Как узаконить самовольную постройку в Москве и мо (варианты)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную постройку в Москве и мо (варианты)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.

Судебный способ признания права на самовольную постройку

Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:

• если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
• если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.

Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:

1. Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
2. Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
3. Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
4. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.

Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.

Процедура легализации самовольной постройки в Московской области

Всего существует два варианта легализации недвижимого имущества:

1. Обращение в местную администрацию;
2. Подача искового заявления в суд.

И если вы самостоятельно обращаетесь за узакониванием строения, придется пройти оба этапа. В процессе необходимо доказать, что ситуация отвечает определенным условиям:

• территория, где расположено здание, оформлена в вашу собственность;
• либо участок находится в аренде или вы владеете им на других законных основаниях;
• категория и вид разрешенного использования земли допускают строительство;
• недвижимость не нарушает интересы владельцев соседних участков и третьих лиц;
• нет обременений в виде линейных объектов, расположенных поблизости;
• в процессе строительства соблюдались законные нормы;
• местные органы власти обследовали здание и не имеют к нему претензий.

Особенности легализации самостроя

Собственник коммерческого, производственного или промышленного здания после окончания строительства должен получить разрешение на сдачу объекта (ОКС) в эксплуатацию. Но такое разрешение выдано не будет, если изначально не было получено согласия государственного надзорного органа на проведение строительно-монтажных работ (СМР). Проигнорировав указанные требования, застройщик впоследствии не только не сможет зарегистрировать свою недвижимость, но и получит административный штраф, а также предписание о сносе незаконно возведённого строения. Чтобы не попасть в ряды самовольных застройщиков, следует правильно и своевременно легализовать самострой.

Последовательность оформления документов в процессе административной легализации ОКС

Чтобы наверняка узаконить самострой через ГЗК, необходимо изначально правильно оценить шансы на положительный результат, учитывая установленные ГрК РФ правила оформления.

Собственник должен заранее позаботиться о наличии документа, подтверждающего право владения или пользования земельным участком (ЗУ), на территории которого было возведено строение.

Затем необходимо убедиться в том, чтобы статус земли соответствует типу возведённого строения. Нельзя, к примеру, на участке для сельхознужд, построить промышленный цех или коммерческий центр. Сначала следует на законных основаниях изменить статус ЗУ. Кроме этого, возведённое строение должно соответствовать изначально установленным ППТ или ГПЗУ ограничениям.

Получив от заявителя все документы, административная комиссия начинает рассмотрение обращения, в процессе которого обязательно ведётся протокол. Если претензии к документам отсутствуют, а здание возведено без нарушений технических норм и стандартов, то комиссия принимает решение о легализации самовольно возведенного здания.

В случае обнаружения замечаний или нарушений ГЗК принимает решение об отказе. Застройщик вправе оспорить его затем в суде.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя — это самовольное строительство, то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.

Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.

Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:

• заявлением,
• паспортом,
• правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
• кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
• квитанцией об оплате пошлины.

Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

Как рассчитывается штраф при легализации самостроя?

Административные штрафы за самовольное строительство с 2019 года начисляются исходя из кадастровой стоимости земельного участка, количества нарушений в части ВРИ участка, необходимых классификаторов целевой эксплуатации зданий, числа увеличенных метров. Для физических лиц штраф составляет 0,5-1% от этой цифры; для должностных лиц — 1-1,5% от кадастра; для юридических лиц — 1,5-2%. В среднем штрафы за самострой в Москве составляют от 150 тыс. рублей до 3,5 млн рублей, но это не аксиома. По большим метражам и сложным ситуациям самостроя применяется формула расчета штрафа с применением большого количества критериев и факторов, учитывая все обстоятельства возникновения самостроя. Мы поможем официально уменьшить размер штрафа на 20-35%.

Как легализовать с помощью ГЗК?

Для того чтобы узаконить самовольную постройку в установленном порядке с помощью ГЗК, необходимо пройти следующие этапы:

1. Соответствующее заявление направляется в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. В инспекции собирается весь необходимый документооборот.
2. ГЗК проводит заседание. На нем разбираются детали дела, выявляются обстоятельства и собирается доказательная база.
3. Составление заключения Государственной инспекцией. Здесь же, если это нужно, производится расчет штрафа, который должен будет заплатить проигравший дело.
4. В случае принятого положительного решения составляется бумага, подтверждающая право проводить реконструкцию или строительство рассматриваемого объекта.
5. Выдается выписка, в которой обосновывается целесообразность сохранения объекта в прежних установленных границах.
6. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
7. Проведение регистрации прав в соответствующем отделе Росреестра.

