Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от дарственной на квартиру после регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ дарителя от исполнения договора дарения регламентируется статьями 577 и 578 ГК РФ при стечении обстоятельств, сложившихся после оформления дарственной, что выполнение условий неминуемо приведёт к резкому снижению уровня жизни дарителя.
Отклонение подарка одаряемым
При безвозмездной передаче имущественных ценностей происходит материальное обогащение одаряемого за счёт дарящего, предоставляя принимающему подарок роль выгодоприобретателя. Вправе ли одаряемый отказаться от дара, учитывая двухстороннюю форму соглашения? Законодательство рассматривает возможность отклонения предложения на следующих этапах:
- Договорной стадии на основании свободы заключения договоров. Если отклонение дарственной произошло в период ведения переговоров, то сделка считается незаключённой и по определению не подлежит расторжению в силу отсутствия с юридической точки зрения.
- После подписания дарственной до фактического приёма имущественной ценности по акту приёма-передачи. В указанный временной интервал возможна реализация права на отказ одаряемого принять дар в соответствии с п.1 ст.573 ГК РФ, причём заключённое соглашение будет считаться расторгнутым.
- После принятия ценности фактически. Ставши собственником, одаряемый не может отказаться от заключённого договора, поскольку данное право погашено в момент передачи имущества. Новый полноправный хозяин вещи может заключить договор дарения со сторонним лицом, продать или просто выбросить вещь по праву собственности или заключить встречный договор с бывшим дарителем, поменявшись ролями.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:
- Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
- Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
- Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
- Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
- Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти
Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов
Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.
Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.
К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.
Добровольное расторжение дарственной
Случается, что стороны Договора дарения расторгают дарственную по обоюдному согласию. Почему это происходит, по большому счету, никому не важно. Даритель и одариваемый не обязаны указывать причины своего решения в официальном документе.
Но оформить такой документ необходимо. Он называется «Соглашение о расторжении договора дарения». Этот документ оформляется нотариально и имеет такую же юридическую силу, что и договор дарения. То есть, отменяет его.
Основное требование к соглашению состоит в том, что оно должно иметь ту же форму, что и ранее заключенный договор. Поскольку в нашей статье речь идет о дарении недвижимости, Договор дарения проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Соглашение о расторжении Договора также необходимо представить в Росреестр. На его основании в ЕГРН будут внесенные новые данные — недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу. Его право собственности будет заново зарегистрировано.
Дарение жилой недвижимости: Недействительность сделки
В некоторых случаях дарственный договор может быть признан нелегитимным. Дарить свое имущество, может не каждый гражданин, так же как и принимать. В законодательстве четко указан список лиц, которые не могут быть дарителями и одаряемыми:
- Дарить недвижимое имущество не могут граждане, не достигшие восемнадцатилетняя либо лица с психоэмоциональными нарушениями. Также от их имени сделку не имеют права проводить их опекуны.
- Принимать подарки в виде жилой недвижимости не могут медицинские работники, сотрудники соц. службы и прочие лица подобных профессий от своих воспитанников, пациентов и их родственников.
- Получить в дар недвижимость за исполнение своих обязанностей не могут чиновники, находящиеся на госслужбе.
- Заключать договор дарения друг с другом не могут юридические лица.
Возможна ли ситуация, когда вернуть недвижимость нельзя?
Самой распространенной причиной по отказу в отмене дарственной является смена собственника квартиры. Если одаряемый уже воспользовался своим правом распоряжаться квартирой (передарил ее, продал и пр.), вернуть недвижимость дарителю будет очень сложно.
Соглашение о расторжении дарственной не должно иметь двухзначных трактовок или условностей. В противном случае Росреестр имеет право отказать в регистрации документов.
Суд вправе отказать дарителю или одаряемому при отсутствии оснований (веских доказательств) для отмены соглашения. Если суд первой инстанции отказывает истцу, то при наличии веских доказательств стоит искать правду в судах высших инстанций, подавая апелляцию.
За дарителем закон оставляет право отмены дарственной, дабы защитить его интересы в случае злостной неблагодарности получателя дара. Но одного желания «насолить» одаряемому для отмены договора будет недостаточно.
При обоюдном согласии на расторжение договора проблем с отменой дарственной не возникает. Но судебная практика показывает, что случаи достижения компромисса в вопросах с недвижимостью очень редки.
Если некто подарил квартиру по дарственной, как вернуть её после регистрации?
