Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Съехал со съемной квартиры, но хозяин продолжает требовать оплату. Кто прав?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Порча имущества в съемной квартире
Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи. Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить. Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.
Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.
В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю. Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем. В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания возмещения порчи имущества в судебном порядке.
В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.
Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.
Как его только не называют на практике: он же гарантийный платеж, он же залог, он же задаток. Но если строго следовать закону, то корректно все же определить его как «обеспечительный платеж».
Смысл заключается в следующем:
— наниматель жилья передает арендодателю некую сумму, которая хранится у него на протяжении всего срока действия договора. И в том случае, если наниматель за это время нарушит договор или причинит ущерб арендодателю, арендодатель вычитает соответствующую сумму из обеспечительного платежа.
Ну а если наниматель вел себя безупречно и ничего не нарушил, не поломал и не пролил? Тогда арендодателю придется вернуть депозит в целости и сохранности.
Пример из судебного решения:
— квартирант уведомил арендодателя за месяц (как и предусмотрено было договором) о расторжении договора.
Они подписали акт приема-передачи квартиры, но вернуть депозит арендодатель отказался: вменил жильцу в нарушение, что он не направил письменное уведомление о расторжении договора (как предписывал договор).
Однако суд постановил: вернуть деньги нанимателю. Никаких нарушений с его стороны в акте приема-передачи квартиры не зафиксировано. А неуведомление в письменной форме нельзя признать существенным нарушением, за которое арендодатель может присвоить себе депозит (Мосгорсуд, дело № 33-7831/2016).
Закон распределяет обязанности по ремонту сдаваемого жилья следующим образом:
— арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, а наниматель – текущий ремонт помещения.
Иное они могут предусмотреть в договоре, но по умолчанию действует этот порядок.
Если ремонт должен проводить арендодатель (по закону или по договору), а наниматель, не дождавшись, сделал ремонт самостоятельно, то собственник обязан возместить ему расходы.
Причем Верховный суд недавно отметил, что если состояние жилье не соответствовало требованиям санитарно-технических норм, стоимость неотделимых улучшений взыскивается в пользу нанимателя, даже если арендодатель не давал на них согласия (ВС РФ, дело № 83-КГ17-18).
Так что не всегда по договору найма приходится платить только жильцам – арендодатель тоже может попасть в число должников!
Права квартиросъемщика без договора аренды
Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.
Какими же правами обладают квартиросъёмщики? Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но. Очень важное, но! Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.
К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества. Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.
Как взыскать долг с нанимателя
Доказательство для взыскания долга у вас уже есть. Это договор, подтверждающий намерение другого человека жить в вашей квартире за деньги, и выписка со счета с поступлениями — она подтверждает исполнение договора.
Проверьте, все ли в порядке с договором: совпадают ли реальные и указанные в договоре паспортные данные нанимателя, адрес квартиры, даты начала и окончания срока найма. Договор должен быть подписан нанимателем. Если это все есть, то договор работает и препятствий для обращения в суд нет.
Вы можете обратиться в суд за судебным приказом на взыскание суммы долга за проживание, за ЖКУ и процентов за пользование деньгами до даты подачи заявления.
При обращении за судебным приказом соблюдать досудебный претензионный порядок не нужно. Подробнее про судебные приказы мы уже писали.
Спорами до 50 тысяч рублей занимаются мировые судьи.
Заявление на выдачу судебного приказа подают по месту жительства нанимателя: это нужно, чтобы его можно было без проблем извещать. Это может быть адрес регистрации нанимателя или почтовый адрес, указанный в договоре.
Посмотрите в заключительных положениях вашего договора или в разделе о разрешении споров, нет ли там условия о рассмотрении споров в каком-то конкретном суде. Если оно есть, за деньгами придется обращаться туда.
Подробнее про выбор суда для защиты мы тоже писали в отдельной статье.
Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг. Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют. Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты.
Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.
Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.
Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:
— Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд. Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.
Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.
Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов.
Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.
Многие арендодатели полагают, что они могут сделать что угодно в отношении нанимателя — провести смену замков и выставить все вещи квартиранта из квартиры, если он что-то не так сделал или чем-то не угодил.
Но наниматель не так уж бесправен — он тоже может принять меры в случае досрочного расторжения договора. По закону арендодатель может разорвать договор лишь в судебном порядке и только в том случае, если со стороны квартиранта есть серьезные нарушения.
И в ситуации, когда арендодатель выселит нанимателя раньше срока и против правил, он должен будет не только отдать арендную плату за то время, когда наниматель оказался без возможности использовать жилье, но и выплатить ему все убытки. Помимо этого, арендодателю придется компенсировать траты на поиск и съем новой квартиры.
○ Как арендодатель может уменьшить сумму возвращаемого депозита.
Условия возврата денежных средств должны быть отражены в арендном соглашении, но есть общие требования к данной процедуре.
Собственник жилья обязан возвратить всю залоговую и/или депозитную сумму, если состояние квартиры не изменилось за период аренды. В данном случае следует принимать во внимание состояние:
Размер возвращаемых денежных средств будет уменьшен соответственно объему ущерба, причиненного имуществу арендодателя.
