Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимости в Украине в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сейчас риски для застройщиков и инвесторов едва ли не самые большие за последние 15 лет. Из-за банкротства и ряда факторов, связанных с полномасштабным вторжением, застройщики не в силах не только начинать новые проекты, но еще и вовремя завершать ЖК, строительство которых продолжается еще с 2021 года.
Выдержит ли рынок недвижимости 2023 год
В дополнение, покупатели не имеют достаточно финансов для приобретения жилья, или, из-за непрогнозируемости войны, придерживают их до лучших времен.
Однако существует целая ряд факторов, которые могут положительно отразиться на общей ситуации на рынке первичного жилья в 2023 году:
- прогнозируемый и контролируемый уровень инфляции,
- снижение себестоимости строительства путем конкурентной стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ,
- рост доходов граждан,
- эффективная политика страны по восстановлению экономики и привлечению инвестиций (это прежде всего кредитование девелоперов под 3–5%),
- увеличение уровня спроса; возможность для широких слоев населения стать собственником жилья с помощью льготной ипотеки.
«Начиная с 24 февраля, рынок недвижимости Украины остановился»
— Как обстоят дела на рынке недвижимости Украины? Насколько сейчас вообще можно говорить о рынке?
— Ситуация на рынке недвижимости Украины сейчас, конечно, непростая. С началом войны рынок купли-продажи был полностью парализован. В первый же день работа реестра недвижимого имущества была мгновенно приостановлена, а это означало невозможность регистрации любой сделки по купле-продаже недвижимости. На мой взгляд, это было очень правильное решение, в первую очередь, с точки зрения сохранения безопасности данных и во избежание возможных рейдерских или кибер-атак. Ведь реестр недвижимого имущества — это единая государственная база данных, содержащая информацию о недвижимом имуществе, людях и бизнесе, которые им владеют.
Вообще Украина сегодня — это цифровая страна, где многие вопросы решаются с помощью интернета буквально за пару минут. Любой украинец, имея цифровую подпись или ID-верификацию в банке, может свободно получить полную информацию о любом объекте недвижимости (характеристики объекта, его историю, данные собственников и т. п.), сделать оценку объекту недвижимости, а через приложение «Дiя» получить любую услугу: от подачи декларации о начале строительства до получения помощи, справок, оплаты штрафов и так далее.
Возобновление работы рынка недвижимости пришлось на начало мая — именно тогда открылись реестры недвижимого имущества. Но и сейчас, спустя месяц, нельзя сказать, что мы видим полностью функционирующий рынок купли-продажи недвижимости — речь идет лишь о единичных сделках. Когда мои клиенты спрашивают, как дела на рынке недвижимости, я отвечаю, что рынка сейчас попросту нет.
Но какое-то оживление все же наблюдается. Первичный рынок потихоньку возвращается к жизни. В начале мая в более спокойных регионах страны (части центральных и западных областях) уже снова заработали стройки. Соответственно, и интерес покупателей больше сосредоточен именно по этим направлениям: Киев, Черкасская, Хмельницкая, Закарпатская, Ивано-Франковская области). При этом стоимость новостроек в гривнах ожидаемо выросла. Причиной тому стало несколько факторов. Например, рост курса доллара по отношению к гривне. Еще в начале года курс составлял порядка 27 гривен к доллару, а сегодня порядка 36 гривен. Не стоит забывать об удорожании строительных материалов, повышении стоимости энергоносителей и усложнения логистики, что характерно в целом не только для Украины.
Согласно статистике, новостройки начинают дорожать и в долларах. Помимо очевидного роста себестоимости строительства, есть еще одна причина — наметилась тенденция к глобальным изменениям в строительстве, в полном перекраивании самого подхода к тому, какими должны быть жилые дома в Украине. Стало понятно, что это должны быть дома укрепленных конструкций с правильными бомбоубежищами, с возможностью собирать и перерабатывать дождевую воду в питьевую, с солнечными батареями и другими альтернативными источниками энергии. Наш опыт показывает, что современное строительство жилого пространства теперь должно быть именно таким. А такое строительство будет стоить гораздо дороже.
