Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Размер неустойки за неисполнение обязательств по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Основания для взыскания неустойки
Исполнение условий договора долевого участия — это всегда длительный процесс, включающих в себя множество этапов.
Соответственно, требования дольщика при неисполнении застройщиком условий договора, могут варьироваться в зависимости от этапа, на котором неисполнение возникло и последствий этого неисполнения. Так:
- Пеня при расторжении договора рассчитывается исходя из общей суммы, которая была внесена дольщиком на момент расторжения договора. Сам факт расторжения договора может иметь место на любом этапе действия договора до момента, когда отстроенный объект сдается в эксплуатацию;
- Пеня при задержке более двух месяцев ввода объекта в эксплуатацию. Расторжение договора при этом может как иметь место, так и не иметь его.
Увеличение размера неустойки возможно как в досудебном, так и в судебном порядке, посредством увеличения суммы исковых требований.
Кроме того, требовать перерасчета неустойки дольщик может также и на стадии исполнения судебного решения в случае уклонения застройщика от исполнения решения суда.
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Обратите внимание!
при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
Пример расчета неустойки:
Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
Количество дней просрочки — 100 дней
Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%
5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб
Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: основные особенности
Кроме рассмотренной выше неустойки за нарушение сроков передачи готового жилья дольщик-гражданин может взыскать с застройщика:
- неустойку за нарушение сроков устранения дефектов в размере 1% от цены жилого помещения за каждый день просрочки ( п. 1 ст. 23 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, (далее — ЗоЗПП);
- если указанные недостатки не повлекли признания такого помещения непригодным для проживания, то расчет 1% производится только от стоимости устранения дефекта (ч. 8 ст. 7 закона № 214);
- неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований дольщика – 1% от стоимости жилого помещения (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017(далее — Обзор);
- проценты за нарушение сроков возврата денежных средств при расторжении договора ДДУ – двойной размер процентов, исчисленных как 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 закона № 214).
При этом необходимо иметь в виду, что:
- убытки дольщика, вызванные несоблюдением застройщиком своих обязательств, подлежат возмещению в полном объеме сверх суммы, предусмотренной договором неустойки (п. 2 ст. 13 ЗоЗПП).
- в случае перехода прав дольщика к новому кредитору, ответственность застройщика исчисляется с момента нарушения им своих обязанностей перед предыдущим (п. 13 Обзора);
- в случае удовлетворения требований дольщика в судебном порядке в его пользу суд обязан взыскать штраф в размере половины суммы требований дольщика, удовлетворенных судом (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).
- размер неустойки может быть уменьшен с учетом правил ст. 333 ГК РФ (п. 9 Обзора), но это правило не распространяется на неустойку, присужденную на будущее время (определение ВС РФ от 11.09.2018 № 11-КГ18-21).
Калькулятор неустойки по закону № 214-ФЗ
Расчет неустойки по ДДУ удобно производить также с помощью специального калькулятора неустойки по 214-ФЗ онлайн.
Калькулятор неустойки по ДДУ всегда можно найти в интернете в открытом доступе, однако главным минусом такого инструмента расчета зачастую является неактуальность формул для вычисления. Например, расчет неустойки по 214-ФЗ калькулятор производит на основании ставки рефинансирования вместо ключевой ставки или осуществляет округления слишком грубо (до 2–3 разрядов) и т. д.
В связи с этим рекомендуется заранее проверять формулу расчета, встроенную в конкретный калькулятор, использовать для контроля сразу несколько калькуляторов, а также производить контроль вычисления вручную.
Итак, по ДДУ неустойка может быть взыскана:
- с дольщика — за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ;
- застройщика — за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или несоблюдение срока исполнения гарантийных обязательств по договору.
Как рассчитать неустойку.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Динамика ключевой ставки с 2013 года
В формулу онлайн калькулятора неустойки по ДДУ включена ставка рефинансирования которая выполняет роль важного индикатора денежно-кредитной политики. В настоящее время она формально не привязана к фактическим показателям, устанавливаемым Банком России по отдельным видам операций.