Как исключается из перечня объект?

Объекты подлежат исключению из перечней, которые опубликованы в Постановлении № 819-ПП, в случае соблюдения всех этапов проверки и положительного решения комиссии. При этом, обязательно должны быть выполнены все условия сторон и оплачены имеющиеся штрафные санкции.

Отдельным пунктом ГЗК описывается процедура обязательного исключения объектов из перечня, которую проводят специально поставленные для этих целей должностные лица. Все вопросы, касающиеся осуществления вопросов исключения объектов из перечня, осуществляются, как показывает практика, в течение 30 рабочих дней.

Бывает так, что в момент исключения объектов из списка город распечатывает на собственников иски, которые утверждают, что их объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу. В данном случае, город, при предоставлении противоположного решения комиссии, обязан сразу же отозвать все имеющиеся и противоречащие официальным документам иски. Вся информация об исключении тех или иных самовольных построек подлежит включению в отдельный пункт протокола ГЗК.

При невыполнении заинтересованным лицом принятых на него обязательств, например, сдача экспертизы или оплата штрафных санкций, Протокол тут же подлежит отмене!

Как лучше всего оформить индивидуальный жилой или садовый дом, чтобы не попасть под статус «самострой»?

Эти рекомендации распространяются не на СТАРЫЙ жилой дом, а на садовые или индивидуальные жилые дома, которые вы хотите построить начиная с этого года.

Чтобы не попасть под самострой, нужно сразу делать всё по порядку:

• Пример, если вы берете участок в аренду: заключить с администрацией договор аренды земельного участка для строительства необходимого вам ОКСа (сокращенно от «объект капитального строительства») Все последующие пункты применимы и к участку в собственности;
• Взять в лицензированной проектной организации проект здания;
• Получить у администрации разрешение на возведение этого объекта по утвержденному проекту. В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации это называется «уведомление о начале строительства», но по сути — это то же самое разрешение на строительство. Оно, кстати, действует в течение десяти лет;
• Построить индивидуальный жилой или садовый дом в соответствии с одобренным проектом. Если в ходе строительства вы изменяете параметры строительства, то перед этим необходимо будет подать в администрацию соответствующее уведомление об изменениях в проекте дома, и так же получить согласование на это;
• Составить на готовое здание технический план;
• Вызвать комиссию, чтобы они приняли постановление о воде ОКСа в эксплуатацию;
• Поставить объект на кадастровый учет;
• Зарегистрировать на него свое право собственности.

Что будет если не узаконить самовольное строение?

Если же вы не оформите право собственности (или аренды) на земельный участок под самовольным строением, или не получите разрешение на его строительство, или же проиграете дело в суде по оформлению самостроя, и если эти нарушения будут длиться достаточно долго, то есть будут носить системный характер, то «внезапно» на земельный участок приходят сотрудники «земельного контроля» с проверкой.

Они проверят ваши правоустанавливающие документы на строения и на земельный участок. Если при проверке документов и фактов они обнаружат один из признаков незаконной постройки, то последуют следующие санкции за незаконное строительство на земельном участке:

• Комиссия земельного контроля составит Акт об обнаружении нарушений Земельного законодательства Российской Федерации. Сделает вам предписание — «устранить выявленные нарушения» с указанием конкретных сроков для устранения этих нарушений.
• Спустя некоторое время комиссия снова посетит ваш участок с целью узнать, выполнили ли вы их предписание. То есть, либо оформили разрешение и узаконили самострой, либо снесли незаконное строение на данном участке.

