Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа земельного участка при УСН». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Напомним, земельные участки относятся к недвижимости. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю регистрируется в Едином государственном реестре прав. Поэтому покупатель становится земельным собственником только после государственной регистрации. За этим строго следят, и при нарушениях может быть наложен штраф на граждан в размере от 1500 до 2000 руб., на должностных лиц — от 3000 до 4000 руб., на юридических лиц — от 30 000 до 40 000 руб.
Реализация земельных участков, организациями применяющими УСН
Расходы на приобретение земельного участка не могут учитываться организациями, применяющими УСН, в качестве расходов на приобретение основных средств, так как земельные участки в целях гл. 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ не относятся к основным средствам.
В соответствии с п. 4 ст. 346.16 НК РФ в состав основных средств включаются только те основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ, а согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля не подлежит амортизации.
Следует отметить, что глава 26.2. НК РФ не содержит прямого ответа на вопрос, учитывается ли в качестве расходов первоначальная стоимость реализуемых земельных участков.
Минфин РФ в своем Письме от 28.02.2013 г. N 03-11-06/2/5946 разъясняет, что налогоплательщики вправе уменьшить доходы, полученные от реализации земельных участков на сумму фактически понесенных ими расходов на приобретение этих участков, только в случае, если земельные участки были приобретены с целью их дальнейшей перепродажи.
В этом случае земельные участки следует для целей налогообложения квалифицировать как товар.
При этом следует руководствоваться пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, согласно которому налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Какие налоги нужно платить БЫВШИЙ ИП при продаже основных средств
Письмо Минфина № 03-04-05/51705 от 11.08.2017
Право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Бывший ИП продал землю с магазином: как считать НДФЛ
Доходы, полученные от продажи земельного участка и расположенного на нем здания магазина, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения указанными объектами.
Письмо Минфина от 31.01.2020 № 03-04-05/5869
При этом, считая НДФЛ, не надо забывать про кадастровую стоимость. В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 НК в случае, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на 1 января года продажи, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 0,7 от кадастровой стоимости.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.
В то же время положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Бывший ИП продает «рабочую» нежилую недвижимость: каков порядок уплаты НДФЛ?
Физическое лицо, утратившее статус индивидуального предпринимателя, продает нежилые помещения, которые использовались в предпринимательской деятельности. Можно ли не платить НДФЛ, если эти объекты принадлежали физлицу на праве собственности более пяти лет? В Минфине России полагают, что в данной ситуации у бывшего предпринимателя нет такого права.
Разъяснения — в письме ведомства от 04.02.19 № 03-04-05/6066.
Эти правила не применяются к доходам от продажи нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Об этом сказано в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. Следовательно, физлицо обязано заплатить НДФЛ с доходов от продажи бывшей «рабочей» нежилой недвижимости независимо от срока владения этим имуществом.
При этом тот факт, что к моменту продажи физлицо уже не является ИП, никакой роли не играет.
Предприниматель применяет патентный спецрежим
Какой налог платить при продаже актива
С дохода от реализации основного средства, задействованного в патентной деятельности, придется заплатить УСН, если ранее коммерсант переходил на упрощенный режим. Ведь патент можно купить только по определенным видам деятельности (п. 2 ст.
346.43 НК РФ). Продажи основных средств среди патентных видов бизнеса нет
Можно ли уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с покупкой имущества
Нет, уменьшать доход ИП на патенте не вправе. Расходы можно учесть только при УСН или в составе профвычета по НДФЛ, если ИП использовал актив в рамках бизнеса на упрощенке или общем режиме. Если актив ИП покупал, чтобы использовать в патентной деятельности, расходы учесть нельзя (Определение ВАС РФ от 30.09.2013 № ВАС-12795/13)
Надо ли бизнесмену платить НДС при продаже основного средства на патенте
Да, если до перехода на патент ИП применял общий режим. По общему правилу коммерсанты на патенте освобождены от уплаты НДС (п. 11 ст. 346.43 НК РФ). Но по бизнесу, в отношении которого патент ИП не применяет, он должен платить НДС (подп.
1 п. 11 ст. 346.43 НК РФ). Если до патента ИП переходил на упрощенку, платить НДС с реализации имущества не надо
Автор: Александр Трудоношин, налоговый консультант, специалист по информационным технологиям, директор ООО ЦЭАиЭ. Команда портала
Продажа земельного участка индивидуальным предпринимателем по УСН
Подскажите, как быть в данной ситуации: В дек. 2011 г. физлицо по договору купли-продажи купило земельный участок (зарегистрировало в январе 2012 года), в марте 2013 этот участок был разделен на два участка, а в декабре 2014 эти участки были проданы. При этом в декабре 2014 (до момента продажи вышеуказанного участка), физлицо получило статус ИП. Является ли доход от продажи доходом ИП?