- с 19.09.2022 по сегодня — 7,50%
- с 25.07.2022 по 18.09.2022 — 8,00%
- с 14.06.2022 по 24.07.2022 — 9,50%
- с 27.05.2022 по 13.06.2022 — 11,00%
- с 04.05.2022 по 26.05.2022 — 14,00%
- с 11.04.2022 по 03.05.2022 — 17,0%
- с 15.02.2022 по 10.04.2022 — 20,0%
- с 14.02.2022 по 27.02.2022 — 9,50%
- с 20.12.2021 по 13.02.2022 — 8,50%
- с 25.10.2021 по 19.12.2021 — 7,50%
- с 13.09.2021 по 24.10.2021 — 6,75%
- с 26.07.2021 по 12.09.2021 — 6,50%
- с 14.06.2021 по 25.07.2021 — 5,50%
- с 24.04.2021 по 13.06.2021 — 5,00%
- с 22.03.2021 по 23.04.2021 — 4,50%
- с 27.07.2020 по 19.03.2021 — 4,25%
- с 22.06.2020 по 26.07.2020 — 4,50%
- с 27.04.2020 по 21.06.2020 — 5,50%
- с 10.02.2020 по 26.04.2020 — 6,00%
- с 16.10.2019 по 09.02.2020 — 6,25%
- с 28.10.2019 по 15.12.2019 — 6,50%
- с 09.09.2019 по 27.10.2019 — 7,00%
- с 29.07.2019 по 08.09.2019 — 7,25%
- с 17.06.2019 по 28.07.2019 — 7,50%
- с 17.12.2018 по 16.06.2019 — 7,75%
- с 17.09.2018 по 16.12.2018 — 7,50%
- с 26.03.2018 по 16.09.2018 — 7,25%
- с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,50%
- с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75%
- с 30.10.2017 по 17.12.2017 — 8,25%
- с 18.09.2017 по 29.10.2017 — 8,5%
- с 19.06.2017 по 17.09.2017 — 9,0%
- с 02.05.2017 по 18.06.2017 — 9,25%
- с 27.03.2017 по 01.05.2017 — 9,75%
- с 19.06.2016 по 26.03.2017 — 10,0%
- с 14.06.2016 по 18.06.2016 — 10,5%
- с 03.08.2015 по 13.06.2016 — 11,0%
- с 16.06.2015 по 02.08.2015 — 11,50%
- с 05.05.2015 по 15.06.2015 — 12,50%
- с 16.03.2015 по 04.05.2015 — 14,0%
- с 02.02.2015 по 15.03.2015 — 15,0%
- с 16.12.2014 по 01.02.2015 — 17,00%
- с 12.12.2014 по 15.12.2014 — 10,50%
- с 05.11.2014 по 11.12.2014 — 9,50%
- с 28.07.2014 по 04.11.2014 — 8,0%
- с 28.04.2014 по 27.07.2014 — 7,50%
- с 03.03.2014 по 27.04.2014 — 7,0%
- с 13.09.2013 по 02.03.2014 — 5,50%
|
Подскажите, пожалуйста, а как рассчитать компенсацию по ДДУ, если ставка рефинансирования за период просрочки поменялась 3 раза? Придется вычислять отдельно по каждой ставке или нужно взять какую-то одну? |
В ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ указано, что размер неустойки определяется в соответствии со ставкой рефинансирования, действовавшей на день исполнения обязательства.
Верховный Суд в Определении от 24.10.2017 № 41-КГ17-26 уточнил, что при возникновении просрочки передачи объекта применяется неустойка, действующая на последний день срока исполнения обязательства.
То есть, исходя из позиции Верховного Суда, к расчету берется ставка рефинансирования, действовавшая в тот день, когда жилье должно было быть передано по ДДУ.
Но судебная практика по этому вопросу разная. Суды взыскивают суммы, рассчитанные: 1) по ставке, действовавшей на дату подписания акта приема-передачи, 2) по ставке, действовавшей на дату, когда акт приема-передачи должен был быть подписан, 3) отдельно по каждому периоду действия ставки рефинансирования за период просрочки.
Лучший вариант расчета – тот, который является для вас наиболее выгодным.
|
Хоть считай неустойку, хоть не считай, суды все равно всегда снижают сумму в несколько раз |
Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?
Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.
Позиция Верховного суда в тему:
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016
Что может этот калькулятор неустойки?
Тут мы разместили калькулятор неустойки по ДДУ. Вы можете самостоятельно сделать расчет неустойки, чтобы понять, какую компенсацию вы сможете получить от застройщика. Калькулятор работает по формуле, приведенной в ч.2 ст. 6 214 ФЗ. При расчетах используются данные о ключевой ставке ЦБ. Ставка ЦБ регулярно пересматривается. Мы следим за ее актуальностью и меняем ее в калькуляторе.
Так же наш калькулятор учитывает изменения, внесенные Постановлением Правительства № 423 от 2 апреля 2020 года. Подробнее об отсрочке застройщикаммы рассказали в одной из наших статей. В калькуляторе не учитывается период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.
С помощью этого калькулятора вы можете рассчитать и неустойку по ДДУ и проценты за пользование денежными средствами, которые вы можете получить в случае расторжения договора с застройщиком. В принципе калькулятор интуитивно понятен. Но для вашего удобства ниже мы оставили советы по его использованию.
Расчет неустойки по ДДУ 214 ФЗ: важные особенности процесса
Согласно ч.
