Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как считать аренду, если часть участка используется не по назначению». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно части 1 статьи 6 Земельного Кодекса РФ части земельных участков являются объектами земельных отношений. Сведения о части объекта недвижимости — основные сведения об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости (исключение – когда объектом недвижимости является объект незавершенного строительства).
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Можно ли сдать в аренду землю без межевания и постановки на кадастровый учет
Итак, возможна ли аренда части земельного участка без межевания? Постановка на учет части земельного участка в теории является обязательной, однако на практике контролирующим органам достаточно, если в письменном договоре путем письменного или графического описания четко обозначить границы объекта.
Если срок аренды по договору равен одному году или превышает данный срок, то Росреестр может потребовать документацию по кадастровому учету.
Собственник, неуверенный в своем арендаторе, существенно рискует, отказываясь от постановки на учет. Правда, некоторых останавливает то, что сделать это официально может исключительно кадастровый инженер.
Межевание земельного участка в аренде – это фактическое разграничение границ, которое остается на усмотрение сторон соглашения. Можно считать это способом поделить территорию визуально, чтобы и собственнику, и арендатору было удобно пользоваться землей.
Поскольку межевание земельного участка арендатором или собственником требует работы, стороны, которые находятся в согласии и не имели прежде конфликтов относительно площади своих участков, нередко игнорируют его.
Поскольку в законодательстве нет конкретной информации о частях земельного надела, его можно сдать в аренду лишь после индивидуализации и ее заверения в соответствующих документах. Индивидуализация бывает:
- по договоренности (когда обозначается временная собственность арендатора на плане или ее описание в договоре).
- физической (речь о межевании);
Финальный опциональный этап индивидуализации — это постановка на кадастровый учет, что стороны иногда делают в случае долгосрочного договора или дорогостоящей сделки.
Процесс индивидуализации состоит из следующих этапов:
|
Этапы индивидуализации |
|
|
1 |
Собственник и арендатор обозначают границы объекта, закрепляя это в арендном договоре, а также в визуальном плане. |
|
2 |
Результат соглашения надо согласовать с пожарной, санитарной и экологической службами, в противном случае раздел и любая последующая деятельность на такой земле считается незаконной. |
|
3 |
В случае необходимости часть территории ставится на кадастровый учет. |
|
4 |
Сделка закрепляется окончательно в Росреестре. |
Бухгалтерская первичка и учет
Первичные документы для учета аренды земли одинаковые у арендатора, арендодателя. Подтверждением сделки служит договор с актом приема-передачи участка. Оплата подтверждается банковскими документами. Ежемесячное начисление расходов в учете арендатора делается на основании бухгалтерской справки или акта об оказании услуг аренды.
Важно: в любом подтверждающем документе должны присутствовать реквизиты договора аренды (ФЗ №402 от 6.12.2011).
Договор аренды может попадать под общий или упрощенный учет. Начнем с последнего: способ применяется, если нет субаренды, выкупа и соблюдается минимум одно условие из п. 11 ФСБУ 25/2018. Арендные платежи включаются в текущие расходы. Участок, арендованный для собственных нужд, отражается в учете за балансом по договорной стоимости. Не указана стоимость в договоре? Попросите арендодателя прислать бухгалтерскую справку с соответствующими сведениями. Можно отражать в учете землю и по кадастровой стоимости. Это условие должно быть зафиксировано в договоре. Принятие земельного участка на забалансовый учет отражается проводкой Дт 001.
Затраты по аренде учитываются по-разному и зависят от целей использования арендованной земли. Если строится недвижимость для собственных нужд, в первоначальную стоимость объекта включаются арендные платежи и предварительные расходы (расходы на заключение договора аренды). Это отражается проводкой Дт 08 Кт 76 (60).
Если земля арендуется не для строительства, учет ведется по дебету счета 20, 23, 25, 26, 29, 91-2 и кредиту счета 60 (76).
Если по окончании срока договора аренды арендатор выкупает земельный участок, для учета купли-продажи применяются новые стандарты бухучета: ФСБУ 5/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020.
Особенности оформления аренды части земельного участка
Особенности сделки таковы:
- участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Это ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)
- стоит помнить– есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Когда не требуется межевание?
Составление межевого плана, как и госрегистрация – обязательные правила для съема на срок более года, либо одним из участников является организация. Если нет возможности проводить эти операции, можно оформить краткосрочную сделку – на срок от одного до одиннадцати месяцев. Таким образом арендодатели избегают дополнительных расходов, которые уходят на работу кадастрового инженера.
Как поступить в этом случае? Достаточно получить актуальную выписку из ЕГРН – не ранее, чем за тридцать дней до подписания соглашения, для того, чтобы арендодатель убедился в действительности данных об имуществе. Сведения о смене землепользователя в Росреестр подавать не нужно. В случае отсутствия кадастрового плана выделенного участка к акту необходимо приложить его схематическое изображение.
