Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты и кому он нужен». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное основание прописано в ст. 599 ГК РФ и привязано оно к существенным нарушениям обязательств со стороны плательщика ренты. Самыми распространенными из них является отсутствие денежных поступлений в течение нескольких месяцев, игнорирование обязанностей по уходу, уплате коммунальных платежей.
Порядок и условия прекращения ренты по взаимному согласию сторон
Расторжение договоров рассматриваемого типа по взаимному согласию обоих участников сделки на добровольной основе является наиболее простым и доступным способом прекращения правовых отношений на сегодняшний день. Составление документа по взаимному согласию осуществляется в соответствии с пунктом первым статьи номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная статья предполагает в качестве оснований для изменения или прекращения соглашения определенные условия. Например, рассматриваемое действие возможно в случае, если обе стороны добровольно принимают решение о прекращении правовых отношений при отсутствии в договоре противоречий с законодательством.
В случае с многосторонними соглашениями, в рамках которых каждая сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, прекращение или изменение соглашения возможно при получении согласия всех или большинства участников. Как и в предыдущем случае, необходимо отсутствие противоречий Кодексу или самому соглашению. Юридическая практика показывает, что оптимальным решением станет уточнение порядка определения данного большинства на момент составления соглашения для исключения рисков споров в дальнейшем.
Передача ренты в случае наличия согласия всех или большинства участников на прекращение правовых отношений по соглашению распространяется на все виды имущества, включая:
- недвижимые объекты,
- материальные ценности,
- деньги.
Другие обстоятельства и условия оспаривания ренты
Основанием при расторжении договора рассматриваемого типа между сторонами посредством оспаривания его законности является выявление очевидных нарушений в соглашении. На сегодняшний день список требований включает в себя четыре ключевых условия:
- Рукописное составление соглашения.
- Нотариальное заверение в установленном порядке.
- Регистрация соглашения в ФРС при условии отчуждения недвижимого имущества под выплату.
- Получение согласия супруга рентополучателя на сделку в соответствии с частью третьей статьи номер 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
В случае нарушения минимум одного из перечисленных выше требований рента подлежит оспариванию.
Основаниями для оспаривания ренты являются следующие доводы, предусмотренные действующим Гражданским кодексом Российской Федерации:
- Пребывание рентополучателя в состоянии неспособности к осуществлению осознанных действий, отдаче отчета им и руководства ими. Юридическая практика показывает, что суды часто удовлетворяют требования рентополучетеля и иных категорий истцов, заявленные в соответствии с рассматриваемым основанием. Учитывая тот факт, что соглашение ренты чаще всего заключается с пожилыми людьми, не обладающими юридической грамотностью и имеющими психофизические нарушения и отклонения, данное основание считается наиболее распространенным на сегодняшний день. Для подтверждения психофизических отклонений рентополучателя необходимо проведение специальной медицинской экспертизы. Мы настоятельно рекомендуем клиентам ММКА получить справки, подтверждающие удовлетворительное состояние здоровья рентополучателя, в психо-неврологическом диспансере и иных медицинских учреждениях, чтобы избежать вероятного манипулирования состоянием здоровья. Рациональным решением в таких условиях является и прохождение полного обследования в день заключения соглашения с получением официального заключения относительно вменяемости собственника.
- Наличие заблуждений со стороны рентополучателя в отношении характера сделки. Например, рентополучатель может пребывать в уверенности, что подписываемый им документ является договором купли-продажи и так далее. В процессе принятия решения по вопросам оспаривания ренты в таких случаях суд часто руководствуется фактом наличия или отсутствия другой недвижимости у рентополучателя. Отсутствие другой недвижимости считается веским доказательством отсутствия истинной воли на заключение соглашения ренты, учитывая тот факт, что отчуждаемое жилье является единственным местом проживания истца.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Как оспорить сделку при жизни получателя
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Последовательность действий для прекращения договора
При расторжении подобной сделки следует соблюдать такой порядок действий:
- установить, есть ли существенные основания для прекращения отношений участников договора. Все претензии должны быть документально подтверждены;
- поставить в известность вторую сторону о намерении расторгнуть договор;
- если расторжение происходит по обоюдному согласию, понадобится заключить документ об аннулировании ранее установленной договоренности и заверить его у нотариуса;
- если второй участник не предоставил свой ответ или отказался прекращать отношения, то необходимо подготовить иск в суд о расторжении ренты;
- зарегистрировать право собственности на вновь полученное имущество.