Если да, то можно ли учесть в расходах стоимость покупки в 2011 г. данного земельного участка? Если нет, возникает ли обязанность предоставлять 3-НДФЛ за 2014 год?
Можно ли продавать землю ниже кадастровой стоимости
Эта норма действует сравнительно недавно — с 1 января 2013 года В соответствии со статьей 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, и, пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. В пункте 2 статьи 40 НК РФ приведен исчерпывающий перечень случаев, когда налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам: — между взаимозависимыми лицами; — по товарообменным (бартерным) операциям; — при совершении внешнеторговых сделок; — при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
Применение положений подпункта 4 п. 2 ст.
Условия участия в торгах
Решение о торгах принимает владелец земельного участка. Он проводит их лично или привлекает профессионалов, с которыми заключает соответствующий договор.
Не менее чем за 30 дней организатор торгов извещает о них в специальном периодическом издании. Публикация должна содержать:
- наименование организатора торгов;
- наименование органа государственной власти или местного самоуправления, принявшего решение о торгах;
- реквизиты решения;
- место, дату, время и порядок проведения торгов;
- местоположение, площадь, границы, обременения, ограничения использования и кадастровый номер лота;
- начальную цену торгов;
- шаг аукциона (интервал постепенного наращивания цены);
- форму заявки на участие, а также адрес, срок и правила ее приема;
- размер задатка, порядок его внесения и возврата, реквизиты банковского счета;
- существенные условия договора купли-продажи.
Регистрация права собственности
Примечание. Санкции предусмотрены ст. 19.21 КоАП РФ.
Когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, другая может ее добиться через суд. Если уклонение признают необоснованным, виновнику придется возместить все вызванные задержкой регистрации убытки (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее — Закон N 122-ФЗ). Согласно Указу Президента РФ от 13.10.2004 N 1315 федеральным органом исполнительной власти, регистрирующим права на недвижимое имущество и сделки с ним, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). На местах функционируют ее территориальные управления.
Чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, покупатель и продавец подают заявление, приложив договор, кадастровый план участка и квитанцию об оплате госпошлины. Госпошлина для физических лиц определена в размере 500 руб., для организаций — 7500 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Примечание. Перечень документов, подаваемых при государственной регистрации права собственности на земельный участок, указан в ст. 16 Закона N 122-ФЗ.
Активному внедрению рыночных отношений в нашу жизнь уже 15 лет, а налог на недвижимость все эти годы оставался на уровне, при котором большая часть населения могла его заплатить без ущерба для своего кошелька. Однако, с 2016 года ситуация меняется и ежегодный налог становится ощутим как для граждан, так и для бюджета государства.
Суть новых правил проста — налог будет взыматься исходя из суммы кадастровой, а не инвентаризационной стоимости земельного участка. Новое правило принято с 1 января 2015 года. Рассчитываться по новым правилам налог будет только в 28 субъектах Российской Федерации. Остальные решили пока взимать налог по инвентаризационной стоимости, но с 2020 году на новую форму расчёта перейдёт вся страна.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Продажа земельного участка в связи с финансовыми трудностями организации
Земельный участок приобретен для строительства на нем производственного объекта, в том же месяце произведена оплата продавцу и поданы документы на регистрацию права собственности. Договорная стоимость земельного равна 3 000 000 руб.
Право собственности на земельный участок зарегистрировано в месяце его приобретения. Через шесть месяцев участок реализован по договорной цене 3 500 000 руб.
Организация на УСН (доходы минус расходы) продала участок, приобретенный не для перепродажи, в 2013 г.
Сумма сделки – 7 млн рублей, сумма стоимости земли – 3 млн рублей. В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст.
346.16 НК РФ налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы по налогу могут учитываться расходы на приобретение .
Каков порядок бухгалтерского учета участков, приобре¬таемых для после¬дующей перепрода¬жи организацией, применяющей УСН («доходы минус расходы») Каков порядок бухгалтерского учета земельных участков, приобретаемых для последующей перепродажи организацией, применяющей УСН («доходы минус расходы»)? Можно ли в момент их реализации уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных расходов на их приобретение?А.
Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности. К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров. Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД.
Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается. Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)).
Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.
Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок — ставка 20%. НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.
В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.
1. недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет:
Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них.
Указанные сроки (три или пять лет) зависят от того, в каком году было приобретено имущество и каким образом оно получено в собственность. Если право собственности оформлено до 01.01.2016, то необходимо владеть имуществом более трех лет, чтобы доход от его продажи не облагался НДФЛ.
