Принципы приватизации жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принципы приватизации жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В июле 2021 г. исполняется 30 лет отечественной приватизации жилья: 4 июля 1991 г. Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Срок для переходного законодательного акта весьма значительный, можно сказать, беспрецедентный. При этом сам Закон неоднократно претерпевал изменения — от расширения рамок приватизации до сужения и постоянного изменения срока окончания приватизации жилья. Однако в конце концов «переходный характер» этого Закона закончился — теперь нет срока окончания его действия. Применение данного Закона не носит массовый характер, но тем не менее документ действует.

Условие:

Супруги Васильевы проживали раздельно: Васильев – в однокомнатной квартире, а Васильева с семилетним сыном и родителям – в 2-х комнатной квартире. Васильев решил приватизировать свою квартиру и с этой целью подал заявление в агентство по приватизации. Однако оформить квартиру в свою собственность он не успел, так как через несколько дней после подачи заявления погиб в результате несчастного случая на производстве.

Его жена, считая что имеет право на эту квартиру, обратилась в местную администрацию с заявлением о предоставлении ей и ее ребенку этой квартиры как нуждающейся в улучшении жилой площади и состоящей на городской очереди.

1. Подлежат ли ее требования удовлетворению?

Решение:

1. Требования Васильевой удовлетворению подлежат.

В судебной практике возник вопрос: вправе ли суд признать собственником квартиры гражданина, который в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 1 подал заявление о приватизации со всеми документами, но не успел оформить договор на передачу помещения в собственность и зарегистрировать этот договор в связи со смертью.

Вопрос этот возник в связи с тем, что наследники граждан, подавших заявления о приватизации занимаемых жилых помещений и умерших до оформления приватизации, обращаются в суд с исками, в которых просят признать этих граждан собственниками упомянутых жилых помещений с тем, чтобы истцы могли эти помещения наследовать.

Как указано в решении районного суда, при наличии спора по поводу данного жилого помещения или его части необходимо иметь в виду, что смерть гражданина сама по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований наследников, поскольку гражданин, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения путем подачи заявления о приватизации квартиры, либо до регистрации договора передачи в собственность не отозвал свое заявление, но по не зависящим от него причинам (в связи со смертью) был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой по закону ему не могло быть отказано согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

При возникновении подобной ситуации наследникам умершего гражданина для защиты своего права необходимо подать в народный суд исковое заявление о признании права собственности на приватизированную квартиру.

Таким образом, судебная практика признает право наследников умершего гражданина на квартиру, находящуюся в процессе приватизации (Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам ВС РФ, п. 4. Споры, связанные с приватизацией жилищного фонда, Бюллетень ВС РФ, 1994 г., № 7).

Принципы приватизации жилищного фонда

Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

Из анализа норм Закона о приватизации жилищного фонда можно выделить три важнейших принципа приватизации жилья: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11). При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора» (п. 2 ст. 1 ГК РФ), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной кроме прочих нормативных актов в Законе о приватизации жилищного фонда.

Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается «передача в собственность граждан на добровольной основе», т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, в случае положительного решения вопроса о том, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто нет (конечно же в порядке и на условиях указанного Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи откажется участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным.

Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.

Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.

Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения.

Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами — членами семьи. Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его «единоличной» собственностью.

Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона о приватизации жилищного фонда и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано.

Представляется также, что принцип одноразовости не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции Закона о приватизации жилищного фонда, при этом полностью не использовав установленный норматив бесплатной приватизации (несмотря на то, что ст. 11, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась). Такой вывод можно сделать при сравнительном анализе двух редакций Закона о приватизации жилищного фонда.

До внесения изменений и дополнений в Закон о приватизации жилищного фонда приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах.

Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть — за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Федерации.

Нельзя не отметить тот факт, что действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой — экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некоторый «выброс» на рынок жилья дополнительной жилой площади.

В тот период граждане приобретали квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена занимаемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эквиваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и на семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобрели в собственность жилье, размер которого превышал бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали за нее денежную сумму, определенную как разница между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и на семью, использующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.