Как проводится оценка недвижимости в Украине в 2022 году?
ФГИУ и правительством Украины были внесены изменения в законодательство, регулирующее оценочную деятельность в стране. Были созданы условия для работы площадок, чтобы занижение рыночной стоимости недвижимого имущества стало невозможным.
Как было раньше? Нотариус, риэлтор или оценщик, принимающие участие в операциях с недвижимостью, предлагали участникам сделки (продавцу и покупателю) сэкономить средства за счет того, что стоимость объекта продажи будет снижена и соответственно будет оплачена минимальная сумма налогов в бюджет страны.
Кто-то отказывался от такого предложения «сэкономить средства»? Конечно, тех кто отказался сэкономить, было очень мало. В результате мы получали: злоупотребление со стороны экспертов, заключение договоров купли-продажи по фиктивным ценам, недопоступления в бюджет колоссальных средств (а это не построенные школы, детские сады, дороги и другая социально-инженерная инфраструктура).
Согласно с введением в работу новых площадок или модулей, исключается занижение рыночной стоимости квартир, жилых и садовых домов, земельных участков, а также другой жилой и коммерческой недвижимости.
Как проводится оценка недвижимости в 2022 году в Украине? Заказчик передает полный пакет документов в оценочную компанию. Документы принимаются в работу, может дополнительно заключаться договор. Эксперт готовит отчет, передает на регистрацию до нового модуля (площадки), который подтверждает или отрицает соответствие установленных данных по цене имущества.
Если результаты отчета были отклонены, то работа исправляется и подается на повторную регистрацию. Если в следующий раз уже ошибок или несоответствий выявлено не было, то отчету присваивается персональный идентификационный номер. Работа печатается, скрепляется, нумеруются страницы, исполнитель ставит свою подпись и печать. Заказчик получает готовый отчет об экспертной денежной оценке и оформляет сделку у нотариуса.
Обратите внимание! Регистрация оценки нужна в случае нотариальных сделок с недвижимостью: дарение или наследования, заключения договора купли-продажи физлицами. В случае определения рыночной стоимости для предъявления в суде или бухгалтерии, решения личных задач или для других целей, все осталось без изменений.
Оценка квартиры: что это и для чего
Около года назад законодатель всерьез занялся проблемой оценки. Это привело к внесению соответствующих изменений в Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее – НКУ).
Раньше существовала распространённая практика уклонения от уплаты налогов при купле-продаже квартиры. И прежде и сейчас налоги при продаже составляют: 5% НДФЛ плюс военный сбор, которые не нужно платить только в определённых случаях. Однако ранее налогом облагалась в основном не рыночная стоимость, а та, которую указывал оценщик. Потому для того, чтобы сократить расходы на уплату налогов и составлялась заниженная оценка имущества. Именно для искоренения подобной практики и были внесены изменения.
Теперь процедура усложнилась и урегулирована Порядком ведения единой базы данных отчётов об оценке, утверждённым приказом Фонда государственного имущества Украины от 17.05.2018 № 658. Согласно этому порядку оценщик направляет свой отчет на сайт посредника, а тот уже передает его Фонду госимущества. Если модуль признает ее адекватной, то есть соответствующей рыночной, отчет регистрируют и присваивают ему уникальный номер. А если нет, то регистрация не производится. Без регистрации в базе и присвоения уникального номера, отчёт считается недействительным.
Итак, оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов на определенную дату.
Основная ее цель ‒ установить наиболее вероятную цену имущества на свободном конкурентном рынке.
Оценка проводится для различных целей, например, для определения стоимости объекта для совершения сделок купли-продажи или для определения базы налогообложения в случаях, предусмотренных налоговым законодательством, определения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством.
Если речь идет об имуществе, то таковым может быть объект в материальной форме, здание и сооружение (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.