2 статьи 6 Федерального закона №214 В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Чтобы правильно рассчитать неустойку по ДДУ нужно воспользоваться специальной формулой. Также с этой целью можно воспользоваться специально разработанным нами калькулятором.
Для расчета непременно потребуется знать размер ключевой ставки ЦБ РФ, так как с 01 января 2016 года значение ставки рефинансирования приравняли к значению ключевой ставки РФ. Учтите, что эта величина непостоянная.
Еще производя расчет неустойки ДДУ важно учесть такие моменты:
- — следует применять верный временной промежуток — с даты, указанной в договоре долевого участия в качестве срока сдачи объекта в пользование или собственность и до даты подписания акта приема-передачи квартиры;
- — непременно необходимо принять во внимание, юридическое либо физическое лицо осуществляет расчет пени и предъявляет претензию;
- — указывается полная цена договора, причем даже тогда, когда она приобретается в рассрочку, ипотеку и т.п.
При расчете, будьте предельно внимательны. Неправильный расчет неустойки по ДДУ не влечет за собой ответственности, закрепленной на уровне закона. Однако подобной ошибки лучше не делать.
Как взыскать неустойку с застройщика: пошаговая инструкция
Начнём с того, что для этого необязательно ждать, когда застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию или начнёт выдавать ключи.
Вы можете обратиться уже на этапе фактического нарушения сроков прописанных в вашем договоре долевого участия. Рассчитать размер поможет калькулятор неустойки по ДДУ.
Каждая ситуация индивидуальна. В каких-то случаях лучше дождаться сдачи дома, в каких-то лучше немедленно взыскивать неустойку. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем принимать решение. Это можно сделать в чате или нажав на кнопку ниже.
Как взыскивается неустойка:
- Досудебное обращение к застройщику. Для этого в компанию нужно отправить претензию, составленную со ссылкой на статью №6 ФЗ-21.
- Если застройщик отказался добровольно выплатить неустойку, то нужно обращаться в суд. Такие дела рассматривают арбитражные суды и суды общей юрисдикции. Из юридической практики лучше обращаться в первые.
Нормальной практикой является занижение судом выплаты, которая высчитывается по правовым нормам.
Арбитражные суды обычно выносят решения взыскать примерно 75% от этой суммы, общей юрисдикции 50%. Поэтому арбитражные суды предпочтительнее для дольщиков.
Федеральный закон № 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве многоквартирных домов, устанавливает неустойку на случай нарушения соглашения застройщиком.
Если застройщик не исполняет обязательства по договору вовремя, то возникает право требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки. Размер такого взыскания составляет одну трехсотую по ставке Центрального Банка РФ, рассчитываемую с учетом стоимости договора. Когда дольщиком выступает гражданин, то пеня будет взыскиваться в двойном размере.
Чтобы правильно рассчитать неустойку, достаточно либо обратиться к специалистам или онлайн-сервисам, либо самостоятельно использовать имеющиеся данные для определения точного размера пени.
Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Расчет неустойки по договору долевого участия: Формула и пример расчета
На рынке продаж квартир в строящейся новостройке для дольщиков возникают проблемные ситуации, когда они по договору долевого участия не могут получить свою недвижимость без просрочки в несколько лет ввиду несданного в эксплуатацию объекта долевого строительства застройщиком.
Далее в нашей статье мы рассмотрим, как нужно производить расчет неустойки по ДДУ, а также как необходимо вести себя обманутому гражданину в подобных случаях и какие гарантии закреплены правовыми нормами с целью защиты его прав и интересов.
| Не откладывайте решение Ваших проблем!Звоните: 8 (495) 743-49-19 |
Исковое заявление в суд
Если не удалось достичь соглашения или же его условия были нарушены, неустойка за просрочку по ДДУ может быть взыскана через суд. Иск подается в суд общей юрисдикции по юридическому адресу строительной фирмы. Однако допускается иной вариант – заявление может быть направлено в суд по месту регистрации потерпевшего.
Необходимость в оплате государственной пошлины отсутствует, так как дольщик является потребителем. В самом иске следует указать суть спора со ссылкой на нарушенные нормы права и отразить попытки досудебного урегулирования конфликта. К заявлению необходимо приложить пакет обязательных документов, который состоит из следующих позиций:
- расчет стоимости требований;
- сам ДДУ со всеми дополнительными соглашениями и письменным подтверждением внесенных изменений;
- платежки, доказывающие факт проведения расчета с застройщиком;
- бумаги, подтверждающие, что истец понес убытки в связи с невыполнением условий ДДУ строительной фирмой;
- квитанция об оплате услуг судебного представителя;
- копии претензий, соглашений и почтовых квитанций об уведомлении застройщика;
- копии иска и прилагаемых документов.
Неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства
Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения
Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Срок передачи квартиры наступил,
а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.
В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Неустойка выплачивается
за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.
Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.