Из изложенного можно сделать следующий теоретический вывод: граждан, приватизировавших свое жилье до внесения в рассматриваемый Закон изменений и дополнений, условно можно разделить на три группы.

Во-первых, граждане, частично использовавшие установленный в тот период норматив бесплатно передаваемого жилья. Имеются в виду граждане, которые либо являлись нуждающимися в улучшении своих жилищных условий, либо имели жилье очень низкого уровня потребительских качеств.

Расторжение договора о приватизации жилого помещения

Передача приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название «деприватизация» или «расприватизация».

Первоначально для возвращения в положение нанимателя гражданин должен был добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. Для этого необходимо было согласие другой стороны — организации, передавшей данное жилье гражданину в порядке приватизации.

Если организация отказывала гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то расторжение такового возможно было в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Например, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что служит основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя.

Затем Вводным законом к ЖК РФ было установлено правило, в соответствии с которым малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

В настоящее время Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (о дачной амнистии) возможность возвращения жилья была расширена: расприватизировать вправе не только малоимущие граждане, кроме того, срок реализации такой возможности был сначала продлен последовательно до 1 марта 2010 г., 1 марта 2013 г., 1 марта 2016 г., 1 марта 2017 г., в настоящее время в Законе срок не установлен, т.е. этим правом можно воспользоваться в любое время.

Принципы приватизации жилища и его объекты

Принципы приватизации включают несколько идей, которые лежат в основе законов, регулирующих его приватизацию. Они включают:

• передаче должно полежать жилье, которое лицо использует по договору социального найма;
• помещение для жилья, которое подлежит приватизации, должно являться постоянным местом проживания лица;
• оформление передачи происходит с помощью договора, который заключает наниматель и собственник жилищного фонда, в состав которого включено нанимаемое помещение;
• передача жилого помещения осуществляется бесплатно;
• приватизация может быть осуществлена только 1 раз;
• сроки бесплатной приватизации жилья ограничены.

В число объектов приватизации могут быть включены помещения государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда. Жилье может быть у государства и муниципальных учреждений в соответствии с правом собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Заключение договора о приватизации квартиры осуществляется в органе местного самоуправления, то есть райадминистрации. Обратите внимание, что право получить муниципальную квартиру в свою собственность бесплатно можно только один раз.

Порядок оформления соглашения с муниципалитетом таков:

• Гражданин собирает необходимые документы.
• Пакет документов и заявление на приватизацию жилья передается в местный муниципалитет.
• Ответственные за такие операции госработники проверяют подлинность документов, выясняют обстоятельства дела и выносится решение по обращению.
• Если заявление удовлетворено, то заявителя приглашают на подписание договора о приватизации жилья.
• Если в удовлетворении заявления будет отказано, то заявитель получает отказ в письменной форме с аргументацией такого решения.

Приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья в Российской Федерации нужна гражданам РФ поскольку вступление в права собственности на жилище дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.

Актуальность темы в том, что осуществление приватизации жилищного фонда является одним из приоритетных направлений жилищной политики Правительства Российской Федерации. Приватизация жилых помещений постоянно находится в центре внимания соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, граждан, общественности, вызывая разнообразные мнения и оценки. Приватизация государственного и муниципального жилищного фонда рассматривается как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья. Вступление в право собственности на жилье через приватизацию дает гражданам возможность получать от государства практически бесплатно реальную недвижимость, столь высоко оцениваемую на рынке жилья.

Объект исследования

Правоотношения в сфере приватизации жилья.

Предмет исследования

Приватизация жилых помещений в Российской Федерации.

Цели и задачи исследования

Целью исследования является установить порядок и особенности приватизации жилого помещения.

Задачи исследования:

1. дать определение жилому помещению, выявить его и виды;
2. дать понятие и показать принципы приватизации, установить цель и ограничения в приватизации;
3. Найти и дать перечень документов, необходимых для приватизации жилого помещения;
4. Указать последствия приватизации.

