Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о пролонгации договора аренды на новый срок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.
Дополнительное соглашение о пролонгации договора состоит из:
- Шапки.
- Основной части. Она подразделяется на констатирующую и список пунктов.
- Подписей сторон.
Верхняя часть документа на практике полностью копируется с основного договора. Меняется только дата подписания, а наименование сторон остается неизменным. Помимо этого, необходимо указать город подписания, номер и полное название документа.
Обязательных пунктов бумаги всего несколько:
- Ссылка на основной договор, большинство условий которого остаются неизменными. Должны быть указаны номер и дата заключения.
- Указание сторон договора.
- Указание новой даты, до которой соглашение между сторонами будет иметь юридическую силу.
- Данные о том, что все предыдущие условия договора, кроме сроков и оговоренных в дополнительном соглашении моментов, остаются в силе.
- Количество экземпляров документа.
Что касается последнего пункта, то минимальное количество подписываемых экземпляров равно количеству сторон, которые его подписывают.
На самом деле автоматическое продление не продлевает сам срок первоначального договора. Оно всего лишь продлевает те же арендные отношения на следующий год, то есть фактически создает новый договор на прежних основаниях.
Таким образом, с целью пролонгации договора, не предусматривающего автоматического продления, либо заключается соглашение о продлении срока аренды, либо заключается новый договор аренды.
Что такое пролонгация соглашения об аренде нежилого помещения?
По соглашению между сторонами право временного пользования нежилым объектом недвижимости может предоставляться на определенный срок или без точного указания даты его завершения (каковы нюансы заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения?). Пролонгацией договора аренды нежилого помещения называют его продление, главный признак которого — контрагенты и объект недвижимости остаются неизменными.
Если срок сторонами не зафиксирован, действие соглашения завершается по решению о расторжении одного из контрагентов.
Получается, что в этом случае пролонгация допускается на любой период, если оба контрагента не возражают. Инициатор расторжения предварительно уведомляет другую сторону.
Если в договоре обозначен срок действия, по его истечении аренда также может быть продлена по желанию сторон. Если контракт заключается на новый период, контрагенты вправе внести соответствующие изменения.
Преимущественно пролонгация осуществляется по взаимной договоренности между сторонами. Однако на основании положений законодательства РФ возможно принудительное продление соглашения, даже если один из контрагентов против.
Возможна ли автоматическая пролонгация?
Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.
Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.
Что означает автоматическое продление?
Этот вариант для упрощения взаимоотношений очень часто предлагают владельцы нежилых помещений, которые по разным причинам имеют дело с большим количеством арендаторов. В таком случае дополнительный договор можно не заключать, что экономит время. Но нужно учесть, что такое соглашение будет считаться оформленным на неопределённый срок. Причём даже тогда, когда предыдущий договор составлялся с указанием конкретного временного периода.
У автоматической пролонгации есть определённые минусы:
- Она не даёт возможность изменить стоимость аренды. Все условия остаются прежними, что касается и оплаты. Это невыгодно для арендодателя, который желает изменить стоимость аренды в сторону увеличения. А менять цену в одностороннем порядке уже после того, как такой договор будет считаться пролонгированным, реально далеко не всегда. Плюс появляется масса нюансов, которые тоже надо учитывать.
- Арендодатель может забыть о сроках, в итоге пролонгация пройдёт автоматически даже тогда, когда арендатор по каким-то причинам перестал устраивать. Например, начал небрежно относиться к имуществу или перестал выполнять свои обязательства в полном объёме.
- Расторгнуть в таком случае отношения можно будет только с предварительным уведомлением за 3 месяца. То есть всё несколько усложняется.
Заключение отдельного дополнительного соглашения
Если в целом взаимоотношения устраивают, но нужно что-то поменять, желательно оформить дополнительное соглашение. В нём обычно указывается то условие, которое претерпело изменения. Например, это может быть цена или же отказ арендодателя от штрафа в случае просрочки оплаты.
В 2020 году пандемия коронавируса сильно изменила экономическую ситуацию в целом. И особенно сильно это ударило по бизнесу. Деятельность в торговых центрах приостановлена. Сфера обслуживания находится в глубоком кризисе. У предпринимателей нет доходов. И средств на арендную плату тоже не хватает.
Правительство предложило арендодателям пойти навстречу малому бизнесу. В целом есть 2 варианта:
- отсрочка по оплате на период самоизоляции (нерабочих дней).
- предоставление скидки арендаторам на период до 1 октября 2020 года с возвращением к обычному уровню оплаты в последующем.