Что касается имущественных прав, которые могут быть оценены, то таковыми считаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе право владения, распоряжения, пользования, а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.) и право требования.
Подводим итоги по теме оценки квартиры:
- Оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов.
- Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной уполномоченным органом и зарегистрированной в Единой базе данных отчетов об оценке.
- В случае дарения любых объектов, облагаемых по нулевой ставке, оценочная стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. А вот в других случаях подобная стоимость подарков определяется в соответствии с законом.
- Основа проведения оценки ‒ договор между субъектом оценочной деятельности и заказчиком, а результат оформляется в виде отчета об оценке имущества в двух экземплярах.
Рогозин назвал единственный путь окончания спецоперации на Украине
Дмитрий Рогозин, бывший лидер «Роскосмоса», которого на данный момент не назначили на другую роль, пообещал, что отряд «Царских волков» возьмет Киев, как это было сделано с Берлином и другими городами Европы в свое время.
«Что касается того, как это все закончится. Я действительно глубоко убежден, что мы Киев будем брать, не освобождать. Мы освобождаем Донбасс. Все остальное мы будем брать так же, как мы брали Вену, Берлин, Будапешт», – заявил Рогожин из студии телеведущего Владимира Соловьева, а не с фронта, откуда он выкладывал фотографии.
Он сказал, что более невозможно откладывать взятие украинских земель. Если мы не предпримем меры, огромная сила, полная вражды и оружия, будет угрожать самому нашему существованию. Таким образом, мы должны выбрать: или мы, или они.
Также он попытался разобраться с термином «денацификация», о котором так часто говорят власти страны. «Это что мы имеем в виду? Гордиться тем, что убили 300 украинских призывников в день, или 1000 убили в день? Это бой, это война. На самом деле, никто уже теперь друг друга не жалеет», – заметил Рогожин.
С течением времени россияне все меньше склонны принимать или понимать подобные утверждения. Согласно закрытому опросу, большинство россиян — около 55% — придерживаются мнения о необходимости мирных переговоров с Киевом, в то время как за продолжение военных действий выступают лишь 25%. Это самый низкий уровень поддержки СВО с начала ее проведения.
Налоги по продаже недвижимости
Поначалу разберемся, как сделки с недвижимостью облагаются на данный момент.
В случае, если налогоплательщик впервые за год продал объект жилой недвижимости, он освобождается от НДФЛ. В то же время покупатель и продавец обязаны уплатить по 1% от цены объекта, указанной в договоре купли-продажи, в Пенсионный фонд и госпошлины.
Со второй и всех последующих сделок продавец должен уплатить НДФЛ в размере 5% и по 1% в Пенсионный фонд и госпошлины.
В случае если налогоплательщик продает жилье, которое он приобрел менее трех лет назад, он также обязан уплатить 5% суммы сделки. Исключением является имущество, полученное по наследству.
Продажа коммерческой недвижимости, к которой относятся офисные помещения, паркоместа и апартаменты, облагается налогом по ставке 5% даже при первой продаже за год.
Также с доходов, облагаемых НДФЛ по ставке выше нулевой, взимается военный сбор в размере 1,5%.
Недвижимость Украины для нерезидентов как способ получения дохода
Анализ рынка недвижимости Украины озвучивает достаточно перспективные цифры в привлечении потенциальных покупателей на рынок недвижимых объектов. Постоянное повышение стоимости квадратных метров в развитых регионах и крупных населенных пунктах провоцирует высокий интерес к новостройкам, вторичному жилью и коммерческим объектам недвижимости.
Так, в апреле 2019 года цена киевского первичного жилья составляла 1 295 долларов США за 1 кв. м. (средний показатель повысился на 1,8% относительно марта 2019 года), а уже в мае 2019 года стоимость новой жилплощади составила 1 316 долларов США (удорожание относительно апреля – на 1,7%).