За время осуществления приватизации жилья на практике стала возникать обратная ситуация, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, по каким-либо причинам хотели отказаться от права частной собственности на него. Такой отказ и возвращение жилого помещения в государственную или муниципальную собственность обозначают термином «деприватизация» или «расприватизация». Следует отметить, что эти термины не закреплены в действующем законодательстве и потому не являются официальными.

Деприватизация жилья может осуществляться гражданами добровольно или по решению суда.

При отсутствии согласия одной из сторон (собственника жилого помещения или уполномоченного государственного органа) передача жилого помещения в государственную или муниципальную собственность осуществляется в судебном порядке.

Договор приватизации, как разновидность гражданско-правовой сделки, может быть признан решением суда недействительным по основаниям оспоримости или ничтожности в соответствии с положениями ст. 166 — 181 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).

Чаще всего сделки приватизации признаются недействительными по основанию оспоримости, когда договоры приватизации совершаются гражданами под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ), например незнание норм наследственного права, возможные трудности с обменом жилья. Но некоторые исследователи (например, О.В. Поспелов^[12]) считают неверным такое основание недействительности приватизации, поскольку под заблуждением в ст. 178 ГК понимается заблуждение, в частности, относительно природы сделки, то есть существа сделки, а не ее последствий. Что касается существенного заблуждения, то оно, в соответствии со ст. 178 ГК РФ, может относиться только к природе сделки либо тождеству или таким качествам ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Применительно к приватизации жилья речь может идти, например, о строительных недоделках.

Среди других оснований признания оспоримой сделки недействительной применительно к договору приватизации следует назвать: совершение сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); совершение сделки гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ и ст. 4 Гражданско-процессуального кодекса РФ требование о применении последствий недействительности сделки приватизации жилья может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, то есть лицом, права, свободы и законные интересы которого нарушены или оспариваются. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе, то есть независимо от того, было ли заявлено соответствующее требование.

Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения угроз, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации жилого помещения может быть предъявлен в течение десяти лет со дня государственной регистрации договора приватизации (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

В настоящее время законодательством не урегулирован вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения как последствия признания договора приватизации недействительным. При решении этого вопроса можно руководствоваться только положениями Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок^[13].

Что касается признания недействительной оспоримой сделки, то она считается таковой только с момента признания ее недействительной судом, а не с момента заключения договора. С момента заключения и до вынесения решения суда такой договор является действительным, и, таким образом, право на однократную бесплатную приватизацию было использовано. В то же время следует отметить, что одним из последствий признания сделки недействительной является двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ), то есть восстановление положения каждой стороны до заключения договора. Следовательно, восстановить нужно и право на бесплатную приватизацию. Данное правило не должно применяться только в случае признания договора приватизации недействительным в результате виновных действий лица, приватизировавшего жилое помещение (например, предоставление подложных документов)^[14].

В зависимости от основания признания договора приватизации недействительным определяется момент возникновения государственной или муниципальной собственности на жилое помещение:

— по основаниям ничтожности — со дня регистрации договора приватизации;

— по основаниям оспоримости — со дня вступления в законную силу решения суда.

В отличие от судебной процедуры при добровольной деприватизации отсутствует спор между сторонами (собственником жилого помещения и уполномоченным органом).

Распространенным является мнение о деприватизации жилья путем расторжения по соглашению сторон зарегистрированного договора приватизации жилого помещения. Вопрос о возможности деприватизации жилого помещения таким способом является спорным.

Также нельзя расторгнуть и незарегистрированный договор приватизации, так как он является заключенным только с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

До регистрации договора приватизации правоотношения, возникшие между сторонами, могут быть прекращены в следующих случаях:

1) отзыв гражданином заявления о приватизации жилья;

2) отказ уполномоченного органа в подписании или направлении договора приватизации на государственную регистрацию;

3) отказ органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации договора приватизации и права частной собственности граждан на жилое помещение.