Способы продления срока действия договора аренды
Согласно гражданскому законодательству РФ, субъекты имущественного найма могут установить любой срок аренды и указать его в договоре. Если срок в документе не определен, то договор считается бессрочным.
В зависимости от данных обстоятельств пролонгация договора имущественного найма может осуществляться двумя способами:
- При помощи заключения дополнительного соглашения или нового договора. При этом условия сделки могут остаться прежними или быть изменены.
- Путем бездействия сторон. При определенных условиях договор может продлеваться автоматически.
Продление краткосрочного найма
При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.
Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.
Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.
При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.
Разница между продлением и заключением нового договора
Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.
Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.
Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий. При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Если стороны будут придерживаться установленной законодательством процедуры, перезаключение найма заново значительно увеличит затраты времени в сравнении с пролонгацией. Продление договора предполагает только оформление дополнительного соглашения к основному документу.
Что можем пролонгировать
Мы можем пролонгировать различные объекты. И в каждом отдельном случае под пролонгацией будут понимать похожие по сути, но разные по деталям, действия.
Договор о сотрудничестве. Если условия сотрудничества с кем-то нас устраивают, мы можем продлевать это сотрудничество через пролонгирование договора. К примеру, вы заключаете контракт с поставщиком на 1 год. Цены вас устраивают, вы как покупатель удовлетворяете требованиям поставщика. Можно пролонгировать договор еще на 1 год без новых оформлений и изменения условий.
Кредит. Здесь механизм отличается от банковского вклада. При пролонгации кредитного договора заемщик уменьшает сумму ежемесячных платежей за счет увеличения срока. Применяется, когда у заемщика нет возможности выплачивать кредит в полном объеме с текущей суммой ежемесячных платежей.
Вы платите меньше за каждый месяц пролонгации, но договор действует дольше. В итоге из-за продления срока увеличивается переплата.
Аренду. В договоры аренды квартир и земельных участков часто включают условия пролонгации. Зачем каждый раз оформлять все документы заново, если можно включить пункт, что договор будет действовать ограниченное количество времени неограниченное число раз?
Вексели.
Вексель — долговая ценная бумага, при которой векселедатель (тот, кто оформляет вексель) обязуется заплатить векселедержателю (тому, на кого оформляется вексель) сумму, указанную в документе.
Пролонгация включает в себя отсрочку оплаты и сохранение ставки (если таковая имеется). В зависимости от условий соглашения вы будете либо платить указанную сумму позже первоначального срока без начисления дополнительных процентов, либо заплатите большую сумму, по аналогии с кредитом.
Пролонгация товарного знака. В России есть четкий срок действия патента на товарный знак — 10 лет. После окончания этого периода, в течение года, вы можете подать заявление на пролонгацию. Стоит это 20 000 рублей.
Пролонгация страхования. Договор страхования работает по схожему принципу с договором аренды. Если в вашем договоре указано, что при отсутствии претензий с обеих сторон договор будет считаться пролонгированным сразу после окончания срока, то уже на следующий день после окончания первого срока (обычно это 1 год), следует второй срок. И так — пока вы не разорвете договор. Такое часто применяют при пролонгации ОСАГО.
По закону, страхователь имеет право в течение 1 месяца возобновить договор страхования на прежних условиях. Этот месяц считается льготным периодом, в течение которого, при возобновлении договора, действуют те же условия страхования. И при наступлении страхового случая в льготный период, компания должна выплатить полагающуюся сумму в соответствии с договором.
В договоре, может быть, указан пункт касательно письма-уведомления о пролонгации, которое направляется одной из сторон. Зачастую оно составляется в виде предложения продлить соглашение. На подобное письмо необязательно отвечать, то есть если не последовало отказа, договор считается автоматически продленным. Текст может выглядеть примерно так:
Конечно, в нем нужно указать реквизиты отправителя, дату составления, поставить подпись.
Есть также особенности касательно числа пролонгаций. В первую очередь существует законодательное ограничение арендных отношений. Так, в ГК РФ указано, что пользование квартирой (комнатой), возможно, не дольше 5 лет, то есть если он заключается на 1 год, то продлевать ее можно не более 5 раз. Далее, следует подписание нового соглашения.
Пролонгация договора аренды по ГК РФ
По ст. 610 Гражданского кодекса арендные правоотношения могут носить срочный характер либо заключаться на неопределенный срок. Возможность продления (пролонгации) срока сделки имеет значение только для первого случая, когда объект соглашения передается для владения и пользования на определенный промежуток времени.
