Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
- паспортные данные;
- информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
- подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
- данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
- условия, на которых выдается ипотека.
Для чeгo нyжнa зaклaднaя пpи ипoтeкe
3aeмщикy. 3aeмщики, пpeдocтaвляющиe бaнкy гapaнтии вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв — в тoм чиcлe зaлoг — пoлyчaют бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния. B ocтaльнoм зaклaднaя зaeмщикy нe нyжнa — oнa нyжнa бaнкy.
Бaнкy. Дoкyмeнт oбecпeчивaeт пpaвo бaнкa тpeбoвaть вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв или взыcкaния имyщecтвa, ecли зaeмщик нe выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa. Нaпpимep, opгaнизaция мoжeт пepeдaть или пpoдaть зaклaднyю бeз coглacия зaeмщикa, a тoлькo c eгo yвeдoмлeниeм. Кpoмe тoгo, цeннaя бyмaгa пoзвoляeт пpивлeкaть cтopoнниe инвecтиции — ecли бaнк cмoжeт зapaбoтaть нa cдeлкe, oн мoжeт пpeдocтaвить бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния зaeмщикy. C пoмoщью зaклaдныx бaнки фopмиpyют кaчecтвeнный финaнcoвый пopтфeль.
Закладная представляет собой вид ценной бумаги, которая подтверждает, что приобретенная в ипотеку недвижимость передается в залог в обмен на кредитные средства. Для банка она является своеобразной гарантией того, что заемщик не станет отказываться от своих платежных обязательств: если по платежам будут допускаться просрочки, банк сможет продать заложенную квартиру и вернуть деньги. Таким образом, в оформлении данного документа заинтересованы в первую очередь именно кредитные организации.
По закону оформлять закладную при покупке жилья в ипотеку необязательно, однако большинство банков настаивают на регистрации документа, чтобы снизить риски и облегчить процесс взыскания долга, если клиент откажется платить.
Так, имея в своем распоряжении закладную, кредитная организация избавлена от необходимости собирать целый пакет различных документов, подтверждающих ее требования, — банку достаточно будет предъявить закладную. По словам экспертов, без закладной выдают ипотеку в основном только крупные банки, например СберБанк.
Что делать с закладной после погашения ипотеки?
Когда кредит погашен, в банке забирают документ о том, что кредит закрыт и можно снимать обременение с квартиры.
С этой закладной обращаются в Росреестр, где в течение трех рабочих дней снимают обременение с недвижимости. После этого квартиру можно продавать, дарить, выделять в ней доли.
Закладную можно оставить в Росреестре, или, получив на руки, хранить у себя. Юридическую силу она утеряла.
Получить из банка закладную с отметкой о погашении важно. В законе «Об ипотеке» сказано, что если она находится в руках залогодержателя, то это может означать невыполнение условий договора со стороны заемщика. На практике проблем это не вызывает, но в теории банк может выставить какие-то претензии, имея закладную у себя.
Банк вправе выслать закладную по почте заказным письмом, а также вручить лично в руки заемщику в отделении.
Как проходит регистрация закладной на квартиру?
Только лишь подписать соглашение о предоставлении залога недостаточно, необходима регистрация закладной на квартиру – процедура проводится совместно с вступлением в права собственности. Заемщику необходимо следовать инструкции:
- Оплатите госпошлину в Росреестр за регистрационные действия – 2 000 руб. для частных лиц. Если жилье уже находится в собственности, платить ничего не нужно – процедура оформления залога абсолютно бесплатна.
- Обратитесь в Росреестр с паспортом, договором покупки, актом приема-передачи, квитанцией об оплате (перечень запрашиваемых документов отличается в зависимости от конкретных обстоятельств).
- Возьмите расписку о получении бумаг (второй экземпляр направят в банк).
- Ожидайте ответа – регистрация займет от 1 до 5 рабочих дней. Если оформляется через МФЦ закладная на квартиру, срок увеличивается.
- Получите выписку ЕГРН – в ней будет отражено обременение. В банк на хранение Росреестр направит оригинал.
Электронная закладная формируется без визита в Росреестр – нужно подать дистанционную заявку, используя электронную подпись (ЭЦП): данные придется вносить в цифровой бланк вместе с сотрудником кредитного учреждения. Если оформляется электронная закладная на квартиру, как получить ЭЦП? Физическим лицам нужно обратиться в специальный центр – список аккредитованных учреждений представлен на сайте Минцифры. Также электронную подпись россияне могут получить через МФЦ.
Как банк использует закладную?
Использование закладной на квартиру по ипотеке банком зависит от финансовой организации – кредитор вправе распоряжаться документом в рамках действующего законодательства. Так, банк может:
- просто хранить бумагу, гарантирующую возврат средств по кредитному договору;
- частично перепродать – документ фактически выступает ценной бумагой, такая ситуация возможна, если кредитору требуется привлечение капитала;
- переуступить права требования (полностью продать), уведомив должника об этом, расчетный счет для перечисления ежемесячных платежей меняется;
- обменять – аналог продажи, но взамен банк получает не капитал, а другое имущество;
- выпустить ценные бумаги – гарантия делится на несколько независимых частей, после чего продается организациям либо частным лицам.
Чаще всего закладная банку на квартиру по ипотеке нужна лишь в качестве гарантии – дополнительные действия с ней проводиться не будут. Также кредитор или новый владелец (при продаже) не могут потребовать от заемщика досрочного погашения ссуды.
Ипотека с закладной и без: в чем разница для заемщика
Прежде всего, закладная нередко используется при рефинансировании, то есть может возникнуть ситуация, когда заемщик переходит в другой банк и продолжает выплачивать кредит не там, где он изначально брал деньги. В любой момент банк может передать права требования на ипотечный кредит другому банку посредством передаточной надписи (индоссамента).
Выдать закладную — это важно для банка, поскольку она облегчает решение проблемы дефицита денег при ее возникновении, при этом кредитор заинтересован, чтобы клиенты не отказывались от ипотечного кредита. Поэтому часто для тех, кто оформляет ипотеку с закладной, действуют более привлекательные условия по кредиту.
Если закладной нет, то в процессе оформления ипотечного кредита будет меньше бюрократических процедур, что делает его проще, равно как и процессы регистрации прав и снятия обременения после того, как будет закрыт кредит. Если ипотека выдавалась с закладной, то по мере ее выплаты банк сделает на ней отметку о погашении и отдаст заемщику, после чего ему нужно самостоятельно идти в МФЦ и снимать обременение. Если закладной не было, то банк сам направит в регистрирующий орган необходимое заявление.
Сфера применения закладной
Применение закладной чрезвычайно популярно среди кредитных организаций, которые специализируются на заключении ипотечных операций.
Во многом потому, что это самая удобная и простая форма. Кроме этого права по закладной легко передавать.
На практике это происходит следующим образом.
Банк, выдающий ипотечный кредит, прописывает в договоре обязательное условие его получения — оформление закладной. После того как в официальных органах состоялось государственная регистрация права собственности, кредитная организация становится полноправным владельцем закладной. Через некоторое время банк накапливает некое количество этих закладных (их еще называют пулом), а потом продает одним пакетом.
Таким образом, сама кредитная организация получает дополнительные средства на выдачу новых ипотечных кредитов. А у закладной меняется владелец.
Как зарегистрировать закладную
Этапы регистрации в России:
- Заключить с банком ипотечный договор на нужный объект недвижимости.
- Оформить в банке закладную.
- Провести процедуру регистрации.
Пакет необходимых документов для регистрации закладной:
- Паспорт РФ (с обязательной пропиской);
- Отчет об оценке экспертом стоимости недвижимости с учетом средней рыночной цены;
- Копии поэтажного плана здания и кадастровый паспорт;
- Акт, свидетельствующий о приеме-передаче жилья;
- Копия соответствующего разрешения на эксплуатацию дома;
- Свидетельство о браке, если вы в нем состоите;
- Документы по ипотеке;
- Госпошлина.
Но такая ситуация несет в себе определенные риски. Конечно, по закону нельзя вносить правки в условия ипотеки после заключения договора, и никто при наличии закладной, скорее всего, не будет даже пытаться это сделать. Но потеря документа дает возможность нечестным финансовым организациям «незаметно» внести правки в дубликат закладной, сделав вид, что так все и было. Поэтому при восстановлении закладной после ее потери нелишним будет воспользоваться помощью юриста, прежде чем подписывать дубликат документа.
Если вам требуется бесплатная консультация юриста, то заказать её вы можете прямо у нас на сайте в специальной форме.
Ждем ваших вопросов. Подписывайтесь на обновления и поддержите наш проект в соцсетях.
Как оформляется закладная?
Теперь изучим, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, ВТБ или любом другом российском банке.
Заполняется и оформляется документ в банке, причем делается это сразу же по факту подписания кредитного договора. Таким образом банк защищает себя от возможного обмана со стороны заемщика, когда ссуда уже передана ему, а вот регистрировать обременение клиент отказывается.
Закладную официально подписывают и сотрудники банка, а клиент — только после полного предоставления требуемых документов. Далее нужно оплатить госпошлину за будущую регистрацию закладной. Пошлина обойдется в 2 000 рублей для физических лиц и 220 000 рублей для юридических лиц, если жилье еще не находится в собственности у заемщика.
Далее квитанцию об оплате вместе с остальным пакетом бумаг нужно направить в Росреестр лично в их отделении или же через МФЦ. В течение небольшого срока, 3-5 рабочих дней, будет произведена регистрация обременения. Заявителю из Росреестра будет послана или передана лично выписка из ЕГРН, удостоверяющая наличие обременения.
Клиенты ВТБ смогут получить электронные закладные при покупке квартир
ВТБ начинает выдачу электронных закладных клиентам при покупке готовых объектов недвижимости. Сервис функционирует при методологической поддержке ДОМ.РФ, его задача — сократить время оформления ипотеки и перевести сделку в цифровой формат без необходимости посещения офисов Росреестра и МФЦ. На первом этапе проект запущен в 18 регионах России и будет масштабирован на всю страну до конца года.
В рамках ипотечной сделки ВТБ сформирует для клиента необходимый пакет документов, который теперь будет включать и закладную в цифровом виде. Документы будут подписываться цифровой подписью участников сделки. После этого банк направит их в Росреестр, который проведет регистрацию ипотеки и выпуск электронной закладной. На финальном этапе для учета и хранения она будет передана в ВТБ Специализированный депозитарий.
После погашения ипотечного кредита банк без участия клиента снимет обременение с залога, а запись о смене владельца объекта жилой недвижимости будет автоматически изменена в Росреестре. После этого клиент сможет свободно распоряжаться недвижимостью.
«ВТБ в рамках стратегии переводит все продукты и сервисы в цифровой формат. Особенно актуальным в связи с пандемией это стало для ипотеки. В прошлом году мы первыми на рынке представили сервис выдачи онлайн-ипотеки на первичном рынке недвижимости, в этом году мы существенно упрощаем процесс оформления сделок на вторичном рынке. Выдача клиентам электронных закладных сократит время проведения сделки и отменит необходимость посещения Росреестра и МФЦ. В сентябре мы планируем в два раза увеличить перечень регионов с таким сервисом, а к концу года масштабировать технологию на всю страну. В дальнейшем мы хотим предложить клиентам оформление электронных закладных уже и при покупке квартир в новостройках», — комментирует начальник управления «Ипотечное кредитование» — вице-президент ВТБ Михаил Сероштан.
«Как Институт развития мы заинтересованы в развитии рынка ипотеки с помощью перехода банков на электронные закладные, их использование существенно упрощает процесс сопровождения ипотечного кредита, и, конечно, секьюритизации. При содействии ДОМ.РФ банку ВТБ одному из первых удалось организовать работу всех сервисов и начать масштабный выпуск электронных закладных в рамках своей филиальной сети. Мы рассчитываем, что все банки в скором времени перейдут на новую технологию. ДОМ.РФ готов оказывать участникам рынка методологическую поддержку, делиться опытом и помогать в решении нестандартных кейсов, с которыми могут сталкиваться кредиторы на старте», — отметил управляющий директор ДОМ.РФ Николай Козак.
Сегодня сервис уже доступен клиентам ВТБ в Ленинградской области, Мурманске, Перми, Уфе, Екатеринбурге, Волгограде, Владимире, Тюмени, Республике Карелия (г. Петрозаводск), Ханты-Мансийском автономном округе, Нижнем Новгороде, Калининграде, Калуге, Воронеже, Орле, Амурской области, Ямало-Ненецком автономном округе (г. Салехард), Иркутске, Туле, Красноярске.
ВТБ — один из лидеров рынка ипотечного кредитования России. По итогам семи месяцев 2021 года клиенты банка совершили 193,5 тысячи сделок более чем на 602 млрд рублей.
Что такое закладная по ипотеке
Закладная из банка по ипотечному кредиту, это ценная бумага, которая служит подтверждением права собственности, и используется для передачи залогового имущества финансовой организации после оформления кредитного договора. Документация составляется для следующей недвижимости, выступающей в качестве объекта залога:
- Квартира, которая в рамках кредитования приобретается в многоэтажном доме на вторичном или первичном рынке недвижимости.
- Земельные участки с наличием построек, либо без них, а также загородные угодья, предназначенные под ИЖС, ДНТ или СНТ.
- Частные дома, коттеджи, а также таунхаусы, которые приобретаются на этапе строительства или в готовом состоянии.
- Также документ оформляется, когда происходит регистрация приобретаемой коммерческой недвижимости и иных вариантов нежилых помещений.
Наличие этого документа, подкрепленного к договору, означает, что банк, при некоторых обстоятельствах, вправе воспользоваться закладной, чтобы получить с этого часть прибыли. Такая возможность у финансового учреждения присутствует до момента снятия обременения с недвижимости, когда заемщик полностью выплачивает сумму ипотеки в установленном графике, либо в досрочном порядке.
Как банк использует закладную?
Она защищает финансовые интересы, и банк вправе выставить залог на продажу, если заёмщик перестанет выполнять обязательства по ипотечному кредиту. Кроме того, выступая в роли ценной бумаги, она страхует его от финансового кризиса. Пока ипотека не закрыта, организация может продать бумагу или провести другие операции с ней.
- Частичная продажа залога
Если банк нуждается в небольшой сумме, он частично продаёт залог другой организации. В этом случае в зависимости от размеров нужной суммы плательщик или частично, или полностью вносит платежи третьей стороне. Клиент ничего не знает о совершении сделки: банк сам распределяет поступающие платежи.
- Переуступка прав
Если банк нуждается в большей сумме, он может продать закладную другому банку. Вернее, продать право владеть ей, а вместе с этим – распоряжаться недвижимостью. Для заёмщика условия остаются прежними. Залогодержатель не имеет права менять их. Он узнаёт только об изменении реквизитов расчётного счёта, без уведомления их поменять не могут. Сообщают лично или по почте.
- Обмен
Это одна из разновидностей продажи бумаги, но участники сделки «доплачивают» разницу при обмене. Если банку нужна небольшая сумма, он может отдать закладную на дорогую квартиру и взамен получить бумагу на более дешёвый дом и сумму разницы от их стоимости. О том, что банки передали, они могут не ставить в известность.
- Выпуск эмиссионных бумаг
Дополнительный доход приносит ценная бумага. Закладная делится на несколько частей, которые в разном количестве могут быть проданы финансовым организациям и частным лицам.
Процедура оформления возложена на банковских специалистов. Для чего нужна закладная по ипотеке, как не для обеспечения гарантии возврата денежных средств. Порядок оформления включает поэтапное выполнение следующих действий:
- Обращение в кредитное учреждение. Для оформления ценной бумаги необходимо предоставить пакет документов:
- паспорта, удостоверяющие личность заёмщиков;
- оценочный акт объекта, срок действия которого не может превышать полгода;
- документ, подтверждающий право собственности недвижимости (договор со строительной компанией при новом строительстве, договор купли-продажи с продавцом при приобретении на вторичном рынке);
- свидетельство о браке при владении совместно с супругом или брачный договор о собственности единолично;
- договор ипотеки с кредитной организацией;
- акт приёма-передачи недвижимости;
- технический паспорт, выданный БТИ.
Каждый банк может дополнять список требуемой документации для оформления ценной бумаги. На недвижимость оформляется страховой полис, предусматривающий выплату компенсации страховой компанией при наступлении страхового случая.
- Оплата государственной пошлины. Услуга является платной при первичном оформлении и при внесении изменений существенных условий относительно залогодержателя.
- Регистрация в Росреестре. Регистратор присваивает закладной по ипотеке номер, фиксирует дату и наименование осуществившего регистрацию органа. Если бланк выдаётся на бумажном носителе, то для проведения процедуры органу регистрации предоставляется пять банковских дней с момента подачи документации, электронный носитель существенно сокращает сроки проведения.
- Получение закладной. Оригинал предоставляется кредитной организации, а выписка из реестра заёмщику.