Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Справка о дееспособности при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это документы, косвенно подтверждающие дееспособность человека, которые можно получить в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). За справками нужно обязательно обращаться в государственное учреждение, потому что в случае судебного разбирательства справки из частных клиник неохотно принимаются во внимание.
Справки из ПНД и НД – что это такое?
В справке из психоневрологического диспансера, как и из наркологического диспансера, должно быть указано, что человек не обращался в эти учреждения за медицинской помощью и не состоит там под наблюдением. Обязательны подпись и печать медицинского учреждения.
Справку в диспансерах выдают на руки только тем, на кого она заказана, потому что по закону эти сведения о конкретном человеке являются конфиденциальными.
Можно дополнить справку из ПНД документом о медицинском освидетельствовании продавца, которая станет более весомым доказательством его вменяемости. Для этого врач-психиатр проводит необходимый осмотр и выдает соответствующее заключение.
Процедура платная и принято, что эти расходы берет на себя покупатель квартиры, как сторона наиболее заинтересованная в дополнительном подтверждении адекватности продавца.
Справка из ПНД обязательна?
Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.
Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.
Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, а вот оценка дееспособности часто остается факультативным этапом. А зря. Игнорирование этого пункта может привести к весьма болезненным последствиям. И чтобы избежать этого, лучше попросить продавца позаботиться о наличии справки, подтверждающей его адекватное психическое состояние. Также стоит помнить, что если у квартиры несколько собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.
При каких случаях рекомендовано получить справку?
Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:
- продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
- продавец ранее лечился от психических расстройств;
- добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
- продавец – человек пожилого возраста;
- продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
- параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
- нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).
Что делать, если вам откажут в справке?
Конечно, медсправка из ПНД не является гарантией дееспособности или недееспособности продавца недвижимости. Независимо от ее наличия на момент подписания договора сделку могут признать недействительной по ряду других причин.
Важнее, чтобы у собственника объекта были правильно оформлены правоустанавливающие документы на квартиру. Но если продавец отказывается предоставлять справку из диспансера, это должно насторожить покупателя. Лучше отложить сделку, воздержаться от приобретения недвижимости и проверить ее на юридическую чистоту.
Изучить характеристики имущества, полномочия собственника и имеющиеся ограничения можно с помощью выписки ЕГРН. Документ содержит достоверные актуальные сведения об объекте на момент его оформления. Заказать выписку онлайн можно на портале ЕГРНка.онлайн.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Справку из психоневрологического диспансера для продажи квартиры можно получить в психиатрическом диспансере. Справку о том, что продавец либо покупатель не состоит на учете в наркологическом диспансере можно получить в диспансере.
Желательно обращаться за получением документов в государственную клинику. Это связано с тем, что при появлении спорных ситуаций и при обращении в суд судьи больше доверяют полученному заключению из государственного учреждения, чем от частных клиник.
Как взять справку? Для получения такой справки продавец (обычно справка из ПНД и НД требуется продавцу недвижимости) должен лично обратиться в диспансер. В некоторых случаях за получением документа могут обратиться родители или опекуны продавца.
С собой нужно взять такие документы:
- гражданский паспорт;
- полис обязательного медицинского страхования;
- для мужчин: военный билет и приписное свидетельство;
- квитанция об оплате услуги за выдачу справки. Стоимость выдачи документа в каждом регионе разная, колеблется в пределах 700–1200 рублей, однако точный размер услуги можно узнать в диспансере. Обычно оплата вносится в кассу лечебной организации. Поскольку справка нужна больше для покупателя (ему нужно удостовериться, что продавец является дееспособным лицом), то оплату услуг по выдаче справки покупатель может взять на себя.
Обязательна ли справка из ПНД
Она не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с объектом недвижимости. При этом, она может явиться весомым аргументом в случае возникновения разногласий и обеспечить покупателю уверенность и спокойствие.
Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу следует иметь на руках юридическое подтверждение того, что он вправе распоряжаться недвижимостью. Кроме того, продавец должен быть дееспособным, то есть осознавать собственные действия, а также понимать их последствия.
Перед оформлением сделки купли-продажи правоспособность продавца всегда тщательно проверяется, чего не скажешь об оценке дееспособности, про которую нередко и совершенно зря забывают. Чтобы избежать негативных последствий, лучше заранее попросить продавца предоставить вам справку, подтверждающую его адекватное психическое состояние. Не забудьте, что если если у квартиры несколько собственников, то такой документ следует получить от каждого из участников сделки.
Справка НД для сделки — не обязательный документ при продаже квартиры, однако в ряде случаев наличие такого документа, как ПНД справка для сделок, способно существенно облегчить жизнь покупателю. Справка психиатра и нарколога подтверждает, что гражданин не посещал врача в психоневрологическом диспансере по причине наркологического учета и не обращался за получением соответствующей медпомощи. Справка пнд для продажи квартиры необходима тому, кто собирается купить недвижимость, с целью защиты от рисков признания договора недействительным впоследствии по причине недееспособности продавца. Чтобы получить справку, продавцу надо лично обратиться государственный психоневрологический диспансер по месту прописки. Справка из ПНД выдается бесплатно. А вот если потребуется пройти психиатрическое освидетельствование, то за это придется заплатить. Пройти освидетельствование у психиатра можно и в частной клинике, но доверие к таким документам, как правило, ниже. Сроки действия справки никак законодательно не ограничены, но рекомендуется получать ее прямо перед сделкой.