Если ситуация на тот момент времени останется без изменений, то далее последует:

• 1. Штраф до 50 тысяч рублей;
• 2. С 1 июля 2018 года хозяину земли, который не снес незаконное сооружение в установленный срок, грозит изъятие земельного участка. В Гражданском Кодексе РФ скоро появится норма, разрешающая лишать гражданина права собственности на землю при неисполнении хозяином участка решения Суда о сносе или реконструкции постройки в установленный предписанием срок.
• 3. Если комиссия застанет вас в разгар строительства здания без разрешения, то вы не приобретете права собственности на здание и не сможете поменять участок (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). То есть распоряжаться и пользоваться самостроем будет нельзя: он должен быть или снесен, или реконструирован. Причём, если проверяющие органы увидят процесс незаконного строительства, то суд тут же наложат Запрет на строительство незаконного сооружения не только на ответчика, но и на строителей. И строители будут обязаны подчиниться (ибо решение суда — это закон) и прекратить незаконную стройку на земельном участке.

Узаконить самострой в Москве, Московской области (МО)

Самовольно возведенных построек в Москве, Московской области наибольшее количество в Российской Федерации. Причиной такого строительства является банальное незнание законодательства, нежелание заниматься процедурой узаконивания, тратить на это силы, время. Но, стоит учитывать, что до момента легализации человек не имеет права собственности на самовольно возведенное здание. Только после процедуры узаконивания собственник получает право на полное распоряжение имуществом (приватизацию, продажу, официальную сдачу в аренду). Если по истечению времени самовольная постройка не была узаконена, ей может грозить неминуемый снос.

Наиболее распространенным видом самостроя является самовольная реконструкция. Она подразумевает преобразование имеющегося объекта недвижимости, появление надстройки (к ней относятся антресоли, дополнительные, мансардные этажи), разного типа пристройки, переоборудование чердаков и прочие изменения. На сегодняшний день наблюдается большое количество нелегальных перестроек складских помещений, бывших производственных зданий.

Представителем второго вида является самовольное строительство, во время которого самовольная постройка возводится с нуля. Такое строительство может осуществляться на пустом участке или на местности, где когда-то снесли старое здание или аварийное сооружение. Владелец незаконно построенного объекта несет полную ответственность за незаконное действие и должен понимать, что самовольное возведение построек, без соблюдения строительных норм, может подвергать опасности не только его, но также других людей, которые планируют проживать с ним.

«Мой дом – моя крепость» — справедливое утверждение, но при разделе имущества, покупке / продаже, передаче в качестве дара / наследства, изучаются имеющиеся документы, отражающие состояние объекта и подтверждающие права собственности. Неотражённые изменения могут стать причиной передачи дела в суд – малоприятная процедура.

Какие документы нужно собрать заказчику работ

Можно ли узаконить самострой? Конечно да, если за работу берутся профессионалы своего дела, такие как специалисты нашей компании «Эксперт-Строй Про». Если реконструирован или же возведен дом (здание, сооружение), а также выполнена пристройка или проведены любого другого рода виды строительства без разрешительной документации, необходимо узаконить самострой. Помощь в оформлении документации предоставляется специалистами нашей консалтинговой компании, которые понимают, что такое самострой. Как правильно узаконить его они знают досконально. Во время консультации предоставляется список документов, которые необходимо принести с собой. В этот список входят:

• право собственности на земельный участок;
• технический паспорт, а также кадастровый план на строение. Если этих документов нет, их необходимо заказать. Для этого обращаются к специалистам кадастровой палаты по месту расположения участка, где было проведено строительство. Эксперты кадастровой палаты выезжают на объект, где проводят замеры, а после сверяют полученные данные с существующими;
• документы, удостоверяющие личность заказчика. Как правило, это паспорт гражданина РФ;
• разрешение на начало строительства. Даже если сооружение уже возведено без разрешения, все равно нужно его получить. По факту сам документ предъявлять не обязательно, однако согласовывать необходимо. Для этого создается специальная комиссия. Группа экспертов выезжает на место, где расположен участок, для проверки возведенной постройки на соответствие установленным нормам и правилам. Такая же процедура необходима для получения документа об окончании работ, пр.

Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?

Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:

— нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
— стоит на участке, не предоставленном под постройку;
— нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
— участок под постройкой не предназначен для таких зданий.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.

Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.

Похожие записи:

• Проверка условий хранения оружия, как проходит, пример акта проверки
• ВС объяснил, что делать с имуществом супругов при банкротстве
• Оформление диссертации по госту в 2023 году