Как исправить наложение границ земельных участков? Отвечает юрист

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как исправить наложение границ земельных участков? Отвечает юрист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что делать при наложении участков при межевании

2. Какие действия предпринимать в случае наложения?

3. Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.

4. Исправление кадастровой ошибки наложение границ

5. Что такое наложение границ?

6. Исковое заявление при наложении границ земельного участка

7. Внесудебное урегулирование земельного спора

8. Как исправить наложение?

9. Случаи возникновения наложения границ ЗУ

10. Отвечает руководитель отдела продаж «ИД Консалт» Алексей Шаров:

11. Решение проблемы в досудебном порядке

12. Самые распространенные ошибки при межевании

Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.

Выявить наложение границ ЗУ можно двумя способами:

Первый – при постановке на учет объектов.

Второй – в процессе межевания, которое проводится при разделе, перераспределении, объединении или регистрации ЗУ.

Оба этих варианта являются основанием для проведения судебного или иного разбирательства.

Первый вариант подразумевает вынесение решения об отказе или приостановке учета надела, на основании обнаружения ошибки в данных государственного реестра.

Во втором варианте, инженер кадастровой службы оформляет заключение, в котором должно быть конкретно указано, по какой причине произошло наложение и с границами какого участка, тем самым подтверждая факт несоответствия границ определенного участка.

Исправление кадастровой ошибки производится путем составления заключения, в котором инженер кадастровой палаты обязан указать следующее:

подробное описание допущенной ошибки;
конкретную причину ее возникновения;
текущие данные, полученные в процессе межевания, которые позволяют исправить погрешность в реестре.

Такое заключение должно учитывать интересы собственников спорных участков, а не только решить проблему обратившегося владельца (например, если после устранения ошибки уменьшится площадь соседнего надела). Чтобы исключить такие негативные моменты, перед составлением заключения производится собрание всех заинтересованных лиц, с целью определения границ спорных участков.

Сотрудники Росеестра обязаны исправить ошибки в документации, после получения заявления от заинтересованного лица и заключения инженера. Производится корректировка данных в течение 5 рабочих дней.

В ситуации, когда имеется факт наложения пределов, на лицо наличие ошибок. На государственном уровне допускается внесение ошибочных данных в реестр по результатам проведения работ учетной и геодезической направленности, при этом в качестве условия выступает то, что они будут исправлены после того, как их обнаружат. Ошибки, внесенные в учетные записи, могут подразделяться:

технические – такие ошибки вносятся по причине опечаток, описок либо путем неумышленных замен символов при проведении кодификации;
кадастровые – допускаются, когда кадастровые границы установлены неверно (осуществляется это при проведении деятельности топографической или кадастровой направленности).

Что делать при наложении участков при межевании

Алгоритм действий полностью зависит от того, на каком этапе и кто именно выявил наложение. Вариантов всего 3.

Ошибку выявил собственник. В таком случае следует перепроверить себя наймом кадастрового инженера. В большинстве ситуаций определить границу без сложного оборудования и расчетов невозможно, поскольку задействовано слишком много переменных.
Наложение выявлено кадастровым инженером в ходе проведения полевых работ. В этом случае специалист перепроверяет расчеты и обнаруживает лишь фактическое изменение границы, либо предполагаемую неточность в кадастровых сведениях.
Спорный момент выявлен госкадастром. Если наложение связано именно с кадастровыми ошибками, ГКН исправляет все самостоятельно. Если ошибка не критична, а недочет не носит явного характера, проблему могут оставить без разрешения. Но поскольку в обязанности ГКН не входит решение проблем с наложением границ, при определенных обстоятельствах вопрос придется решать в досудебном или судебном порядке.

Какие действия предпринимать в случае наложения?

В большинстве случаев, о факте наложения границ землевладельцы узнают при размежевании очередной территории. У специалиста возникают определенные сложности, и становится очевиден факт изменения площади или очертаний объекта. Что делать при наложении границ земельных участков? Алгоритм дальнейших действий во многом зависит от того, кому удалось выявить неточность.