Когда договор существует в письменном виде, то и отказ от дарственной на квартиру может быть только в такой же форме. Договор, прошедший регистрацию в Росреестре, можно отменить только другим, который также следует зарегистрировать (пункт 3 статьи 574), – эти бумаги для регистрирующего органа являются основаниями производить внесение соответствующих изменений в реестре недвижимости. Нотариально заверенная дарственная потребует такого же оформления документа об отказе от принятия презента.
Как отказаться от дарения квартиры после регистрации? Есть несколько способов вернуть все обратно:
- Проделать процедуру дарения в обратную сторону, то есть составить дарственную в пользу прежнего владельца жилья.
- Составить соглашение об отмене дарственной (этот документ нужно, чтобы подписали обе стороны).
Разумеется, второй случай предполагает, что прежний собственник также в курсе намерений одаряемого и не возражает против возвратной процедуры. Опомнившись и решив совершить обратное действие, получивший безвозмездно недвижимость гражданин может свое намерение реализовать. Как гласит статья 450 Гражданского кодекса, разрешить проблему можно только путем взаимного договора о расторжении дарственной, при несогласии одного из участников ситуация разрешится в суде.
Как и каждая из юридических процедур, отмена договора дарения имеет свои особенности. Когда подарок в виде квартиры приобрел новых владельцев – а это происходит после регистрации договора – отказаться от презента сложнее еще и потому, что потребуется предоставить согласие супруга, получить которое удается не всегда.
Юридические тонкости дилетант знать не может в силу неполных и несистемных знаний юриспруденции, поэтому не стоит рисковать, а надежнее, если составлением отказной займется профессиональный нотариус с опытом подобных дел, а они встречаются крайне редко. Данный вид сделки является безвозмездным, но влечет необходимость уплаты налога. Для близких людей, находящихся в кровном родстве, это отличный выход: передать право владения жильем и не вносить налоговые суммы.
При возвратном процессе условия остаются те же, к затратам нужно отнести только госпошлину, стоимость услуги и нотариальные расходы. В соглашение разумно вставить пункт о разделении расходов. Отменить действие договора дарения непросто, однако закон лоялен именно в отношении одаряемого, которому не нужно предоставлять основания и доказательства убедительной мотивации своего поступка.
Что может стать предметом дарения
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Передача в дар может произойти сразу же или в оговоренный в договоре срок, при наступлении определенного момента или события. Например, человек решил переехать в другую страну и подарить свою коллекцию картин другу так, чтобы право собственности на неё перешло после определённой даты, например, даты выезда дарителя за границу.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
- Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
- Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
- Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
- Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
- Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
- Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
- Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
- Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.
Отмена дарственной по инициативе прокурора
Как аннулировать дарственную на квартиру на общих основаниях, определяется в ст. 168 ГК РФ:
- В тексте присутствуют ошибки, опечатки, информация о предмете дарения является неточной.
- Документ составлен с нарушениями установленной формы, без соблюдения порядка подписи.
- Отсутствуют нужные документы на квартиру, например регистрация.
- В дарственную включен пункт о встречных обязательствах, нарушающий основное правило дарения о безвозмездности.
- Вписано условие, по которому квартира переходит в дар лишь после смерти дарителя.
- Не прошел регистрацию в Росреестре.
- Договор прикрывает собой сделку купли-продажи и заключен с целью избежать или уменьшить налогообложение.
- Дарителем является ЮЛ, проходящее процедуру банкротства, и срок заключения договора приходится на последние 6 мес. до получения им статуса банкрота.
- Одаряемый является сотрудником (родственником сотрудника) лечебного или государственного учреждения.
Возможно ли отозвать дарственную при жизни дарителя?
Отказаться от подарка может само лицо, которому предназначен дар. Если будущий владелец не хочет принимать подарок, то лучше всего отказаться сразу, заверив свой письменный отказ у нотариуса.
При жизни дарителя через суд сделка может быть отменена ближайшими родственниками, представителями органов власти либо им самим.
Если суд установит факт незаконных действий нового владельца квартиры в отношении лица, подарившего квартиру, то он в течение пяти лет может расторгнуть договор.
Ему достаточно предоставить суду справку о побоях или иное медицинское заключение, выписку из больничной карточки или документ из полиции о возбуждении уголовного дела в отношении нового владельца квартиры.
Подробнее том, как сделать отмену дарственной при жизни дарителя, читайте здесь, а о порядке действий и сроках процедуры вы узнаете тут.
Добровольное расторжение дарственной
Не исключены случаи, когда расторгнуть дарственную стороны могут по обоюдному согласию. Для этого необходимо оформление соглашения, которое подписывается сторонами. В указанном документе совсем не обязательно указание причины, по которой даритель и одаряемый пришли к выводу отменить все достигнутые ранее договорённости.