При наличии любого из указанных обстоятельств жилое помещение не передается в собственность гражданина, то есть не происходит его приватизация.

Долгое время право граждан отказаться от права собственности на жилое помещение не предусматривалось ни Законом о приватизации жилищного фонда, ни Гражданским кодексом РФ, что приводило к нарушению прав граждан.

Закрепив право граждан передавать жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, законодатель не создал механизма такой передачи. В связи с наличием этого пробела в федеральном законодательстве в настоящее время жилые помещения не передаются в государственную собственность. Что касается передачи в муниципальную собственность, то механизм такой передачи предусматривается региональным законодательством.

В целом деприватизация жилых помещений является скорее исключением, чем правилом, и применяется редко. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время нет существенной разницы в размере расходов на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, и на квартиры, находящиеся в пользовании на основании договора социального найма. Но в перспективе, при введении налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости имущества, и, как следствие, увеличении сумм уплачиваемого налога, возможно, деприватизация станет более распространенным явлением^[15].

В заключение данной отметим, что приватизация — это возможность стать полноправным хозяином своего жилья — распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Предметом договора, как и объектом приватизации жилого помещения является жилое помещения, относимое к государственному или муниципальному жилищному фонду РФ.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Договор передачи квартир в собственность граждан считается заключенным с момента подписания его сторонами, и не подлежит государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

На основании вышеизложенного правового анализа правоприменительной практики судебных инстанций Российской Федерации по делам, связанным с приватизацией жилых помещений, можно сделать следующие выводы.

Граждане, давшие согласие на приватизацию жилого помещения на одного из членов семьи, и отказавшиеся таким образом от доли в приватизированном жилом помещении, приобретают право постоянного бессрочного пользования данным жильем. Указанное вещное право является абсолютным, то есть не может быть прекращено помимо воли его обладателя вне зависимости от будущей юридической судьбы данного жилого помещения. Данное право принадлежит гражданам, вне зависимости от того, в который раз ими используется право на приватизацию жилого помещения.

Процессуальной формой добровольного волеизъявления граждан на приватизацию жилья может являться не только письменное заявление о приватизации занимаемого жилого помещения, но и доверенность на совершение действий, связанных с приватизацией жилья, в которой выражена воля наследодателя о приобретении жилого помещения в собственность. При этом следует учитывать экстраординарные обстоятельства, повлекшие смерть наследодателя и не позволившие ему надлежащим образом оформить заявление о приватизации и другие документы.

Признание договора приватизации недействительным

Бывают случаи, когда при совершении такого рода сделки как приватизация жилья, могут нарушаться права граждан. Тогда возможно признание договора безвозмездной передачи квартиры в собственность недействительным.

Для признания такой сделки недействительной заинтересованному лицу необходимо обратиться в суд.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка признается ничтожной в том случае, если она противоречит законодательству и тем самым нарушает его.

При этом она будет признана недействительной в силу закона, и в суде не будет необходимости рассматривать другие доказательства. Однако, в некоторых случаях для признания договора приватизации недействительным в суд придется представить доказательства. Такая сделка называется оспоримой.

Существует несколько оснований для признания договора передачи квартиры недействительным:

1. Нарушены права несовершеннолетних граждан. Если такое лицо не было включено в приватизацию, либо исключено из такой сделки без разрешения органов опеки, ее можно оспорить в суде. Также нарушением является подписание договора лицом, не достигшим возраста 14 лет или лицом от 14 до 18 лет без согласия на то его родителей.
2. Договор подписан недееспособным гражданином. Важно знать, что гражданин может быть признан недееспособным только по решению суда. Соответственно в качестве доказательства необходимо представить это решение.
3. Участие гражданина, уже однажды использовавшего свое право на приватизацию.
4. Если такая сделка совершена в отсутствие лиц, временно не проживающих в приватизированной квартире, и они не были включены в участие в такого рода процедуре. К ним можно отнести граждан, проходящих военную службу в армии и лиц, отбывающих тюремный срок.
5. Если приватизация была совершена под давлением со стороны третьих лиц (например, угроза жизни или здоровью и др.).
6. Для совершения сделки были предъявлены документы, содержащие сведения, которые не соответствуют действительности и иные факторы.