Часто факт ошибки устанавливают представители кадастровой службы. В этом случае они приостанавливают все работы до внесения коррективов во все сведения. Если неточность выявлена собственником или кадастровым инженером, о ней необходимо сообщить в Госкадастр и подать заявление с требованием устранить оплошность. Если же сотрудники Госкадастра не воспринимают доводы заявителя всерьез, то можно воздействовать на них через судебную инстанцию.

Даже если землевладелец уверен, что соседи не настроены на конструктивный разговор, он должен предпринять перечисленные шаги. Прежде чем обратиться в судебную инстанцию, необходимо подать обращения в ГКН и направить претензию соседям. Если этого не сделать, то иск не будет принят к рассмотрению.

Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.

В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:

Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
кадастровой выписки об объекте недвижимости;
кадастрового паспорта объекта недвижимости;
кадастрового плана территории;
в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.

Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:

в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).

При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.

Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.

В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.

Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:

признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).

Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.

Исправление кадастровой ошибки наложение границ

Мужчина купил участок, оформил, затем разделил его на два и поставил их на учёт в кадастре. А спустя несколько лет на одном участке появились опоры линии электропередач. Оказалось, что границы участка установлены некорректно.

Кадастровая ошибка выражается в несовпадении сведений об объектах недвижимости в базе с их реальными характеристиками. Законодательство содержит точное определение с указанием о недостоверности сведений от специалиста.

Основные виды ошибок в кадастре:

Неправильные границы наделов, координаты поворотных точек
Ошибочная площадь дома, участка
Неправильное межевание из-за особенностей рельефа
Ошибки в межевом плане
Некорректная категория земель
Ошибочная дата ввода здания в эксплуатацию

В Росреестре существует подробная классификация, которая позволяет проанализировать ситуацию, быстро найти некорректные сведения и исправить их.

Так выделяют ошибки технические, в числе которых опечатки, нарушения норм русского языка, сбои программы, которые исправляются по решению государственного регистратора в 5-дневный срок со дня обнаружения или по судебному решению.

За это время сверяют архивные сведения, обновления и выдают обоснованное решение о внесении изменений или отказе.

Что такое наложение границ?

Наложение границ – это неправильное расположение линий разграничения одного или нескольких участков, которое ущемляет имущественные права их собственников, либо, не нарушая их, делающие смещение линий разграничения в ту или иную сторону.

Как бы то ни было, выявления факта наложения линий разграничения делает невозможным дальнейшее осуществление работ по кадастру, деятельности кадастрового инженера.

На практике наблюдаются следующие виды подобного нарушения разграничения:

Смещение границ двух, смежных участков в сторону друг друга, что вызывает взаимное съедание площадей.
Один участок накладывается на два соседних, уменьшая их площади и увеличивая свою.
Границы участка выходят в пределы другого из-за расширения, неестественного вытягивания границ, тем самым уменьшая площадь второго участка.

В большинстве случаев наблюдается нарушение границ одного участка. В таких случаях имущественный ущерб наносится лишь одному собственнику, что намного упрощает вопрос. Но на практике бывают и случаи, когда границы представлены в виде сложных узлов, а наложение происходит одновременно между несколькими участками. В таких случаях к взаимному согласию нужно прийти нескольким собственникам, что гораздо сложнее.

Редко, но всё же встречаются и случаи, когда в пределах одних и тех же границ располагаются несколько участков. В таких случаях решение вопроса вообще не представляется возможным, а участок передаётся тому собственнику, чьё право было оформлено ранее.

В большинстве случаев собственник пользуются своими наделами в тех границах, в которых сложились их участки без учёта наложения. Намерения менять такие границы большинство собственников не изъявляет. Проблемы возникают при производстве межевых работ, что на сегодняшний день стало необходимостью для постановки участка на учёт и регистрации права собственности.