Продление договора аренды по ГК РФ возможно двумя способами:
- Арендодатель не истребует имущество по окончании срока действия соглашения, а арендатор по-прежнему владеет и пользуется им (ст. 621 ГК), т. е. происходит автоматическая пролонгация договора аренды. В момент истечения старого срока сделка по общему правилу считается возобновленной на неопределенный период (ст. 621 ГК).
В отдельных случаях пролонгация означает продление действия соглашения на ограниченный период. Такое случается, когда продление происходит на основании условия сделки наподобие следующего: «Договор автоматически продляется на тот же срок, если соблюдены нижеперечисленные условия: …». При этом стороны часто сталкиваются с вопросом о количестве возможных продлений на основании такого пункта.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 указал, что если условиями договора установлена возможность пролонгации сделки на определенный срок, но не определено число продлений, то возможна только однократная пролонгация договора. После стороны смогут либо прекратить правоотношения в связи с истечением срока либо возобновить действие договора на неопределенный период в порядке, установленном ч. 2 ст. 621 ГК.
Образец договора аренды с условием о пролонгации размещен на нашем сайте.
Скачать образец
- Контрагенты достигают согласия по вопросу продления сделки на новый срок. При этом стороны свободны в выборе способа оформления достигнутого соглашения. Они могут:
- заключить новый договор;
- оформить дополнительное соглашение к уже существующему документу.
Соглашение о продлении договора аренды
Действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию договора аренды в органах Росреестра только в тех случаях, если он действует 1 год и более. Именно поэтому зачастую стороны договариваются подписать соглашение только на 11 месяцев. После этого возникает вопрос о том, как продлевать его действие – подписанием нового документа или продлением старого с помощью допсоглашения.
Законодательство допускает оба варианта. Однако если просто подписать допсоглашение, возникает риск того, что какая-либо из сторон откажется исполнять свои обязательства ввиду того, что документ не прошел обязательную государственную регистрацию. Судебная практика показывает, что в таком случае исполнение соглашения обязательно, поэтому уклоняющейся стороне будет крайне затруднительно обосновать свою позицию. Поэтому вариант подписания допсоглашения вполне приемлем.
Обычно этот документ имеет точно такую же структуру, как в рассмотренном выше примере. В тексте можно еще раз продублировать информацию о том, как именно взимается арендная плата (в каком размере и по каким расчетам).
Возможно ли продление срока
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что продлить контракт по 44-ФЗ достаточно проблематично и возможно только при определенных обстоятельствах. Даже если возникают непредвиденные обстоятельства, делающие невозможным его исполнение, закон жестко ограничивает стороны и всячески вынуждает их расторгнуть контракт и начать процедуру новой закупки.
Это связано с тем, что базовым принципом закона 44-ФЗ является конкурентная закупка. Изменение условий отношений по контракту, в т.ч. его пролонгация, этому принципу противоречат. Если бы такого запрета не было, многие заказчики, вместо того, чтобы проводить новую закупку, продляли бы прежние контракты с устраивающими их поставщиками.
Но все же исключение из этого правила есть. В связи с распространением коронавирусной инфекции в апреле 2020 года был принят закон 124-ФЗ, которой изложил в новой редакции часть 65 ст. 112 44-ФЗ, и разрешил продлять срок контрактов в 2020 году. Рассмотрим при каких условиях и как это можно сделать.
Если ограничительные меры по предупреждению распространения коронавирусной инфекции привели к неисполнению обязательств по контракту, законодатель разрешил изменить сроки его исполнения
В любом пролонгированном договоре должна содержаться формулировка, указывающая на факт продления. Так, например, в случае с подписанием дополнительного соглашения, уместно использование следующих формулировок:
- по истечении отмеченного срока соглашение прекращается, если стороны не подписали дополнительное соглашение о пролонгации текущего договора на новый период;
- пролонгация соглашения реализуется путем визирования допсоглашения.
При автопродлении рекомендуется использовать такие фразы, как, например: «Соглашение действует до и подлежит автоматической пролонгации на будущий период, если одна из сторон не выскажет обратного мнения не позднее, чем за месяц до истечения срока договора». Образцы формулировок автоматической пролонгации договора:
- аналогичный порядок соглашения актуален на все последующие периоды;
- соглашение может продлеваться ежегодно на указанных условиях;
- актуальна неоднократная пролонгация текущего соглашения.
Чтобы контракт считался бессрочным, отмеченное условие следует прописать в основном тексте. Рекомендуемыми формулировками являются следующие фразы:
- настоящий контракт заключен на неопределенный период;
- настоящий контракт считается бессрочным.