Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор уступки паевого взноса в ЖСК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив — это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков. У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду. Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно — смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать. С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.
Договор переуступки пая в ЖСК
При переуступке одним гражданином своего права на недвижимость третьему лицу, данная сделка должна основываться на подписанном договоре.
Договор цессии составляется в простой письменной форме и проходит обязательную регистрацию в службе Росреестра.
Поскольку передается пай в жилищном кооперативе, собственность на жилплощадь оформляется лишь после выплаты пая в полном объеме. Обычно, этот момент наступает после сдачи дома в эксплуатацию.
Величина пая и регулярных платежей, обычно, рассчитываются таким образом, чтобы закрыть задолженность к сроку завершения строительных работ и ввода объекта.
Пай — это денежный взнос в качестве оплаты за жилплощадь, строящуюся ЖСК. Поэтому необходимо помнить об особенностях участия в жилищном кооперативе.
Первый пайщик уже стал участником кооператива. А после переуступки права новый приобретатель пая становится членом ЖСК вместо старого пайщика.
Чтобы стать членом ЖСК потребуется:
- Заплатить взнос за вступление в кооператив.
- Общее собрание членов жилищного кооператива должны одобрить его вступление.
Поскольку предметом сделки является жильё в кооперативе, нужно учитывать следующее:
| Возможность выхода первого продавца из ЖСК после выплаты пая | при этом полная сумма пая должна быть ему возвращена |
| Приобретатель может вступить в членство в жилищном кооперативе | уплатив вступительный взнос и первый паевой платеж |
В.: Все часто упоминают слово «пай», какое определение можно дать этому понятию?
Операция переуступки несложная, но нужно иметь в виду некоторые нюансы, чтобы не стать жертвой мошенников.
Во-первых, необходимо, чтобы продавец уже выплатил весь пай. Об этом должна свидетельствовать соответствующая справка.
В противном случае покупатель не сможет получить право собственности на жилье после сдачи дома в эксплуатацию.
Во-вторых, подписав договор о переуступке, новый владелец не становится автоматически членом кооператива. Для этого ему придется подать заявление в правление ЖК/ЖСК.
При оформлении договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления кооператива о выходе из него, а покупатель – о принятии его в члены. Решение будет принимать общее собрание кооператива.
На практике, конечно, крайне редко случается, что собрание отказывает заявителю. Но исключать такой вероятности нельзя. Поэтому, составляя договор о переуступке, нужно указать в нем, что продавец получит деньги покупателя только после положительного решения членов кооператива.
Это важно еще и потому, что договоры цессии в ЖК/ЖСК не регистрируются в государственных органах, в отличие от договоров переуступки права требования на объект, строящийся по 214-ФЗ «О долевом строительстве…» (в этом случае право требования регистрируется в Росреестре). Это значит, что продавец может сбыть одно и то же жилье по цессии нескольким покупателям. А в кооператив примут только одного из них. Если в договоре предусмотреть пункт о выплате денег продавцу после принятия покупателя в ряды пайщиков, то описанную мошенническую операцию провернуть не удастся.
Обязательно стоит изучить и договор продавца о его вступлении в кооператив: там может содержаться условие о взимании штрафа за переуступку или платы за переоформление документов. Кроме того, согласно правилам данного кооператива, новому владельцу, возможно, придется платить вступительный и иные дополнительные взносы. И они могут быть довольно внушительными – 150-200 тыс. руб. Хорошо бы об этом узнать до того, как принимать решение о покупке такого жилья.
Что представляет собой договор пая в ЖСК?
Документы, подтверждающие участие в паевом возведении жилого строения, обладают определенной юридической силой. Имея их на руках, человек получает право на часть жилого имущества в возводимом жилом строении.
Перед тем как поставить свою подпись, необходимо изучить ряд моментов, которые касаются кооператива, куда планируется вступление. Среди этих моментов:
- кто является застройщиком;
- является ли объединение застройщиком или инвестором, или обоими одновременно;
- сроки сдачи;
- данные об условиях выплаты.
Заострить внимание стоит на втором пункте.
В случаях, когда разные юридические лица представляет инвестора и застройщика, необходимо тщательно изучить договор, который они заключили между собой.
Особенно, касается пункта об условиях расторжения этого контракта. В частности, если инвестор не выполняет взятые обязательства.
Если этот момент присутствует, застройщик вправе свернуть все работы, одновременно отказавшись от дальнейшей совместной деятельности. В результате проект может быть заморожен на неопределенный срок, сообщество распадется, а паевые взносы будут удержаны.