Важно только то, что соглашение о расторжении равносильно договору и должно быть составлено и оформлено в той же форме. То есть, если дарятся ценности, стоимость которых свыше трёх тысяч рублей, то соглашение о расторжении также должно быть оформлено в виде документа.
Если по договору дарения передавалась недвижимость, то такой договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Соответственно и соглашение о расторжение договора должно пройти процедуру регистрации, по завершении которой дарителю будет возвращено его имущество.
Образец отказа от договора дарения
Для отмены письменного договора дарения квартиры рекомендуем воспользоваться образцом заявления об отказе от дара, подготовленным специалистами нашего сайта.
Степанову Андрею Ивановичу (даритель),
проживающий по адресу
г. Москва, ул. Балтийская, д. 1, кв. 6
от Алексеева Ивана Николаевича (одаряемый),
проживающего по адресу
г. Москва, ул. Балчуг, д. 16, кв. 56
Заявление об отказе от дара
«24» января 2022 года между Степановым Андреем Ивановичем (даритель) и Алексеевым Иваном Николаевичем (одаряемый) был заключен договор дарения, согласно которому дарителем безвозмездно передавалась в собственность одаряемого квартира, кадастровый номер 50:27:00204416:100, площадью 105 кв.м., по адресу Московская область, Подольский, г. Москва, поселение Рязанское, д. Рязаново, д. 30, кв. 56.
В соответствии с п. 1 ст. 573 Гражданского кодекса Российской Федерации одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
В соответствии с вышеизложенным и руководствуясь п. 1 ст. 573 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель отказывается от дара в виде квартиры, кадастровый номер 50:27:00204416:100, площадью 105 кв.м., по адресу Московская область, Подольский, г. Москва, поселение Рязанское, д. Рязаново, д. 30, кв. 56, обещанного по договору дарения от 24.01.2022 года.
Отмена договора дарения
Решение о том, оспаривается или нет договор о передаче имущества в дар, принимает суд при наличии доказательств незаконности сделки и оснований для отмены. Основания при этом следующие:
1. Дополнительные условия, прописанные в договоре. Законодательство запрещает устанавливать условия, когда взамен даримого имущества одариваемый обязан что-то отдать. Сделка дарения является безвозмездной, что и отличает ее от других. Если истец сможет предъявить доказательства о подмене другого документа, то сделка будет отменена:
- подмена завещания определяется, если в договоре указано, что имущество перейдет только после смерти дарителя (на основании ст.572 ГК такая сделка будет признана ничтожной);
- подмена договора ренты – при наличии пункта о том, что даритель имеет право пожизненного проживания в даримой квартире или обязательство одаряемого обеспечивать пожизненно дарителя;
- подмена сделки купли-продажи – если в дарственной прописано, что взамен даримой квартиры одаряемый обязан передать дарителю деньги или другую недвижимость.
2. Не соблюдено условие законности дара лицу, которому оно передается. Сделка ничтожна, если нарушены нормы ст. 575 ГК. Закон запрещает дарить имущество:
- медицинским, педагогическим, социальным работникам (собственник квартиры, а также их супруги и родственники не вправе подарить ее взамен получаемых услуг);
- сотрудникам государственных органов, муниципальных структур, а также банковским служащим в связи с исполнением ими обязанностей по службе;
- родителями или опекунами от имени малолетних детей (до 18-летнего возраста) или граждан недееспособных;
- дарение между двумя коммерческими организациями.
3. Нарушены порядок заключения и форма сделки. При совершении сделки дарения следует соблюдать требования ст. 574 ГК. Если договор дарения регистрировать не нужно (составленный после 1 марта 2013 года), то переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Обе стороны должны обратиться в Росреестр с заявлением о переходе права, предъявив дарственную. Иначе сделка будет признана ничтожной.
4. Даритель распорядился имуществом, не имея на это права. Сделка незаконна, если:
- спорное право дарителя на даримую квартиру. Право собственности на имущество, которое переходит к другому лицу по договору дарения, должно быть зарегистрировано за дарителем или такое право на момент сделки не оспаривается по судебному решению;
- даримое имущество находилось в совместной собственности, но отсутствует согласие супруга (супруги);
- отсутствует согласие одного из собственников.
5. Условия дарения признаны невыгодными для дарителя. Например, квартира являлась единственным жильем дарителя. При оформлении дарственной в присутствии нотариуса обеим сторонам объясняются все последствия сделки. Но даже нотариальный документ возможно оспорить судом.