Почему недвижимость остается одной из самых привлекательных ниш для вложения иностранного капитала? Первопричиной стала полная стабильность рынка в годы экономического обвала, сейчас сегмент испытывает ощутимый подъем. В других преимуществах вложения иностранных инвестиций в недвижимость Украины:
- плавная и уверенная фаза роста цен первичной недвижимости (по данным компании «Лун», за 2018 год увеличение стоимости квадратного метра жилья в новостройках составило 50 долларов США или 2 300 тысячи гривен);
- доступность всех категорий квартир, апартаментов, коммерческих объектов для приобретения (брокеры ориентируются на желания клиентов, подбирая недвижимость исключительно по потребностям);
- пассивный метод сохранения и приумножения средств;
- наличие жилой недвижимости в ипотеке или залоге с необходимостью срочного выкупа, что позволяет приобрести объект по цене, составляющей около 50-60% от рыночной стоимости;
- обширный выбор предложений по элитному классу жилья, повышение качества строящихся объектов.
Детальный маркетинг рынка недвижимых объектов Украины позволит нерезидентам ознакомиться с имеющимися предложениями, расположенными вблизи крупных транспортных развязок, в промышленных зонах (если необходимы помещения для ведения бизнеса) или новых спальных районах областных центров.
Рогозин назвал единственный путь окончания спецоперации на Украине
Дмитрий Рогозин, бывший лидер «Роскосмоса», которого на данный момент не назначили на другую роль, пообещал, что отряд «Царских волков» возьмет Киев, как это было сделано с Берлином и другими городами Европы в свое время.
«Что касается того, как это все закончится. Я действительно глубоко убежден, что мы Киев будем брать, не освобождать. Мы освобождаем Донбасс. Все остальное мы будем брать так же, как мы брали Вену, Берлин, Будапешт», – заявил Рогожин из студии телеведущего Владимира Соловьева, а не с фронта, откуда он выкладывал фотографии.
Он сказал, что более невозможно откладывать взятие украинских земель. Если мы не предпримем меры, огромная сила, полная вражды и оружия, будет угрожать самому нашему существованию. Таким образом, мы должны выбрать: или мы, или они.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
В мае этого года в ООН заявляли: затяжной конфликт может привести к тому, что 9 из 10 украинцев окажутся за чертой бедности. «Разрушены дома, дороги, мосты, больницы, школы. Половина предприятий закрыты», – подчеркивали в организации.
С тех пор ситуация только усугубилась. Всемирный банк прогнозирует, что к концу 2023 года 55% населения Украины будет жить за чертой бедности. Довоенные показатели – 2%, а нынешние – 25%. Критерием определения абсолютной бедности является прожиточный минимум. На сегодняшний день в Украине он составляет 2589 грн. Самые бедные в стране наравне с пенсионерами – многодетные семьи, отмечают эксперты. По последним данным, в Украине более 400 тысяч семей с тремя и более детьми. В многодетных семьях воспитывается более 20 тысяч детей в стране.
Назвать большинство из приведённых в нашем материале предсказаний положительными нельзя, но принять советы экстрасенсов и аналитиков во внимание всё же стоит. Есть несколько моментов в судьбе государства, на которые имеет смысл обратить простому человеку:
- На протяжении всего года, из-за действий правительства украинцы продолжают страдать от войны, социального, финансового и энергетического кризиса.
- Серьёзную роль в дальнейшей судьбе сыграют Международный валютный фонд и США. Недостаток денег в казне государства, будет неизменно ложится на плечи налогоплательщиков. Что на фоне снижения уровня заработной платы станет последней каплей, которая переполнит чашу терпения народа.
- В 2023 году украинцев ждёт новый виток инфляции. Международная помощь экономике будет нивелирована падением гривны, из-за чего большинство населения окажется на грани бедности. Не допустить дефолт национальной валюты поможет только полная смена власти.
- Под давлением внешних и внутренних обстоятельств Зеленскому придётся сменить внешнеполитический курс страны и пойти на примирение с Россией.