ВНИМАНИЕ: Договоренности на подобных условиях требуют крайне осторожного подхода.
Перед подписанием договора потенциальному дольщику требуется изучить документацию кооператива. Здесь может быть много так называемых подводных камней. Поэтому крайне внимательно следующие аспекты:
- свидетельство о праве земельной собственности;
- документы, подтверждающие внесение кооператива в специальный реестр;
- проектная декларация;
- разрешение на застройку и дата окончания его действия;
- четко прописанный Устав.
Если решение о заключении договора всё же принято, очень важно чтобы документ содержал такие сведения, как:
- сроки уплаты и размеры платежей.
- Данные о жилплощади, на которую по бумагам претендует дольщик.
- Информация о владельце участка, на котором строится дом.
- Сумма, необходимая для выхода из ЖСК.
- В каком состоянии сдаются квартиры.
Состояние сдаваемых после строительства квартир имеет очень большое значение.
Кaк пpaвильнo выбpaть жильe для пoкyпки пo пepeycтyпкe
Чтoбы минимизиpoвaть pиcки пpи пoкyпкe нeдocтpoeннoгo жилья, пoпpocитe y пpoдaвцa opигинaл ДДУ. Пpoвepьтe, ecть ли нa нeм пeчaти и пoдпиcи зacтpoйщикa, oтмeткa o peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Ecли вceгo этoгo нeт — пepeд вaми мoшeнник.
Taкжe пpoвepьтe peпyтaцию зacтpoйщикa. Для этoгo:
🔎 Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли зacтpoйщик в cтaдии бaнкpoтcтвa. Для этoгo зaйдитe нa caйт Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe и ввeдитe нaзвaниe кoмпaнии. Ecли oнa — бaнкpoт, oткaжитecь oт пoкyпки. Инaчe пpидeтcя пoтpaтить мнoгo cил, дeнeг, нepвoв нa тo, чтoбы пoлyчить xoть кaкyю-тo кoмпeнcaцию.
🔎 Пocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию. 3acтpoйщики paзмeщaют ee в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe либo выcылaют пo пepвoмy зaпpocy. Пpocмoтpитe cpoки cдaчи, xapaктepиcтики жилья. Ecли инфopмaция cooтвeтcтвyeт peaльнoмy пoлoжeнию дeл, зacтpoйщикy мoжнo дoвepять.
🔎 Пoчитaйтe oтзывы o кoмпaнии. 3apeгиcтpиpyйтecь нa фopyмax, пooбщaйтecь c тeми, ктo yжe пoкyпaл жильe пo ДДУ или дoгoвopy пepeycтyпки. Ecли нeгaтивныx oткликoв бoльшe — oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Ecли иx мaлo или нeт — кoмпaнии мoжнo дoвepять: cкopee вceгo, oнa paбoтaeт кaчecтвeннo.
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.
«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Выгода для продавца и риски для покупателя
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.
Как правильно оформить договор цессии при покупке пая в ЖСК — Рынок жилья
18.12.2013 / 15:00 36813
Покупка пая у члена жилищно-строительного кооператива по договору цессии – процедура, с одной стороны, технически несложная, а с другой – рискованная и дорогостоящая. Особенно если сравнивать ее с переуступкой прав по договору долевого участия.
Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) – уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).
Просто и понятно С переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто. Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра.
Если речь не идет о квартирах, приобретенных в рассрочку или при помощи ипотеки, то разрешения застройщика можно даже не спрашивать.
Но лишь в том случае, если в договоре, заключенном с первым покупателем, нет пункта о необходимости платить за согласование переуступки прав.
Когда строительство дома идет по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), все гораздо сложнее.
Как правило, крупный застройщик сам создает ЖСК и заключает с ним инвестиционный договор (в Петербурге такой способ чаще всего используют компании «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер групп»). Покупателям же предлагается вступить в кооператив и сразу выплачивать паевые взносы.
Полноценным владельцем квартиры пайщик станет сразу же после того, как выплатит полную стоимость пая – это может произойти и через несколько лет после сдачи жилого комплекса.
Собственником квартиры член кооператива может и не стать, если решит переуступить свой пай другому лицу. Отметим: для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (необходимо потребовать соответствующую справку).
Сойдясь в цене, покупатель и продавец заключают договор цессии (купли-продажи пая).
Однако в отличие от ДДУ такой договор… вовсе не дает права автоматически стать членом кооператива и, соответственно, впоследствии претендовать на получение вожделенной квартиры.
Кооператив всегда прав Все дело в том, что процесс выхода и вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом таким образом, что чисто теоретически покупатель пая имеет шансы, заплатив большие деньги, остаться и вовсе без квартиры.
