
«Соглашение составляют в простой письменной форме в двух экземплярах. Они должны быть идентичными. Как правило, каждый из документов обладают одинаковой юридической силой».
Договор аренды, заключенный на срок менее 1 года, считается краткосрочным, а на срок от 12 месяцев до 5 лет – долгосрочным. Надо отметить, что по закону, арендные правоотношения не могут длиться более 5 лет.
Правоотношения, возникающие на основании подписанного соглашения, регистрируют в Росреестре, если договор заключен на срок 1 год и более этого периода.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
1. Имеют, в качестве процессуального правоприемства.
ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
1.2. Если вы наследник — пишите заявление о переводе на вас прав арендатора.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ. В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.), а также свидетельскими показаниями.
Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.
Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.
Следует добавить, что подача иска в суд может мотивировать жильцов погасить долг еще до заседания. Подобные действия ответчиков очень распространены на практике.
О переоформлении аренды в случае смерти арендатора на наследника
С юридической точки зрения, их нахождение в квартире незаконно. С другой стороны, при отсутствии письменно подписанного договора Вы не сможете требовать с них уплаты каких-либо денежных средств за аренду. Поэтому оптимальный вариант — выселить арендаторов из квартиры, если они в течение двух дней не погасят Вам всю задолженность.
В данном случае проживающие в Вашей квартире члены семьи нарушают жилищное законодательство, а именно — обязанность своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги. Поэтому Вы имеете право взыскать образовавшийся долг через суд.
Вам необходимо составить соответствующий иск и приложить к нему доказательства проживания семьи в квартире (можно также вызвать в суд свидетелей), а также наличия задолженности по оплате коммунальных услуг.
При этом выселение данных граждан проблемой не является: в этом же иске Вы можете заявить требование об их выселении. Тогда одним решением суд взыщет сумму долга и объявит о выселении недобросовестных жильцов.
Что касается формы заключенного с семьей договора, то отсутствие письменной формы — не препятствие для обращения в суд. Факт устной договоренности можно доказать другими доказательствами (например, если передача денег оформлялась распиской, то она будет подтверждать сделку).
Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?
Арендатор не заплатил и скрылся с ключами – что делать?
Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ.
В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.
), а также свидетельскими показаниями.
Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.
Прежде всего данный вопрос, взаимоотношения между наследниками снимаемой квартиры и ее арендаторами четко регулируются законодательством Российской Федерации.
Глава 35 статьи 675 Гражданского Кодекса Российской Федерации прямо посвящена данному вопросу и гласит следующее: «Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма».
Проще говоря, заключенный с умершим владельцем квартиры договор будет действовать во всех своих статьях и пунктах и с новым владельцем жилья, ставшим его правопреемником.
Например, если в договоре стоит фиксированная сумма арендной платы, полагающейся с арендатора на протяжении всего срока действия договора и нет пункта говорящего о возможности ее повышения, наследники собственника квартиры сдавшего в аренду жилое помещение, не имеют права требовать ее повышения. В случае же наличия такого пункта, предполагающего повышение арендных платежей, наследник вполне может увеличить арендную плату.
В случае же если письменного договора не было вовсе квартиросъемщик может съехать в любое время, точно так же как наследник, ставший владельцем квартиры, может потребовать от квартиросъемщиков выехать в любое время. Если квартиросъемщик выезжать отказывается, наследник может привлечь к выселению правоохранительные органы.
Став правопреемником скончавшегося владельца арендуемой квартиры его наследник получает все его права, в том числе право на досрочное расторжение заключенного наследодетелем договора аренды квартиры.
- в случае смерти нанимателя/квартиросъемщика;
- по инициативе нанимателя по причине нарушения пунктов договора, заключенного ранее или скажем банального переезда на другое место жительства, в таком случае он обязан уведомить арендодателя о своем решении. Как правило этот срок оговаривается в договоре и составляет обычно от 1 до 3 месяцев;
- по инициативе арендодателя (в нашем случае наследника), что также потребует уведомления нанимателя.
Следует сказать, что отечественное законодательство в целом стоит на страже интересов арендатора жилья и не позволяет владельцу арендуемого жилья разрывать договор только потому, что этого ему так хочется.
Со стороны собственника арендуемого жилища должна быть веская причина для досрочного расторжения договора, причем в большинстве случаев это расторжение будет осуществляться через суд.
Статья 687 Гражданского Кодекса Российской Федерации регулирует случаи, при которых арендодатель и арендатор могут досрочно расторгнуть договор найма жилья.