Если недвижимость оформлена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения, необходимый для освобождения от налогообложения, — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако из этого правила есть исключение: если право собственности оформлено после 2016 г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, то в отношении такой недвижимости необходимый для освобождения от налогообложения срок владения — более трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
2. иное имущество, находившееся в собственности более трех лет:
Под иным имуществом подразумеваются нежилые помещения (например, гараж, сарай, баня и др.), а также автомобили.
Многие предприниматели и физлица совершали значительную ошибку, продавая имущество, используемое в предпринимательской деятельности, и не облагая доход от продажи на основании ст. 217 НК РФ либо заявляя имущественные вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 220 НК РФ.
До 1 января 2019 г. в п. 17.1 ст. 217 было указано, что освобождение от налогообложения по срокам владения, описанным выше, не применяется в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
Это означало, что ИП на ОСН в случае продажи, например, автомобиля, которым осуществлялись грузоперевозки, обязан был исчислить налог на доходы физических лиц в отношении дохода от продажи независимо от срока владения этим транспортом.
Обратите внимание!
С 2015 года физические лица, в том числе предприниматели, не должны рассчитывать налог на землю самостоятельно. Это обязанность возложена на ИФНС. Уплата производится по налоговому уведомлению.
Земельный налог рассчитывается по следующей формуле:
Земельный налог = Кст x Д x Cт x Кв
,
Кст
– кадастровая стоимость земельного участка (ее можно узнать на официальном сайте Росреестра или при помощи кадастровой карты).
Д
– размер доли в праве на земельный участок.
Ст
– налоговая ставка (узнать налоговую ставку в вашем регионе можно на этой странице).
Кв
– коэффициент владения земельным участком (применяется только в случае владения земельным участком в течение неполного года).
Оплата налога на землю при УСН: кто должен платить
Законом РФ предусмотрено, что все предприятия и организации, а также индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности и использующие для своей деятельности земельные участки, обязаны платить налог на землю. Кроме того, необходимость платить данный налог возникает, если юридическое лицо или ИП имеет право бессрочного пользования землей или же реализует право наследования земельного участка. Следует отметить, что если земля, находящаяся в собственности индивидуальных предпринимателей не используется в коммерческих целях, а только для личных нужд, то стоит переоформить ее, чтобы оплачивать данный налог в общем порядке, как обычным физическим лицам.
Внимание! Если земля находиться в аренде, то арендатор не должен платить земельный налог и арендодатель ни при каких условиях не имеет права пытаться переложить на него эту свою обязанность.
Важно! Независимо от объекта налогообложения: доходы 6% или доходы минус расходы 15%, все плательщики-упрощенцы обязаны платить земельный налог, если земля есть в их собственности и используется при ведении бизнеса.
ИП на УСН: уведомления по налогу на землю
Если юридические лица могут самостоятельно высчитывать размер земельного налога, то индивидуальные предприниматели должны дожидаться специального налогового уведомления.
К сведению! Раньше, до наступления 2014 года, сдавать налоговые декларации должны были и физические и юридические лица. Но уже с 2015 года индивидуальные предприниматели были освобождены от этой обязанности – теперь они получают налоговые уведомления с заранее просчитанной суммой земельного налога.
Случается, что уведомление по каким-либо причинам не доходит до адресата, тогда налогоплательщик сам должен явиться в налоговый орган и сообщить об имеющемся в его собственности участке земли. При себе необходимо иметь все регистрационные документы.
Как гласит Налоговый кодекс, представители налоговой инспекции должны отправить уведомления с налоговой суммой за 30 дней до окончания срока оплаты налога на землю. С 2016 года для индивидуальных предпринимателей этот срок — 1 декабря. А значит, позаботиться о предоставлении налоговикам необходимой информации при отсутствии уведомления надо будет уже в ноябре.
Важно! Начиная с 2017 года, в случаях если индивидуальный предприниматель- налогоплательщик, имеющий в собственности землю, не получил уведомления о сумме земельного налога и при этом не обратился в добровольном порядке в налоговую инспекцию с тем, чтобы ему рассчитали и назначили размер налоговой выплаты, он обязан будет понести административную ответственность. В частности, ему будет назначен штраф в размере 20% от неоплаченного налога и пени.
В этой статье мы постарались рассказать обо всех нюансах налога на землю, касающихся организаций и индивидуальных предпринимателей, находящихся на упрощенной системе налогообложения. Однако для получения более точной информации по каждому конкретному региону РФ, следует обращаться в налоговую инспекцию по месту регистрации, поскольку ставки по земельному налогу, ровно как сроки и порядок его уплаты определяются регионами РФ на местном уровне.