Получатель пожизненных выплат имеет некоторое преимущество. Плательщик может оспорить предъявляемые ему претензии, если у него есть обоснованные доказательства своей правоты. Все финансовые и имущественные операции рекомендуют фиксировать в письменном виде.
Продажа и покупка квартиры по ренте: риски для рантье
Рантье должен понимать, что плательщик при заключении договора преследует конкретную цель: получить жилье, причем как можно скорее. Ведь в этом случае расходы будут минимальны. И потому юристы советуют:
- заключать рентное соглашение с близкими родственниками – меньше шансов столкнуться с откровенным криминалом, когда за квартиру убивают или сдают в дом престарелых;
- тщательно проверять условия договора – не верить на слово потенциальному плательщику, а читать, что именно указано в договоре и как это будет реализовано (лучше всего доверить правовую оценку сделки профессиональному юристу);
- требовать от плательщика безусловного соблюдений условий договора – никаких послаблений и «разговоров за жизнь».
Но плательщикам тоже стоит быть «начеку»: иногда и пенсионеры могут запросто превратить данный договор в кабалу.
Рента и суд «глазами» плательщика
Случаев оспаривания ренты с иждивением немало.
П. заключил договор пожизненной ренты с Ц. с обязательством выплачивать ежемесячно по 10 000 руб. спустя 5,5 лет рантье потребовал от Ц. увеличения ежемесячных выплат до прожиточного минимума по региону (Москва). П. отказался, сославшись на отсутствие данного пункта в соглашении. Ц. подал в суд и отсудил квартиру обратно, а также расторг договор.
Как можно избежать столь неблагоприятного развития событий, как в случае с добросовестным П.? Как минимум, консультироваться с юристом и до заключения сделки, и в случае возникновения спорных ситуаций.
Юристы советуют:
- тщательно соблюдать все условия договора;
- фиксировать совершенные действия – платежи, уборку, помощь по хозяйству, походы в магазин и прочее, что предусмотрено в договоре;
- вести ведомость оказываемых услуг и проявленных забот, в которой указывать полный объем проделанной работы, естественно под подпись рантье;
- не верить получателю платежей на слово, особенно в части отступлений от условий договора.
Расторжение договора пожизненной ренты
Плательщик ренты от принятых на себя обязательств отказаться не может, аннулирование договора возможно только по просьбе получателя. Право требовать отмены соглашения получателю ренты гарантирует 599 статья ГК РФ.
Соглашение может быть аннулировано ввиду следующих обстоятельств:
- плательщик ренты в течение длительного времени нарушает условия договора;
- плательщик объявлен банкротом;
- пункты договора, касающиеся страхования переданной плательщику ренты;
- собственности, не были соблюдены;
- обстоятельства иного рода, частично или полностью лишающие получателя того, на что он претендовал при заключении сделки.
Ищем специалиста для расторжения договора ренты
Если при заключении договора ренты теоретически можно обойтись лишь услугами нотариуса, то при расторжении сделки разобраться во всех тонкостях будет непросто
Каждой из сторон мало просто аннулировать соглашение — важно минимизировать потери. Сделать это без грамотной правовой поддержки практически невозможно, поэтому, если вы столкнулись с необходимостью отказаться от рентных отношений, начните процесс с поиска квалифицированного юриста
Задача профессионалов при расторжении договора ренты:
- — Разобрать сложившуюся ситуацию совместно с клиентом и дать ей правовую оценку
- — Спрогнозировать возможные риски и финансовые последствия
- — Сформулировать несколько альтернативных вариантов расторжения договора и объяснить их преимущества и недостатки
- — Взять на себя общение с другой стороной и попытаться заключить мировое соглашение
- — Подготовить необходимые документы и исковое заявление в суд
- — Собрать документальные доказательства и показания свидетелей в пользу клиента
- — Убедительно отстаивать позицию клиента в суде
- — Добиваться максимально выгодного для клиента решения суда
- — При необходимости обжаловать вердикт в вышестоящих инстанциях
- — Проконтролировать ход исполнения судебного решения
При расторжении договора ренты не стоит сразу идти в суд. Квалифицированный юрист сначала должен приложить все усилия для заключения мировой с противоположной стороной конфликта.