Вместе с тем наличие факта наложения делает невозможным следующие операции с земельным наделом:

раздел;
соединение;
передел;
выдел.

В любом подобном случае инженер, нанятый для проведения межевания, не вправе производить работы до заключения соглашения между заинтересованными собственниками, принятия решения государственного органа либо суда.

Исковое заявление при наложении границ земельного участка

В соответствии со статьей 125 АПК РФ в оформленном по определенной форме исковом заявлении укажите следующие данные:

Информацию о каждой из сторон;
Условия спора, детальная информация о наложении границ;
Момент возникновения права владения землей, форму права;
Условия, при которых вам стало известно о том, что произошло наложение границ;
Информацию о том, каким образом вы пытались разрешить возникшую ситуацию в досудебном порядке. Приложите соответствующие документы, подтверждающие ваши действия;
Действия, совершенные ответчиком, в результате которых ваше право было нарушено;
Обращение к судебному органу с просьбой признать иск в полном объеме.

Внесудебное урегулирование земельного спора

Практически любой земельный спор можно довольно быстро разрешить без обращения в судебные органы, особенно если обе стороны конфликтной ситуации заинтересованы в мирном урегулировании проблемы. Кроме того, если текущий владелец земельного участка своевременно не обратился к своему соседу с просьбой о проведении процедуры повторного межевания, тогда ему могут отказать в судебной защите. Дело в том, что при внесении изменений фактическая площадь земельного участка соседа может измениться в меньшую сторону, а значит, истцу необходимо соблюдать досудебный порядок урегулирования спора.

Перед обращением в судстоит провести досудебное урегулирование вопроса. Мирное решение проблемы – процедура обязательная к проведению при любых спорах. Если не получается самостоятельно разрешить конфликт, можно обращаться в суд, предоставив доказательства о проведении ДУ.

Для обращения в судебный орган истцу потребуется собрать пакет документов:

бумаги, подтверждающие право собственности на земельный участок;
кадастровый план участка земли;
результаты проведенной экспертизы, где было выявлено нарушение;
отказ единого государственного реестра недвижимости о внесении поправок в документацию;
бумаги, свидетельствующие о проведении мирного урегулирования вопроса с соседом, желательно подписанные ответчиком;
копия гражданского паспорта истца или другого документа, удостоверяющего личность.

Важно! Если истец предоставляет недостаточно документов, суд отказывает в рассмотрении заявления. Право обосновано недостаточностью доказательств для решения вопроса.

Если в процессе участвует несколько соседей смежных участков, они принимают сторону истца или ответчика. Может подаваться коллективное исковое заявление. При этом все участники становятся истцами или ответчиками.

Истцом или ответчиком может выступать представитель органов власти. Такое случается при решении споров в отношении государственных земель.

Важно! В качестве истца от органов государственной власти выступают:

представители государственной кадастровой палаты;
органы местной администрации, муниципалитета.

Исковое заявление составляется в нескольких экземплярах. Их точное количество определяется из числа участников судебного процесса.

Например, если в процессе участвуеттолько 1 истец и 1 ответчик, то подается три экземпляра. Один предоставляется ответчику, один суду, один остается у истца.

Истец имеет право заявлять в качестве свидетелей неограниченное число лиц. При составлении коллективного заявления количество участников может быть разным.

Решение судебного органа напрямую зависит от полноты предоставленных доказательств, поэтому важно собрать полный перечень бумаг.

Учтите! К ним относятся:

удостоверяющие личность бумаги (гражданский паспорт истца);
бумаги, дающие право собственности на земельный участок;
кадастровый план земельного участка с полным разграничением границ;
по возможности копию кадастрового паспорта смежного участка;
результаты проведенной экспертизы, которая определила наложение земель;
официальный отказ от сотрудников единого государственного реестра о внесении изменений в документацию;
бумаги, подтверждающие досудебное урегулирование конфликта;
свидетельские показания;
выписка из ЕГРН;
другие бумаги, которые послужат доказательством по делу.

Полный перечень документации может быть расширен при необходимости установления отдельных фактов. При явке на судебный процесс каждому из участников потребуется предоставить гражданский паспорт.

Как исправить наложение?

Если неточности наложения были выявлены сотрудниками кадастровой службы, тогда в отношении участка по регламенту комплекс работ следует приостановить до того момента, пока в полной мере не будет произведено ее исправление.

Иногда она может быть обнаружена собственником или кадастровым инженером. Тогда рекомендуется заявить о найденном сбое в межевом пространстве, а также узнать у юриста, какие способы устранения имеются. Рекомендуется заявить об ошибке и затребовать ее исправление.

По регламенту сбои любого рода могут быть исправлены в том случае, если обнаружены сотрудниками ГКН. Также этим специалистам должна принадлежать инициатива по исправлению. Сведения о сбоях поступает в установленном порядке.

Если границы требуют исправления по причине наличия ошибок, в таком случае кадастровая служба может отказать заявителю в рассмотрении споров о наложении.

Так происходит, когда ошибки и недочеты имеют неявный характер. Сотрудники ГКН не могут решать такие проблемы, но без участия органа учетные записи не могут быть исправлены.

Исправление подразумевает использование сложного механизма, позволяющего сохранить права на участки всех собственников и соблюдать правовые формы решения вопроса.

При обнаружении факта ошибки в отношении собственного ЗУ нужно обратиться:

к соседу, с участком которого граничит ваш надел;
с заявлением относительно исправления ошибка в кадастре недвижимости, где должны быть подробно описаны все нарушения.

Такие действия можно считать успешными только тогда, когда лица, которые извещены о существующей погрешности, выполнят такие действия:

сосед согласится с доводами и захочет сделать совместное межевание, чтобы восстановить границы и установить специальные межевые знаки;
работники ГКН исправят ошибки по вашей жалобе и восстановят правильное положение межевых знаков, границ наделов.

Случаи возникновения наложения границ ЗУ

По преимуществу все ситуации, допускающие обозначенные нарушения, основаны на недобросовестности или халатности одного из землевладельцев. Иногда инициаторами нарушений выступают несколько участников.

Например, при нарезке наделов, риэлтерская компания не сочла необходимым провести межевание. Очередной участок она продала «от забора соседа». При этом во внимание не был принят факт, что недальновидный сосед незаконно присоединил к своему участку два метра заброшенной, по его мнению, земли.

Купившие три последующих участка граждане, возвели заборы и начали возводить капитальные строения. Четвёртый сосед оказался добросовестным правообладателем и провёл межевание. Последствия такой ситуации оказались плачевными и привели к продолжительным судебным тяжбам. Но ситуация могла зайти в имущественный тупик ещё глубже, если бы в строительство было вложено больше финансовых затрат.

Этот прецедент говорит о том, что главным параметром, допускающим нарушение, является отсутствие своевременного межевания земель.

Отвечает руководитель отдела продаж «ИД Консалт» Алексей Шаров:

Если процедура оформления документов на межевание приостановлена, необходимо устранить недочеты и заново запустить процедуру. Для того чтобы устранить недочеты, необходимо выяснить их причину: почему границы участков съехали.
Во-первых, следует уточнить пределы участка, запросив выписку из кадастра и копию плана межевания. Ошибка могла возникнуть по вине кадастровой службы: при расчетах или исключительно на бумаге. При необходимости придется произвести перерасчет измеренных ранее данных. Скорее всего, за свой счет.

В случае, если ошибка, связанная с наложением участков, была совершена по вине кадастровой службы, Вы вправе обратиться к ней за возмещением убытков или бесплатным проведением повторного замера. Но их вину необходимо будет доказать.