Потенциальные наследники получают в процессе оформления наследства не только имущество, но и обязанности, связанные с ним. Так, наследство – иногда приносит с собой не только желаемый доход, но и долговые обязательства. К примеру, в качестве такой расходной части наследства может выступать денежный долг наследодателя, который он не выплатил при жизни.
Москва и СПб, нет времени вникать в суть темы? Предлагаем получить БЕСПЛАТНУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ от лучших юристов страны – прямо сейч��с! Экономьте деньги и время вместе с нами!
При этом, принятие таких обязательств происходит в автоматическом порядке независимо от способа принятия наследства:
- По закону – если наследодатель не составил завещание и имущество распределяется по принципу очерёдности наследников.
- По завещанию – если при жизни наследодатель составил открытое или закрытое завещание, определив самостоятельно лиц, которые получат его собственность после его кончины.
В случае, если наследодатель являлся арендатором, оформив соответствующий договор аренды, право аренды после его смерти переходит к наследнику с остальными обязанностями и правами. Данный порядок в 2020 году останется закреплённым в Гражданском кодексе Российской федерации.
Смена арендодателя в случае его смерти: как быть с договором
Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.
1. Первый вариант – «бытовой».
Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.
Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно. Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!
2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.
Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.
Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву. К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.
Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.
При наличии договора арендодатель может:
- без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
- запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
- в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
- согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.
Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.
Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.
Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.
Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы. Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.
Хотите защищаться с помощью закона – оформляйте отношения по закону.
Написать комментарий
Алгоритм действий арендатора в случае смерти арендодателя
Если хозяин дома умер, что делать простому гражданину? Такая ситуация обычно возникает, когда умирает владелец квартиры, которую гражданин снимает. Проблему можно решить двумя способами: завести отдельный банковский счет или обратиться к нотариусу.
В первом случае выполните следующие действия:
- Зайдите в любой банк.
- Объясните ситуацию и подпишите договор, в котором четко указано, что деньги должны быть внесены в качестве арендной платы за конкретную недвижимость.
- Перечисляйте деньги каждый месяц в указанную в договоре дату.
- После того как наследник предъявит свидетельство о праве собственности на имущество, переведите деньги на его счет. Или оплатить ее наличными, взяв расписку о том, что арендатор платит арендную плату.
- Договориться с наследником о продлении контракта после истечения срока действия (если это необходимо).
В случае с арендаторами юридических лиц и индивидуальных предпринимателей лучше использовать вариант, которым могут воспользоваться и граждане.
- Подайте заявление нотариусу по месту нахождения имущества или по месту жительства умершего.
- Напишите заявление с указанием обстоятельств, при которых вы не можете выполнить свои обязательства.
- Оплатите услуги нотариуса.
- Заплатите депозит и продолжайте делать это в указанный в договоре срок.
Существенные условия договора аренды
Свод правил, регулирующий взаимоотношения собственника жилья и квартиросъёмщика, прописывается в договоре передачи жилого помещения во временное пользование на платной основе.
При этом в зависимости от статуса арендатора сторонами заключается договор:
- найма, если квартиросъёмщик – физическое лицо, не зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности (п.1 ст.671 ГК РФ);
- аренды, если принимающая помещение для проживания наёмного персонала сторона – юридическое лицо (п.2 ст.671 ГК РФ).
Если формально заключён договор аренды между физическими лицами, то в правовом поле его условия будут приравниваться к имущественному найму и наоборот. Договор будет считаться заключённым, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).
К существенным условиям договора имущественного найма (аренды) относят:
- Предмет договора. В обязательном порядке прописываются передаваемые ценности, что позволяет однозначно установить конкретный изолированный объект, пригодный для проживания (квартира, комната, дом).
- Обязанности сторон. Квартиросъёмщик обязан использовать арендуемое жильё для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Следует оговорить:
- размер арендной платы и сроки внесения;
- обязанность по уплате коммунальных платежей (наниматель – на основании выставленных счетов ЖКХ или наймодатель – на основании включения в арендную плату дополнительной суммы);
- обязанности по проведению текущего ремонта.
О переоформлении аренды в случае смерти арендатора на наследника
Вопрос
Имеется договор аренды нежилого помещения сроком до 2018 года. Арендатор умерла. Как переоформить договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до 2018 года, если арендатор умер, на сына (наследника)? Как это сделать до вступления сына в права наследования?
Ответ
В соответствии с п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
ст. 617, “Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015)
Согласно данного пункта наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора.