Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Что делать после того, как ТСЖ зарегистрирована
Если домом управляла УК, о принятом решении уведомляют управляющую компанию и запрашивают у нее техническую и другую документацию, которая связана с управлением дома. Документы УК должна передать в течение 30 дней с момента ее уведомления.
После того, как ТСЖ будет официально зарегистрирована, необходимо:
— сделать печать юридического лица;
— открыть в банке расчетный счет и уведомить о его реквизитах ФНС;
— встать на учет в ПФР и страховых фондах.
Также ТСЖ после своей регистрации уведомляет Жилинспекцию о том, что деятельность товарищества началась. К уведомлению нужно приложить такие документы:
— копию протокола собрания, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Копия заверяется печатью и подписью председателя;
— копия свидетельства о регистрации ТСЖ в качестве юрлица.
Преимущества:
-
Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
-
Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
-
Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
-
Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.
Недостатки:
-
Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
-
Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.
Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
-
Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.
- Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
- Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
- Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
- Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
- Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
- Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.
За что можно подать жалобу на ТСЖ?
Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:
- ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
- нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
- повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
- низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
- отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
- несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
- приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
- отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.
Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией в России
Рыночная экономика и возникновение частной собственности на жилье привело к тому, что встал вопрос о назначении ответственных за эксплуатацию домов.
Государство с себя ответственность сняло.
ТСЖ — это добровольное объединение собственников помещений в доме. Они объединяются для того чтобы вести эффективное управление своим домом и имуществом.
Это юридическое лицо, которое не является коммерческим, то есть преследует в своей деятельности не финансовые цели. Оно может быть создано как на основании одного дома, и объединить несколько домов.
Управляющая компания — это тоже юридическое лицо, но коммерческой направленности, то есть извлечение прибыли — это основная цель деятельности.
Граждане имеют право доверить управление своим домом:
| Управляющей компании | то есть стороннему лицу, с которым будет заключён соответствующий договор |
| ТСЖ | способ самоуправления, который является наиболее эффективным, на сегодняшний день |
В товарищество могут объединиться не только собственники помещений, но и собственники участков земли рядом с конкретным жилым домом.
Они объединяются с целью улучшения качества управления их общим имуществом.
ТСЖ создаётся на базе многоквартирного жилого дома, где в собственности граждан и юридических лиц находятся жилые и нежилые помещения.
К минусам ТСЖ в многоквартирном доме можно отнести:
- Непростая процедура регистрации юрлица, состоящая из нескольких ступеней.
- Недостаточная сумма собственного капитала для погашения возникающих задолженностей, что может спровоцировать конфликт с подрядными организациями.
- Объединение является некоммерческой структурой, что не позволяет оформлять право собственности на недвижимые объекты.
- Ответственность жильцов за принимаемые решения финансового характера: ведение бухгалтерского учета, хранение документов, величина членских взносов.
- Отсутствие строгих мер ответственности к должникам и прочим нарушителям.
Ниже приведена сравнительная таблица преимуществ и недостатков выбранной формы управления.
| Плюсы ТСЖ | Минусы ТСЖ |
| 1-ый плюс: владельцы недвижимости, для экономии денег, могут самостоятельно выполнять какие-то виды работ. 2-ой плюс: отсутствие вышестоящего органа управления, что минимизирует коррупционную составляющую. 3-ий плюс: более высокая стоимость недвижимости при такой форме управления. 4-ый плюс: минимизация издержек и возможности возникновения задолженности перед подрядными организациями за счет перечисления денег со счета в банке. 5-ый плюс: при заключении гражданских договоров юрлицо может выступать в качестве посредника. Это позволит снизить затраты и будет способствовать самообеспечению. Такими полномочиями объединение наделяется ст.152 жилищного законодательства. |
1-ый минус: если в состав активистов войдут собственники жилых помещений, плохо понимающие проблемы дома, то появятся сложности в организации работы и принятии верных решений. 2-ой минус: при возникновении у жильцов многоквартирного дома долга за предоставленные услуги его сумма должна быть распределена и выплачена остальными владельцами. В противном случае ТСЖ не сможет оплатить услуги подрядных организаций. 3-ий минус: в связи с тем, что для некоторых видов работ услуги подрядчика используются 1 раз, на предоставление скидки рассчитывать не придется. 4-ый минус: наличие льготных категорий граждан и выпадающие доходы. 5-ый минус: непостоянство законодательных актов, касающихся коммунальной сферы. 6-ой минус: тарифы на коммунальные услуги не могут превышать значений, определенных тарифной службой. |
Полномочия и обязательства объединения собственников определяются нормами жилищного законодательства и уставной документацией юрлица:
- Оформление договорных отношений с подрядными организациями. Например, заключение договора энергоснабжения, уборки территории дома и прочее. Такой факт может стать плюсом, если подобрать надежного поставщика услуг.
- Контроль над работой подрядных организаций, предоставляющих какой-либо сервис хозяевам жилплощади. Плюс состоит в том, что контроль осуществляется жильцами.
- Следить за выполнением требований по обслуживанию и эксплуатации жилой постройки.
- Принятие решений о проведении ремонтных работ в доме. Это может стать минусом, если председателем выбран некомпетентный гражданин.
- Реагировать и выполнять просьбы проживающих в доме. Например, на заявление в ТСЖ о протечках. Если для выполнения работ наняты профессионалы, то такая функция относится к плюсам объединения.
- Утверждать и исполнять проект по благоустройству МКД и придомового участка. Если ответственным за принятие и исполнение документа будет выбран некомпетентный человек, то работы будут выполнены некачественно. Этот факт может стать минусом.
- Следить за выполнением санитарных требований по вывозу мусора и чистоте участка возле контейнеров. В связи с тем, что это сделать можно далеко не всегда, такую функцию можно отнести к минусам.
- Обустроить паркинг и детскую площадку для жильцов МКД. Стоит выбрать надежных подрядчиков, чтобы не заработать минус в оценке работы.
- Выдача хозяевам квартир необходимых квитанций и справок.
- Прочие обязательства, предусмотренные положениями Устава.
Сначала необходимо выяснить, чем занимается ТСЖ, какие полномочия и права у данной формы организации управления домом. Товарищество собственников жилья представляет собой объединение жильцов МКД на некоммерческой основе. Это ответ на вопрос тех жильцов, которые хотят знать, товарищество – это коммерческая организация или нет.
ТСЖ присваивается юридический статус, так как данная организация будет распоряжаться денежными средствами, полученными от жильцов.
Объединение собственников квартир в ТСЖ происходит в полном соответствии с нормативами Жилищного Кодекса Российской Федерации. В такую организацию, что нужно знать, могут объединяться не только собственники квартир, но и владельцы земельных участков, которые находятся рядом с МКД.
ВНИМАНИЕ! Основная задача объединения – это качественная и эффективная хозяйственная деятельность на той территории, которая принадлежит всем собственникам жилья, является общей. Объект управления ТСЖ – это общедомовое имущество.
Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ
Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.
- Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома — количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
- Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.
Выбор способа управления
Исходя из всего указанного выше, и стоит делать выбор, заранее определив, есть ли в доме люди, которые будут заниматься делами ТСЖ, доверяет ли им большинство собственников, видят ли жильцы вообще необходимость прибегать к услугам ТСЖ и так далее.
Нет какого-то одного мнения относительно того, какая из двух этих форм выгоднее, а согласно статистике, дома под управлением УК и ТСЖ соотносятся примерно как 3 к 1, что можно отнести на счёт большей сложности второго варианта – но вместе с тем, это сравнение всё же не 10 к 1. Потому выбор будет зависеть от специфики каждого конкретного дома – преобладают ли в нём люди, которые хотят просто платить и не задумываться о вопросах управления, или же способные активисты, готовые тратить время на самостоятельное решение проблем. И не стоит забывать также про вариант организации ТСЖ и заключения договора с УК, он также имеет свои преимущества.
Новый закон о тсж 2020 года
Однако он показал свою неэффективность и с момента вступления в силу ЖК РФ свою актуальность утратил и был отменён.
С этого момента регулирование деятельности таких организаций происходит на основе двух ключевых нормативных документов — Жилищного и Гражданского Кодексов.
В то же время отпала необходимость дублировать положения, например, Гражданского Кодекса в части регулирования деятельности ТСЖ как некоммерческой организации.
учета
- Навигация и возможности
- Помощь
- Поиск
- Вступление в наследство по завещанию
- Как получить материнский капитал
- Как получить паспорт на квартиру
- Как оформить развод
- Образец нового полиса ОМС
- О сайте
- О системе
- Условия использования сайта
- Технические требования
- Реклама на сайте
- Статьи и обзоры
- Документы для открытия ИП
- Регистрация граждан
Если компания или товарищество плохо работают
Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).
При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.
Чтобы понять, насколько качественно справляется товарищество с возложенными обязательствами, необходимо выяснить, как работает ТСЖ, и что обязана делать организация для своего дома.