Кто и почему может ограничить дееспособность
Дееспособным по умолчанию считается каждый человек, которому исполнилось 18-ть лет. Установить недееспособность гражданина может только судебный орган. Для этого туда обращаются родственники гражданина, органы опеки, психиатрических органы.
Недееспособность бывает нескольких видов:
- Возрастная недееспособность — до 18 лет и в старости, когда человек теряет способность осознавать смысл собственных деяний действий и управлять ими. В первом случае человек недееспособен по умолчанию, а во втором признается таковым судом.
- Недееспособность из-за психических расстройств — потеря возможности адекватно воспринимать реальность и нести ответственность за свои действия.
- Частичная недееспособность — ограничивает лишь ряд прав и обязанностей.
Необходимость в оформлении справки из ПНД или НД
Нужна ли справка для любой сделки купли-продажи недвижимости? Нет, этот документ не является обязательным, без него сделку зарегистрируют, но последствия могут быть неблагоприятными.
Если продавец или покупатель умолчит о том, что стоит на учете в психоневрологическом либо наркодиспансере, то впоследствии такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.
В России встречаются ситуации, когда мошенники обманным путем заставляют душевнобольных лиц подписывать документы на продажу квартиры, тем самым, они лишали тех жилья. Родственники больных продавцов обращались в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и после длительных заседаний все-таки возвращали квартиру назад.
При каких случаях рекомендовано получить справку?
Сама по себе справка из ПНД – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:
- продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
- продавец ранее лечился от психических расстройств;
- добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
- продавец – человек пожилого возраста;
- продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
- параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
- нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).
Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме. Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев. Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском). Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.
Недееспособный продавец — недействительная сделка!
Приведем пример. Петров купил у Сидорова квартиру, перепродал ее Иванову. Как оказалось впоследствии, Сидоров является недееспособным, о чем имеется вступившее в силу решение суда. Опекун Сидорова обращается в суд с требованием о признании сделки купли-продажи недействительной, ибо Сидоров лишен дееспособности и был не вправе отчуждать принадлежащую ему квартиру… Ситуация классическая, дело не сложное… для «победы» истца.
Что же может противопоставить ответчик – фактический владелец квартиры Иванов, который купил жилье даже не у недееспособного Сидорова, а у вполне здорового Петрова? Для целей сохранения квартиры в собственности – практически ничего.
Однако на практике, ошибочно понимая нормы закона, посвященные истребованию имущества из чужого незаконного владения и переоценивая институт добросовестного приобретения, ответчики (приобретатели по последней сделке) начинают ссылаться в суде на свою добросовестность и как следствие, указывают на невозможность изъятия у них приобретенного имущества. Ответчики забывают, что собственник (или опекун выступающий в качестве законного представителя собственника) вправе истребовать имущество в любом случае, если оно выбыло из его владения помимо его воли. Таким образом, абсолютно не имеет никакого значения, сколько было сделок в цепочке – две, как в нашем примере, или 10 и более, хотя бы все эти сделки и были идеальны с точки зрения закона. И как уже говорилось, добросовестность последнего приобретателя – фактического владельца также не важна. Имущество вернется к собственнику.
А как же риэлтеры, нотариусы?
Хотя сегодня большинство сделок купли-продажи жилых помещений и заключается с помощью риэлтерских агентств (агентств недвижимости), которые, в общем-то, выступают гарантами «чистоты» сделки, эти сделки, как показывает практика, «чище» не становятся. Не стоит полностью доверяться риэлтеру, стоит помнить, что реальной ответственности за последствия описанные здесь риэлтерское агентство не понесет (по крайней мере, нам не известен ни один такой факт).
Что касается записи нотариуса при удостоверении договора купли-продажи «дееспособность проверена», то это ничего, по сути, не меняет.
Нотариус «определяет дееспособность» исключительно по внешним признакам (адекватное поведение, связная речь и т.д.), он не медик, и не имеет соответствующих познаний в области медицины. Если «продавец», впоследствии, в суде представит решение суда о признании его недееспособным, или экспертное заключение судебных медиков будет содержать вывод о том, что в момент заключения сделки продавец не осознавал характер своих действий и не мог руководить ими, слова нотариуса «о способности продавца понимать..» уже никто всерьез в качестве доказательства воспринимать не будет.
Как проверить дееспособность продавца
Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, которая возникает по общему правилу с наступлением 18-летнего возраста. В соответствии со статьей 43 Закона РК «О нотариате», нотариус выясняет дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках.
Дееспособность физического лица определяется по возрасту, указанному в документе, удостоверяющем личность, а также в ходе беседы нотариуса. Нотариус разъясняет лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия, его права и обязанности, а также предупреждает о последствиях совершаемого нотариального действия, чтобы юридическая неосведомленность не была использована ему во вред.