Таким образом, депозит и залог – условия, выгодные, в первую очередь, хозяину жилплощади, который подобным образом страхуется от возможной порчи. Но также, как у арендатора есть обязанность по внесению данных финансов, арендодатель несет ответственность за своевременный возврат авансовых и страховых платежей.
Что делать после решения суда?
Важно. После того, как судья вынесет окончательное решение, истец может на законных основаниях требовать с ответчика возмещение причиненного ущерба (оплату счетов по коммунальным услугам, внесение арендного платежа и т.д.).
Если бывший квартирант все так же будет уклоняться от ответственности, то можно возбудить исполнительное производство. В этом случае процессом взыскания сумм, установленных судом, будут заниматься представители ФССП. По закону они могут использовать достаточно широкий перечень мер воздействия на должников, например:
- наложение ареста на расчётные счета;
- ограничение в управлении транспортным средством;
- списание необходимых сумм из доходов, получаемых ответчиком и др.
Возврат денег при расторжении договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения аванс не возвращается Если уладить конфликт путем переговоров не удается, сторона, понесшая убытки, имеет право обратиться в суд с исковым заявлением, направляемым по месту нахождения ответчика. Иск составляется с указанием наименования судебного органа; информации об участниках дела; основаниями для предъявления истцом требований, а также доказательств, их подтверждающих; сведений о предварительных разбирательствах. Подробно излагается суть дела с описанными нарушениями прав и законных интересов сторон и перечень прилагаемых к исковому заявлению документов, а также их копии. Как вернуть аванс при расторжении договора? Разберемся. В случае, если заказчик выражает претензии на возмещение затраченной суммы, исполнителю необходимо доказать, что он предпринимал все необходимые действия для выполнения условий контракта.
Если хозяйка не хочет разговаривать с вами по-хорошему, придётся говорить по-плохому. Некоторые пользователи предлагают фиксировать недовольство не только устно, но и письменно. «Если вы передавали депозит под расписку, пишите претензию, укажите в претензии требования по возврату депозита, в противном случае — суд. Укажите, что ей придётся возмещать расходы по оплате юридических услуг и госпошлину», — говорит Dmitry Medvedev.
Испортить успешный бизнес арендодателю вполне может плохая репутация. Пригрозите хозяйке, что отговорите новых жильцов от аренды, но можно пойти ещё дальше. «Предупредите, что больше она квартиру сдать не сможет, вы будете стоять у подъезда и всех входящих предупреждать, что она присваивает деньги», — предлагает радикальное решение Elena Rakitova.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Квартиранты съезжают раньше срока договора нет
QUOTE=Denverus;27418568]Агенство то чем поможет? Тем что будет подтверждать «да да девушки хорошие», поговорив один раз по телефону? 🙂 А уж выезжать агенство точно ен поможет ибо они оказывают только информационные услиги, привели клиента, подписали договор — дальше сами. На самом деле как показывает практика сдавать двум девушкам это в 90% случаев попадалово 🙂 Семейные пары форевер (особенно с детями) 🙂 Ок, агенство не поможт на этапе выезда, я уже, в принципе поняла как надо действовать, просто раньше даже в страшном сне не могла представить, как прийти в квартиру в отсутствие хозяев, как собирать чужие вещи:001:Буду теперь умнее:wife:Зато при въезде они комиссионные агенству заплатят, будут как-то больше ценить, мне кажется, в случае сдачи мне-то какая разница Denverus 15.06.2009, 18:59 каким образом? драться предлагаете с арендаторами ? Хороший вопрос, кстати.
Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель
Я сдал квартиру по договору найма. Тема досрочного расторжения договора найма была весьма популярна в 2009 году, когда многим нанимателям из-за финансовых трудностей пришлось оперативно сменить место жительства.
Я очень расстроена и не знаю что делать. Написала заявление участковому так все это время ничего не решает. Как можно выселить квартиранта? С ув. Галина Романовна.
По человечески вернуть надо, но вдруг не вернете, проживет человек еще недельку и найдет себе работу еще лучше!? Смотрите на ситуацию, а как по закону, выше написала.
Допустим, вы заключили договор аренды офиса на год или два, но решили съехать раньше. Чтобы не пришлось вносить арендную плату до конца действия договора, его нужно расторгнуть официально.
Москва Просмотрен 80 раз. Задан 2012-10-13 14:10:14 +0400 в тематике «Другие вопросы» Нарушение паспортного режима бывшими квартирантами после окончания договора найма.
Ну понятно, договор вами под себя составлен, иначе быть не может. Я бы такой подписывать не стала. Да мало ли какие в жизни обстоятельства, а тут такая кабала. Да ещё за мой счёт…(Это позиция со стороны нанимателя).
В одной лиз до июля, в другой до конца мая. Никакого ужаса и трагедии нет — они просто начнут искать другого тенанта.
Отработанные катализаторы также фильтры сажавые фильтры вышедшие из строя и не рабочие,выбитые ,в сборе. приблизительные…