Итак, если имеет место быть хотя бы одно из перечисленных оснований необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

При этом заинтересованное лицо (истец) обязано приложить все документы, подтверждающие тот факт, на который он ссылается.

Как правило, последствия признания такой сделки недействительной будут таковы:

• возврат квартиры в собственность государства или муниципалитета;
• гражданин в некоторых случаях считается не использовавшим свое право на приватизацию (если сделка признана таковой по независящим от него обстоятельствам и без его виновных действий).

Основания для оспаривания

Признание любой юридической сделки недействительной на основании нарушения требований законодательства совершается по определенным правилам, в соответствии с которыми все сделки можно разделить на две категории:

• Оспоримые сделки – чтобы оспорить сделку, необходимо предъявить в судебном порядке требование заинтересованного гражданина, в случае нарушения его прав и законных интересов;
• Ничтожные сделки – соглашение считается недействительным с момента оформления, независимо от предъявления требований в суд (но для применения последствий недействительности сделки также понадобится судебное решение).

Основные принципы недействительности закреплены в ст. 166 Гражданского кодекса РФ и служат для оспаривания результатов процедуры приватизации.

В соответствии со статьями 167-179 указанного кодекса, содержащими основания для признания сделки приватизации недействительной, учитываются определенные обстоятельства:

• В случае нарушения в ходе реализации процедуры приватизации прав нанимателей, включая незаконное исключение из участников сделки несовершеннолетних лиц;
• При отсутствии надлежащих полномочий на участие в программе у гражданина, например, в приватизационной процедуре участвовало недееспособное лицо;
• Совершение приватизации под влиянием обмана или заблуждения, а также в результате насилия или другого принуждения и др.

Во всех вышеуказанных случаях гражданам потребуется обосновать законность оснований для подачи заявления в суд о признании недействительности.

Как получить дубликат бумаги на приватизированное жилое помещение?

Как и любая бумага, договор может быть утрачен, украден или поврежден. Если потребуется его восстановить, необходимо обратиться за получением дубликата.

Все договора, заключенные после 1 января 1996 года, хранятся в Росреестре. У него можно получить копию необходимого документа. Это могут сделать только собственники жилья, их законные представители или лица, действующие по нотариально заверенной доверенности, и, как правило, только по месту нахождения квартиры.

Если приватизация состоялась до 1996 года, то придется обратиться к бывшему собственнику имущества или в городской архив.

Заявление о предоставлении архивной копии должно содержать:

• сведения о территориальном органе, куда подается обращение;
• фамилия, имя, отчество и адрес заявителя;
• реквизиты утраченного договора или объект недвижимости, в отношении которого заключен договор;
• причины утраты;
• основания для выдачи дубликата;
• перечень прилагающихся к заявлению документов;
• дату составления и подпись заявителя.

Одним из способов обеспечения граждан жильем остается предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма. В настоящее время нормы жилищного законодательства приведены в соответствие с Конституцией, согласно которой жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (ч. 3 ст. 40).

Как предусматривает ч. 2 ст. 49 ЖК, малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Малоимущими гражданами по критериям ЖК являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.

Таким категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения этих органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение данных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются названным выше категориям граждан в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ (ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК).

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется на основании нормы предоставления площади жилого помещения по такому договору (норма предоставления). Данной нормой является минимальный размер площади, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Федеральными законами, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления. Вместе с тем необходимо отметить, что ЖК не определен минимальный размер нормы жилой площади, исходя из которого предоставляются жилые помещения по договорам социального найма.

Уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях определяется в соответствии с учетной нормой площади жилого помещения (учетная норма). Данная норма устанавливается органом местного самоуправления. При этом размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом (ст. 50 ЖК).