Как январские события отразятся на рынке недвижимости >>>
Для совершения сделки купли-продажи дееспособными должны быть обе стороны сделки, но, как мы видим, на практике часто недобросовестными оказываются именно продавцы. Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, также будет полезным знакомство с соседями.
— При общении с продавцом следует вежливо поинтересоваться о его работе, запросить информации о предыдущих хозяевах. Сейчас в наше время многое о человеке можно узнать из социальных сетей. Как в одном анекдоте: врач поставил диагноз, читая его статусы в интернете, — шутит Жазира Нурланова.
По мнению адвоката, чтобы снизить риски, покупатель, конечно, может попросить у продавца предоставить справки с наркологического и психоневрологического диспансеров, которые можно бесплатно получить на портале eGov.kz, но эти справки не являются обязательными для совершения сделки купли-продажи квартиры. Более того, в справках будет указано, что он не состоит на учете, а для суда имеет значение дееспособность (вменяемость) человека именно в момент совершения сделки.
— На практике был случай, когда сделку оспаривал сын умершего, ссылаясь на то, что умерший перенес несколько инсультов и злоупотреблял спиртными напитками, подтверждая это медицинскими документами. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу, которая установила, что умерший на момент совершения сделки находился в таком состоянии, что не мог понимать значение своих действий и осознавать их последствия, — рассказывает Ж. Нурланова.
Где брать справку о дееспособности Продавца квартиры?
Справку берут непосредственно в психоневрологическом диспансере того района, где проживает Продавец квартиры (см. ниже пример). Лучше заказывать справку из государственного учреждения, так как справки из частных клиник не вызывают большого доверия в судах.
Справку из ПНД выдают на руки только тем, на чье имя она заказана (по закону эти сведения конфиденциальны). Поэтому нам желательно не только попросить Продавца квартиры о предоставлении справки из психдиспансера, но и присутствовать самим при ее получении.
Такая «справка о дееспособности» должна содержать сведения, что человек (Продавец квартиры) не обращался в психдиспансер за медицинской помощью и под наблюдением там не состоит. Выдается такая справка бесплатно. На справке должна быть подпись и печать регистратуры и штамп психдиспансера (при этом, внешний вид самой справки может отличаться в разных учреждениях).
♦ Пример справки из ПНД на продавца квартиры ♦ Жми! И увидишь справку во всплывающем окне.
Дополнительно в том же психдиспансере можно заказать и другую справку (врачебное свидетельство) о состоянии здоровья собственника квартиры. Для ее получения уже нужно будет пройти осмотр у врача-психиатра.
В такой справке будет указано, что по результатам медицинского освидетельствования у человека на текущий момент отсутствуют противопоказания для совершения сделок с недвижимым имуществом.
За такую справку уже придется заплатить пару тысяч рублей.
Эта справка имеет для нас (как Покупателя квартиры) существенное значение, поэтому логично будет, если мы и оплатим расходы на медосмотр Продавца.
То же касается и справки из наркодиспансера:
♦ Пример справки из НД на продавца квартиры ♦ Жми! И увидишь справку во всплывающем окне.
Теперь еще и игроманы
Начнем с первого вопроса: какая угроза исходит от граждан, состоящих на учете в НД и ПНД? Ответ будет простым: подобный статус дает им возможность впоследствии оспорить сделку – на том основании, что не ведали, что творили.
«Гражданский кодекс РФ содержит ряд оснований признания сделки недействительной, — объясняет Эльвира Дейнека, руководитель юридического отдела ЗАО «Агентство недвижимости «Триумфальная Арка». – В частности, это статьи 171, 176 и 177 ГК, в соответствии с которыми сделка может быть признана недействительной вследствие совершения ее гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности либо неспособным понимать значение своих действий или руководить ими».
Обратим внимание: официального решения суда, признающего гражданина недееспособным, может и не быть. Достаточно того, что человек «неспособен понимать значение своих действий или руководить ими». «Все перечисленные основания относятся, как правило, к состоянию психического здоровья гражданина или злоупотреблению гражданином наркотическими средствами или спиртными напитками, — говорит Эльвира Дейнека («Агентство недвижимости «Триумфальная Арка»). – А с 1 марта 2013 года ограничено дееспособными теперь могут быть признаны и лица, которые ставят свою семью в тяжелое материальное положение вследствие пристрастия к азартным играм».
На первый взгляд в признании сделки недействительной нет ничего страшного. Стороны тут возвращаются в первоначальное состояние: продавцу – квартира, покупателю – деньги. Но беда в том, что денег к моменту обращения в суд у продавца уже нет – он все потратил. А заработать несколько миллионов «бедному психу», разумеется, не под силу. И суд в таких случаях постановляет: квартиру вернуть сейчас, а деньги за нее истец вернет ответчику в силу своих возможностей – процесс этот растянется лет на 300… «Вопрос получения своих денег обратно от недееспособного гражданина часто бывает проблематичным», — деликатно замечает по этому поводу Константин Плюхин, юрист компании Est-a-Tet.