Во всех остальных случаях требуется индивидуализация отрезка: после этого он становится законным объектом правоотношений.
Как продлить договор аренды земли
- Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
- В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.
На законодательном уровне действительно возможна передача части надела в аренду. Это оговаривается в 2022 году в Земельном Кодексе РФ. Однако на практике часто возникают спорные ситуации, касающиеся аренды доли земли. В некоторых случаях они доходят до судебного разбирательства.
Еще несколько лет назад была возможна аренда части участка только в том случае, если собственник
поставит ее на кадастровый учет
. Сейчас же данное правило не действует. В настоящий момент доля надела может быть арендована без особых проблем, если стороны самостоятельно определят ее
границы
.
Наиболее часто осуществляются сделки по передаче части надела в аренду в том случае, если на земле выстроено здание, принадлежащее собственнику.
Прочие нюансы процедуры
Самостоятельно разобраться с особенностями процедуры бывает довольно непросто. Однако существует множество юридических контор, специализирующихся на оказании помощи в подобных ситуациях. С представителями одной из таких фирм можно проконсультироваться по поводу необходимых документов или иным вопросам.
Также сотрудник юридической конторы без проблем поможет сторонам заключить договор таким образом, чтобы документ был законным, и сделка успешно прошла государственную регистрацию.
Какие еще существуют нюансы процедуры:
- Стороны должны отразить в договоре наиболее полную информацию по поводу земельного участка. В ином случае сделку могут признать недействительной. Подобное решение вряд ли получится оспорить в суде, так как там, скорее всего, сочтут представленную информацию недостаточной для идентификации части надела. Закон разрешает аренду доли только в том случае, если она индивидуализирована.
- Поскольку сейчас разрешена аренда части надела без межевания, можно самостоятельно провести границы доли на плане надела. Кроме того, эти сведения необходимо отразить в соглашении. К нему же потребуется приложить ксерокопию плана. Также можно поступить и другим способом, с проведением межевания. Однако эта процедура осуществляется отнюдь не бесплатно и требует обращения к кадастровым специалистам. После межевания сделка должна пройти регистрацию в Кадастровой палате.
Закон предусматривает случаи, когда сами органы местного самоуправления могут осуществлять перевод. Органы местного самоуправления и органы государственной власти могут ходатайствовать о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую без согласия их правообладателей, только в 2 х случаях: если такой перевод связан с установлением или изменением границ населенного пункта, либо при создании особо охраняемых природных территорий без изъятия у правообладателя. Во всех остальных случаях волеизъявление должно идти от собственника или правообладателя.
Границы земельного участка устанавливаются путём межевания. В результате межевания, которое проводится кадастровым инженером, составляется межевой план, который необходим для государственного кадастрового учета. В результате этого каждому земельному участку присваивается индивидуальный кадастрово-учетный номер, сведения о земельном участке вносятся в государственный кадастр недвижимости и такие сведения подтверждают существование земельного участка или прекращение существования земельного участка.
Что такое часть земельного участка в качестве объекта
Согласно ЗК, ст. 6, п. 3 земельный участок принято считать недвижимой вещью, расположенной на поверхности земли, которую можно охарактеризовать индивидуально. Его границы предварительно потребуется установить документально.
Статья 6. Земли, на которых располагаются леса
Почвенный слой не следует относить к признаку ЗУ, но наличие на нем объектов, которые возникли в результате вмешательства человека, будет важной составляющей характеристики. Недра земли, расположенные под почвенным слоем, не относятся к признакам участка.
Важная правовая характеристика участка и его части – это целевое назначение и разрешение на использование. С какой целью и как может быть использован участок, должен установить законодатель, а точнее администрация муниципалитета. Власти также имеют право устанавливать порядок ограничений и обременений, которые накладываются на определенные земли.
Если землю можно делить на части, то в результате процедуры:
- должны возникнуть отдельные самостоятельные участки;
- категория земель для новых участков не может быть изменена.
Неделимым может стать участок, который уже возник в результате раздела, как правило, он небольшой по площади или имеет строение.
Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Что такое выдел земельного участка
Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.
Если при выделе земельного участка образуются 2 части, то одна из них — вновь образованная, подлежащая учету. Вторая часть преобразовывается с сохранением в измененных границах идентификационного показателя — прежнего кадастрового номера.
Порядок выдела земельного участка в натуре из состава общей долевой собственности происходит по запросу одного из участников на следующих основаниях:
- при согласии, полученном от всех совладельцев;
- по решению суда, если один или несколько собственников против или площадь выделяемого объекта противоречит нормам Земельного кодекса.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.