Ведь окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять исключительно правление ЖСК. «Заключение соглашения об уступке прав по договору паевого взноса не является гарантией получения квартиры.
Такая схема приобретения недвижимости законодательно никак не урегулирована и в связи с этим влечет больше рисков для приобретателя недвижимости по сравнению с уступкой прав по ДДУ.
В соответствии с Жилищным кодексом приобрести недвижимость от ЖСК могут только члены данного кооператива, а уступка пая сама по себе не влечет прием нового пайщика в члены ЖСК и выхода или исключения первоначального пайщика из кооператива.
Кроме того, соглашение об уступке пая не подлежат государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных уступок», – предупреждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. Правда, степень риска все же не стоит преувеличивать.
Во-первых, в договор купли-продажи пая можно (и даже нужно) включить пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК, а еще лучше производить взаиморасчеты только после того, как согласие правления или общего собрания официально получено.
Во-вторых, крупные застройщики обычно назначают председателем кооператива либо гендиректора, либо одного из топ-менеджеров компании. Таким образом, одновременно с заключением договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления ЖСК о выходе из кооператива, а покупатель, соответственно, просит то же лицо его туда принять. Как правило, все это происходит прямо в офисе застройщика и положительный ответ (если в порядке все документы) дается немедленно. После выполнения всех формальностей и денежных взаиморасчетов (о них – ниже) покупатель имеет право потребовать свою квартиру. Разумеется, только если пай полностью выплачен, а сам жилой комплекс построен и сдан.
После этого пакет документов, доказывающий право пайщика на получение жилья в собственность, оформляется документально и должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра.
С собой следует захватить следующие документы: паспорт, квитанцию об уплате госпошлины, справку ЖСК о полной выплате паевых взносов, кадастровый паспорт и копию ордера на квартиру.
Закон отводит на регистрацию 18 дней, но из-за различных задержек процесс может занять до четырех месяцев, и такое случается довольно часто, – однако ключи пайщику все равно должны выдать сразу, и он может смело начинать в квартире ремонт.
Скрытые проценты Застройщики, реализующие жилье по любой схеме, не слишком приветствуют перепродажу прав на еще не построенные квартиры. Девелоперам не нужна лишняя конкуренция. Отсюда и появляются в договорах различные ограничительные меры – комиссии, компенсации за переуступку.
Пайщику ЖСК таких препятствий придется преодолеть больше, чем, к примеру, дольщику. И заплатить гораздо больше, чем, скорее всего, планировалось. В первую очередь речь идет о выплате ЖСК, то есть, по сути, застройщику, т��к называемой компенсации за подготовку документов. В разных компаниях эта сумма разнится от 35 до 100 тыс. руб.
Сколько именно – должно быть записано в уставе конкретного ЖСК. Иногда точная сумма в этом документе не указывается, а используется иная схема: кооператив возвращает физическому лицу, которое выходит из числа членов, все внесенные паевые взносы, но удерживает комиссию (в среднем 10%). Понятно, что эти самые недостающие проценты ему компенсирует приобретатель пая.
Этим траты покупателя могут не ограничиться. Во-первых, некоторые кооперативы (застройщики) требуют выплатить взнос за право вступления в ЖСК (10-15 тыс. руб.). Во-вторых, если дом уже сдан, то нередко требуется «дополнительный целевой взнос по паевому договору» (также 10-15 тыс. руб.).
В-третьих, часть застройщиков берет дополнительные деньги за оформление документов без очереди (порядка 10 тыс. руб., можно их и не платить, но тогда придется подождать неделю-две), просят оплатить вперед за четыре месяца услуги ЖКУ (4-5 тыс. руб.
, если квартира небольшого метража), внести единовременный платеж на оплату услуг консьержа и обслуживание придомовой территории (7-8 тыс. руб., опять же для «однушки»). Наконец, банк за перевод денег на счет застройщика может также взять комиссионные – 3-4 тыс. руб. В сумме получается 45-60 тыс. руб.
Только после внесения всех этих денег кооператив выдает справку о полной выплате пая, и можно отправляться за ключами. Отметим, что довольно часто встречается ситуация, когда квартира после обмера ПИБа получается чуть-чуть больше по площади, чем указывалось в проекте. За это тоже придется заплатить. Например, лишний «квадрат» в однокомнатной квартире в новостройке на окраине города обойдется в 70-80 тыс., а то и во все 100 тыс. руб.
Итого: если владелец пая предлагает купить у него право требования, допустим, однокомнатной квартиры ценой в 3,5 млн руб.