Статья 51 ЖК предусматривает основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (далее — граждане, нуждающиеся в жилых помещениях). Согласно этой статье нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по такому договору либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Если жилое помещение не отвечает установленным санитарным и техническим требованиям, в частности, имеет неустранимые недостатки (промерзание стен, повышенную влажность, неисправное и не могущее быть замененным санитарно-техническое оборудование и т. п.), то граждане, проживающие в таких помещениях, признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма независимо от размеров занимаемого ими жилого помещения;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору соци��льного найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 52 ЖК, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в таких жилых помещениях, за исключением установленных ЖК случаев.

Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст. 49 ЖК категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта РФ категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту их жительства. Принятие на учет недееспособных граждан осуществляется по заявлениям их законных представителей.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в этом должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с вышеприведенной нормой документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему заявление об этом, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Основания возникновения обязательства из договора приватизации жилого помещения

Известно, что имущественное правоотношение, возникающее на основании договора, может быть только обязательственным. Не всякое обязательство является договором, но любой договор представляет собой обязательство. С учетом гражданско — правовой природы договора приватизации, мы можем утверждать, что факт заключения договора неизбежно влечет возникновение обязательственного правоотношения. Его направленность (цель), к которой стремятся участники, обладает значительной спецификой1.

Поскольку связь между правом и обязанностью в юридическом отношении, возникает в силу юридического факта, под которым понимается всякое обстоятельство, влекущее за собою по закону те или иные юридические последствия2, то для возникновения любых гражданских правоотношений, в том числе и жилищных, необходимо наличие одного юридического факта, либо совокупности юридических фактов, способствующих наступлению правовой связи между субъектами права. Так, для возникновения обязательства приватизации недостаточно проживания в жилом помещении государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма (что при определённых условиях достаточно для возникновения права на приватизацию), а необходимы реальные действия сторон по заключению договора (заявление, регистрация договора и т. д.).

Совокупность юридических фактов, служащих основанием возникновения правоотношения приватизации, отличается от совокупности юридических фактов, служащих основанием возникновения других жилищных правоотношений, таких, как обязательства по договору поднайма жилого помещения, вселения временных жильцов, бронирование жилых помещений.

Но основное различие этих обязательств состоит в том, что сдача жилого помещения в поднаём, вселение временных жильцов, бронирование жилого помещения, не изменяет основного обязательства, а реализация права на приватизацию осуществляется в рамках самостоятельного обязательства и влечёт за собой возникновение нового правоотношения — собственности.

Обязательство приватизации жилого помещения возникает на основании различных юридических фактов. Их понятие дано в теории гражданского права сравнительно давно. Так, юридические факты, возникающие по воле лиц, вступающих в юридические отношения, называют юридическими действиями1.

Применительно к обязательству приватизации, к юридическим действиям, образующим фактический состав, можно отнести подачу заявления о приватизации, либо об отказе от участия в приватизации, оформление договора на передачу жилого помещения в собственность и т.д. Реализация права на приватизацию жилых помещений, путём заключения договора приватизации, также является юридическим фактом возникновения правоотношения собственности, которое является абсолютным, вещным, бессрочным.

Законом о приватизации жилищного фонда определён порядок приватизации жилых помещений, который включает совокупность юридически значимых действий, необходимых для возникновения отношений приватизации жилых помещений, и условно делится на три этапа.

Первый этап — письменное обращение к собственнику жилого помещения или уполномоченный им орган. Передача жилого помещения в собственность оформляется договором приватизации, заключаемым гражданином с собственником жилищного фонда либо с уполномоченным собственником лицом, что является вторым этапом приватизации. Третий этап приватизации жилого помещения — регистрация перехода права собственности на жилое помещение в органах государственной регистрации, осуществляемой в процессе исполнения возникшего на основании соответствующего договора обязательства приватизации жилого помещения.