Что делать, если план межевания сделан с нарушениями?

При межевании соседний участок залез на мой – что делать?

Во-вторых, все-таки нелишним будет обратиться к соседям и попросить копию межевания их участка. Соседи могли при межевании намеренно или случайно неправильно подать параметры участка. Попробуйте объяснить им, что они тоже являются стороной, заинтересованной в решении этого вопроса. Если межевание у них оформлено неверно, они рано или поздно тоже столкнутся с проблемами. Кроме того, при составлении плана межевания у соседей есть право подписи, которая будет означать, что с проведением границ они согласны. В противном случае избежать обращения в суд не удастся.

Третьей причиной наложения участков может служить изменение ландшафта местности. В любом случае потребуется вызывать кадастрового инженера, который сделает заключение о неправильном межевании (в присутствии всех спорных сторон), установит его причину и внесет новые текущие данные. На основе этого заключения можно подавать заявление в Росреестр на исправление ошибок в документации. Вместе с заключением кадастрового инженера и заявлением подаются следующие документы:

копия лицензии инженера, а также подробные сведения о нем;
копия части плана межевания спорной территории;
выписка из кадастра;
справка о собственности (если таковая оформлена);
копия удостоверения личности владельца (паспорта).

В течение 30 дней Росреестром должно быть вынесено решение. Таким образом, найденная причина наложения участков поможет решить вопрос мирным путем. Даже если вы обратитесь в суд, устанавливать причину нарушения все равно придется.

Для обращения в судебный орган истцу потребуется собрать пакет документов:

бумаги, подтверждающие право собственности на земельный участок;
кадастровый план участка земли;
результаты проведенной экспертизы, где было выявлено нарушение;
отказ единого государственного реестра недвижимости о внесении поправок в документацию;
бумаги, свидетельствующие о проведении мирного урегулирования вопроса с соседом, желательно подписанные ответчиком;
копия гражданского паспорта истца или другого документа, удостоверяющего личность.

Важно! В качестве истца от органов государственной власти выступают:

представители государственной кадастровой палаты;
органы местной администрации, муниципалитета.

Решение проблемы в досудебном порядке

Если всё же вы обнаружили, что была допущена ошибка в межевании и не знаете, что делать, будет полезно ознакомиться со статьёй 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В ней говорится о том, как исправить ошибку межевания и какие сроки даются на внесение изменений:

Если допущенная ошибка технического характера, то есть допущена органом регистрации прав, то изменения вносятся в Росреестр после получения заявления от заинтересованного лица в течение 3 рабочих дней;
Ошибка, допущенная во время процедуры межевания, устраняется в течение 5 рабочих дней после того, как будут получен пакет документов, подтверждающих её наличие.

Самые распространенные ошибки при межевании

Существует несколько типов распространенных ошибок. Часть из них носят технический характер:

Ошибка в указании кадастрового номера. Первая пара цифр в шестизначном номере указывают на регион, а остальные четыре это место в реестре. Если первые цифры региону не соответствуют это заметно сразу.
Неправильное указание площади участка и его границ, категории земель, местоположении и кадастровой стоимости. При этом могут смещаться кадастровые границы в сравнении с фактическими, налагаться на расположение сооружений. В основе таких ошибок лежит неправильное указание поворотных точек.
Невнесение информации в реестр из-за сбоев в работе программы или функционировании баз данных.
Неправильное указание адреса, а, следовательно, и местоположения участка.

Реестровые ошибки могут обнаружить сами землевладельцы, кадастровые служащие или третьими лицами, например, потенциальными покупателями. «Всплывает» проблема при:

Попытке постановки земельного участка на учет;
снятии участка СНТ с учета,
получении информации непосредственно из кадастровой службы,
попытке продажи земли,
получении кадастровых документов,
получении налоговых уведомлений,
постановке на учет,
межевании или постановке на учет соседних участков.