Выкуп ренты: условия и обстоятельства
Прекратить исполнение договора ренты можно также путем выкупа ренты.
Выкуп ренты представляет собой выплату получателю ренты определенной денежной суммы, при этом собственность на квартиру сохраняется за плательщиком и обязанность выплачивать постоянные платежи прекращается.
Условия выкупа ренты должны быть прописаны в договоре. Если специально оговоренных условий в нем нет, законодательство предлагает использовать основные правила, прописанные в ГК.
Если квартира передавалась за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если квартира передавалась получателю ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается среднерыночная цена переданной квартиры.
Можно ли оспорить рентный договор на квартиру
Важно! Оспорить этот документ возможно только при его неправильном оформлении, поэтому если заниматься этим вопросом будет специалист, то никакие посягательства третьих лиц не приведут к признанию его недействительным.
Для оспаривания договора ренты должны иметься веские основания, к которым относится:
- выявлены определенные обстоятельства, выступающие доказательством того, что сделка была недействительной или мнимой;
- рентополучатель является частично или полностью недееспособным;
- получатель платежей на день заключения соглашения был под воздействием алкоголя, наркотиков или иных аналогичных веществ, поэтому не мог отвечать за свои действия;
- владелец недвижимости заключал контракт под воздействием угроз или шантажа;
- во время заключения сделки были нарушены права несовершеннолетних;
- одной из сторон не соблюдаются условия соглашения.
При заключении контракта по преимуществу устанавливается цена ренты. Превышение установленной планки не допускается.
Далее определенная стоимость квартиры приблизительно разбрасывается на периоды поквартально или помесячно и подлежит выплате. После получения квартиры (иного имущества), лицо выступает в роли должника, а получатель выплат – в роли кредитора.
Установленная фиксированная сумма выплачивается при условии расторжения ренты, по требованию бывшего владельца. Помесячные выплаты ориентированы на минимальный прожиточный минимум, установленный в регионе проживания. Допустимо их увеличивать, но не занижать.
Если деньги в установленном размере не получены, истец вправе истолковать это как грубое нарушение его имущественных прав.
Иногда недвижимость передаётся безвозмездно, без . Здесь играют роль условия совместного проживания, ухода и обеспечение жизненных потребностей престарелого или тяжелобольного лица.
Прекращение обязательств путём допускает применения к процессу расчёта рыночную стоимость аналогичного жилья в определённом регионе.
Расторгаем договор пожизненной ренты
Пожизненная рента — другая разновидность соглашения по передаче недвижимости. Её отличие от постоянной ренты в том, что срок выплат четко определен смертью получателя. Это небольшое различие тем не менее существенно влияет на возможность расторжения договора.
Условия прекращения договора пожизненной ренты, прописанные в Гражданском кодексе, гораздо жестче, чем в случае с постоянным соглашением. Принципиальная разница в том, что плательщик ренты не может по собственной инициативе избавиться от обязательств — по закону выкупить пожизненную ренту невозможно. Более того, все риски в случае пожара, взрыва бытового газа и другого случайного повреждения недвижимости также ложатся на плечи плательщика. Даже если имущество полностью обесценится по форс-мажорным обстоятельствам, он все равно будет вынужден продолжать регулярно переводить деньги на счет бывшего владельца квартиры.
Расторжение договора постоянной ренты
Условия прекращения такого договора зависят в первую очередь о того, на каких условиях было передано имущество: за плату или безвозмездно. В первом случае разорвать соглашение можно, если имущество было повреждено в результате несчастного случая и не подлежит восстановлению. Кроме того, у обеих сторон договора ренты есть возможность отменить его действие путем выкупа ренты. Если инициатива о расторжении соглашения исходит от плательщика, он должен за 3 месяца до прекращения платежей сообщить об этом получателю и заплатить выкупную цену.
Если же имущество было передано на безвозмездной основе, плательщик обязан выплатить также стоимость полученного им имущества. У получателя тоже есть право потребовать расторжения договора. Он может сделать это, если:
- просрочка по выплатам составляет более года;
- плательщик официально признан банкротом;
- плательщик нарушил условия соглашения.