Обязательство приватизации может возникнуть и в связи с юридическими состояниями (обстоятельствами), под которыми понимаются неволевые явления, существующие постоянно или в течение длительного времени и которые порождают непрерывно или периодически определённые правовые последствия, не погашаясь в однократном акте правового действия . Юридические состояния — это такие юридически значимые обстоятельства, с наличием либо отсутствием которых закон связывает возможность приватизации жилого помещения. Возможность приватизации жилых помещений связана с наступлением трёх важных обстоятельств:

— пользование жилым помещением на законном основании;

— отнесение к правомочному субъекту приватизации;

— принадлежность занимаемого жилого помещения к объектам приватизации, допускаемым законом.

Пограничный характер между юридическими действиями и юридическими обстоятельствами занимает одно из важных условий приватизации — согласие на приобретение жилого помещения в собственность всеми совместно проживающими гражданами.

Для заключения договора о передаче жилого помещения в собственность, необходимо получение согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Согласие на приватизацию должно быть получено обязательно в письменной форме. Представляется возможным и приобщение к заявлению о приватизации нотариально удостоверенного заявления отсутствующего гражданина, в котором его воля выражена ясно и недвусмысленно, что не противоречит ст. 185ГКРФ.

Согласие на приватизацию от граждан, проживающих в жилых помещениях на правах поднанимателей, временных жильцов не требуется, так как они не имеют самостоятельного права на занимаемое жилое помещение.

Как следует из обзора судебной практики «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией жилых помещений за 1994 г.», при рассмотрении споров по приватизации жилого помещения, судом обязательно должны выясняться вопросы согласия или несогласия на приватизацию, если согласия — то в какой форме (совместной или долевой), если в долевой, то в каком соотношении долей и т.д.1

Если при рассмотрении судебного спора будет установлено, что член семьи нанимателя возражает против приватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилого помещения в собственность, поскольку в силу Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», приватизация жилого помещения может быть осуществлена строго на добровольной основе. Иск о понуждении заключения договора о передаче жилого помещения в собственность не подлежит удовлетворению.

Одно из важных условий возникновения отношений приватизации жилых помещений выражается в принципе единогласия всех совместно проживающих лиц. Исключений из принципа единогласия приватизации Закон о приватизации жилищного фонда не допускает. Необходимость взаимосогласованного волеизъявления приватизации жилого помещения и условий ее осуществления, вытекает из принципа равенства прав нанимателя на занимаемое жилое помещение и всех членов его семьи, в том числе и безвестно отсутствующих, а также принципа добровольности приватизации жилого помещения.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с законом самостоятельно решают вопрос о приватизации занимаемого ими жилого помещения. Их согласие на приватизацию должно содержать все её условия одновременно: форму собственности при приватизации квартиры в общую собственность и состав участников права собственности на приватизированное жилое помещение. Ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда не указывает на необходимость получения согласия на приватизацию занимаемого жилого помещения малолетними гражданами до 14 лет. Однако, как было отмечено выше, согласие малолетних в возрасте до 14 лет на приватизацию занимаемого ими жилого помещения должно быть получено в обязательном порядке наряду с согласием совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних от 14 до 18 лет. От имени малолетних согласие на приватизацию жилого помещения выражают их законные представители — родители, опекуны, усыновители, попечители.

Под приватизацией подразумевается оформление какого-то объекта недвижимости, принадлежащего муниципалитету в собственность.

Законодательство очень точно определяет порядок проведения и список нужных документов для осуществления процедуры.

Также имеется ряд ограничений, которые полностью ограничивают право принятия жилья на безвозмездной основе. К примеру, данная процедура возможна только для тех лиц, которые постоянно проживают на территории жилплощади по договору социального найма.

Жилье, которое относится к категории неприватизированного — недвижимость, взятая в аренду, права на которую ограничены. Вплоть до того, что для прописки нового члена семьи обязательным условием является разрешение государства.

Похожие записи:

• Документы на оформление ОСАГО в 2023 году в соответствии с действующим законодательством
• Для чего нужен договор безвозмездного пользования жилым помещением
• Пособие матери-одиночке в 2022 году