и вас эта стоимость устраивает, то нужно быть готовым, что выплаты различных комиссий «потянут» еще на 100-200 тыс. (если повезет, сумма будет несколько скромнее, но вряд ли меньше 50 тыс. руб.).
Кроме того, нужно учитывать, что банки не кредитуют переуступку квартиры по договору ЖСК, так как это невозможно сделать чисто технически.
ЖК – организация собственников жилья на паевых началах. Пай в ЖК дает право на получение в собственность квартиры в строящемся, либо сданном в эксплуатацию доме. Для вступления в ЖСК следует подать заявление и внести паевый взнос. Членами кооператива могут быть исключительно владельцы жилья в многоквартирном доме. Пай в ЖСК может быть переступлен.
Держателями пая могут быть юридические и физические лица. Чтобы получить право собственности необходимо выплатить все положенные взносы и быть членом ЖСК.
Получение квартиры путем вступления в жилищный кооператив является долговременным и не всегда выгодным процессом. Чтобы избежать мошенничества необходимо внимательно изучать все сопутствующие документы и при необходимости пользоваться услугами опытных юристов.
Договор купли продажи доли
После подписания членом кооператива и застройщиком акта о приеме в эксплуатацию жилья заключать договор о переуступке нельзя.
Строительная фирма свои обязательства выполнила.
В этом случае заключается договор купли продажи доли, который также не дает автоматического права на вступления в кооператив. Визировать документ у нотариуса не нужно.
Информация есть в реестре пайщиков каждого ЖСК.
Данное соглашение может быть заключено между супругами при разводе, когда доля была разделена между ними.
Перед вступлением в ЖСК необходимо узнать, каким образом и в какие сроки нужно вносить паевые платежи, можно ли будет их вернуть и на каких условиях. Только проанализировав все сведения, принимать решение о вступление в кооператив.
Как купить жильё в ЖСК?
Общее правило: «все, что не запрещено, то – разрешено».
Согласно кодексу, ЖСК – это некоммерческая организация, она создается для целей, не связанных с извлечением прибыли. Для кооператива – это удовлетворение потребности в жилье.
Если кончились деньги – тебя исключат из членов кооператива принудительно. Если ты добровольно хочешь покинуть организацию – препятствий нет.
Паевые взносы кооператив должен вернуть, но проблема может заключаться в сроках возврата и наличием средств на счете.
В таком случае человек пробует найти покупателя. Но это будет не договор купли-продажи, а переуступки. Пай – это право требования предоставления жилья соразмерно уплаченным взносам. Пай правильней не продавать, а уступать.
Порядок оформления соглашения
Соглашение об уступке пая на недвижимость другому лицу оформляется в письменном виде, и подписывается обеими сторонами сделки.
Порядок оформления договора цессии будет зависеть от того, полностью ли оплачен пай.
Если пай выплачен полностью, то спрашивать разрешения у строительной компании не нужно, так как квартира уже является собственностью покупателя.
В этом случае, можно оформить любую другую законную сделку по отчуждению права владения — куплю-продажу, дарение или другое. Здесь имеет место только передача права, обязанности не передаются.
Если же пай выплачен не полностью, то новый покупатель принимает на себя не только право требовать сдачи квартиры в срок, но и обязательства по выплате пая за данную квартиру. В этом случае, имеет место передача и прав, и обязанностей.
Когда уступаются долговые обязательства, необходимо получить письменное согласие застройщика на смену должника.
А если пай выплачивается с помощью привлечённых кредитных средств, то и согласие банка, выдавшего кредит.
Об оформлении уведомления застройщика о переуступке прав требования читайте в статье: уведомление о переуступке права требования в 2019 году.
Необходимо ли согласие на переуступку прав аренды земельного участка, читайте здесь.
Строительную компанию, в любом случае, нужно уведомить об уступке права. Сделать это нужно в письменной форме. Именно первичный покупатель должен об этом позаботиться.
Кроме того, он должен быть уверен, что застройщик получил уведомление. Поэтому рекомендуется направлять его по почте с уведомлением о получении.
Уведомление с подписью принявшего сотрудника строительной компании нужно сохранить, как доказательство на тот случай, если застройщик объявит, что его не уведомили должным образом об уступке права.
Согласие застройщика на уступку права должно быть оформлено в письменной форме, и заверено подписью руководителя компании, а также печатью.
Алгоритм оформления соглашения об уступке пая следующий:
Обязательно нужно уточнить, нет ли задолженностей по оплате за первичным покупателем.
Для этого он должен представить справку из строительной компании. Это важный момент, так как на сумму просрочки может «набежать» приличная сумма пени.
Кроме того, если первичный покупатель не выплачивал взносы несколько месяцев, то застройщик может отказаться от исполнения своих обязательств. Тогда пострадает покупатель пая.
Каким образом происходит уступка пая в жилищно-строительном кооперативе, например?
А.К.: Главным документом в ЖСК является устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся. Императивное требование законно заключается в следующем. Чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников членов ЖСК. Иными словами, если я являюсь участником кооператива и решил вам уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, мы с вами какую-то гражданско-правовую сделку заключили, связанную с уступкой такого пая, потом пришли в этот кооператив, а там говорят, что не могут принять вас в члены. У них уже в связи выходом продавца из членов, т.е. меня, кто-то другой, кто уже является членом, решил приобрести эту квартиру. Здесь может быть огромное количество разных нюансов, связанных с этими уступками. В итого можно заплатить деньги за пай и не быть включенным в члены кооператива, судиться с ними потом, судиться с тем, у кого купили пай. Очень мутная история, на мой взгляд.
В.: Скажите, каким образом и где происходит сама эта уступка пая. Я, например, захотела продать пай, нашла покупателя, куда мы с ним должны пойти: к вам как к нотариусу или просто юриста должны позвать, либо к застройщику?
А.К.: Ко мне вообще лучше с паем не ходить, потому что я пай очень не люблю, если так говорить фигурально. Хотя, конечно, с точки зрения совершения сделки, я не могу вам отказать в совершении нотариального действия. Если вы придете и скажете, что хотите заключить сделку по уступке пая, я вам как обычную гражданско-правовую сделку такую сделку должен заверить. Поэтому можете либо в простой письменной форме сделку заключить, либо, хотя требования к нотариальной форме не предусмотрено, обратиться к нотариусу и попросить удостоверить такой договор. Что там будет: договор купли-продажи пая или договору уступки, — надо на месте разбираться. Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции ЖСК об уступке такого пая и включении нового пайщика в состав членов. Хотя бы такое одобрение организации позволит вам минимизировать отказ во вступлении, а в случае не включения потребовать возмещения убытков. Пока судебной практики, чтобы ЖСК давал предварительное согласие, а потом отказался, я не видел.
Договор отчуждения пая в кооперативе
Whatsapp Viber icon
На мой взгляд — вступление в ЖСК — худший вариант, по сравнению с ДДУ или приобретением жилья на вторичном рынке, по крайней мере с точки зрения правовой защищенности от недобросовестных действий застройщика.
В этом случае, можно оформить любую другую законную сделку по отчуждению права владения — куплю-продажу, дарение или другое. Здесь имеет место только передача права, обязанности не передаются. Если вы просто подпишите договор переуступки пая в ЖСК без одобрения общего собрания кооператива (без соответствующего протокола собрания) — этот договор будет просто филькиной грамотой. Сам договор не является основанием для исключения бывшего члена ЖСК и включения нового, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Что понимается под понятием “паевой взнос в ЖСК”, и его роль?
Согласно действующим законам в кооператив имеют возможность вступать граждане Российской Федерации, которым уже исполнилось 16 лет. Также членами сообщества могут быть юридические лица, являющиеся собственниками как всех жилых помещений, как и отдельных.
- Членство в объединении — это сама по себе гарантия существования последнего, поскольку каждый член берёт на себя определенные обязательства.
- Для организации ЖСК достаточно требования пятерых собственников.
- Пай в жилищном кооперативе — это те деньги, которые каждый участник обязан вносить в фонд, и делать это своевременно.
- Каждое вложение позволяет распоряжаться своей частью от общего имущества.
Создавая подобную организацию, люди автоматически становятся собственниками всего многоквартирного дома. Действия по использованию жилищных паевых взносов кооператив проводит сообща. Обеспечение себя коммунальными услугами, вопросы найма рабочих также регулируются сообществом. И каждый его участник несет за это полную ответственность.
СПРАВКА: Доля может принадлежать одновременно нескольким лицам, как физическим, так и юридическим. Она может передаваться по наследству, покупаться, или передаваться кому бы то ни было еще. При этом наследниками могут стать только близкие родственники пайщика, которые живут вместе с ним.
- В случае смерти участника ЖСК его полномочия в организации будут переданы преимущественно супруге или супругу, детям и другим близким родственникам.
- Наличие пая не предполагает наличия самого жилья, а получение его только при возможности.
- В случае со строящимися домами число тех, кто вносит свою долю не должно превышать число единиц жилья.