Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок действий зависит от стадии, на которой находится сделка, а также намерений обеих сторон. Если договор еще не сдан на регистрацию в Росреестр, цена вопроса ограничена суммой задатка. Обладателям умеренной настойчивости и вежливости удается договориться об отмене намеченной сделки даже без штрафных санкций в размере задатка.
Покупатели с материнским капиталом и с ипотекой соблюдают условия: ждать 3-летия малыша не надо, при ипотеке можно сразу после получения Сертификата использовать материнский капитал; при ипотеке собственниками становятся сначала только родители, на которых оформлен ипотечный кредит, и родители у нотариуса пишут обязательство о наделении всех детей собственностью после выплаты ипотеки, – материнский капитал будет перечислен через 1,5 месяца после подачи заявления и нотариального обязательства в ПФ РФ.
Как же быть с передачей квартиры и подписанием Акта приема-передачи до перечисления материнского капитала?
В чем загвоздка? – В стандартной формулировке Акта приема-передачи: «…все расчеты произведены полностью…» – А материнский капитал-то еще не перечислен = не все расчеты произведены полностью.
Что делать, чтобы интересы и безопасность обеих сторон – и продавца, и покупателей – сохранить?
Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
- Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
- Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
- Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
- Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
- Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги
Какие документы потребуются для продажи квартиры?
Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.
-
Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.
-
Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.
-
Техпаспорт на квартиру.
-
Документ купли-продажи.
-
Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.
-
Выписка из ЕГРН.
-
Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.
-
Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.
-
Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.
-
Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.
Как расторгнуть договор купли продажи с материнским капиталом по согласию сторон
Порядок действий зависит от стадии, на которой находится сделка, а также намерений обеих сторон. Если договор еще не сдан на регистрацию в Росреестр, цена вопроса ограничена суммой задатка. Обладателям умеренной настойчивости и вежливости удается договориться об отмене намеченной сделки даже без штрафных санкций в размере задатка.
Если право уже зарегистрировано на несовершеннолетних детей, то обязательно потребуется согласие органов опеки. Для его получения нужно обосновать отказ.
Чтобы аннулировать сделку с материнским капиталом после госрегистрации, обычно приходится обращаться в суд. Однако первым этапом должна быть попытка подписания соглашения о расторжении досудебно. Если стороны обоюдно согласны, то документ заключается в аналогичной форме, что и договор, передается на регистрацию и продавец оплачивает госпошлину за регистрацию своего права.
Когда одна из сторон уходит от подписания, необходимо должным образом оформить пакет документов по досудебному урегулированию. Направьте письмо с уведомлением о вручении. В него вложите предложение о расторжении, опись сопутствующих документов. Укажите срок для ответа. На практике часто считают удобным 1 месяц.
Судебная практика по сделкам с маткапиталом
Напомним, что Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» установлены дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, реализуемые за счет средств материнского (семейного) капитала и обеспечивающие указанным семьям возможность улучшения жилищных условий, получения образования, социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, повышения уровня пенсионного обеспечения. В 2014 — 2015 годах судами разрешались следующие споры, связанные материнским капиталом:
1. О признании права на дополнительные меры государственной поддержки и выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. 2. О признании недействительным государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. 3. О распоряжении средствами материнского (семейного) капитала. 4. О разделе между супругами имущества, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала. 5. Об определении доли родителей и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, а также иные споры.
Статьей 3 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ определен круг лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки:
— женщины, являющиеся гражданами РФ, родившие (усыновившие) второго ребенка начиная с 1 января 2007 г.; родившие (усыновившие) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 г.; — мужчины — граждане РФ, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей; — мужчины (отцы либо усыновители детей) независимо от наличия у них гражданства РФ или статуса лица без гражданства, если право женщин на дополнительные меры государственной поддержки прекратилось; — несовершеннолетние дети и (или) совершеннолетние дети, обучающихся по очной форме обучения в образовательной организации до окончания такого обучения, но не дольше чем до достижения ими 23-летнего возраста, если право матери ребенка либо право отца прекратились или не возникли.
Выводы судебной практики
(!) Право на дополнительные меры государственной поддержки в виде материнского (семейного) капитала возникает однократно.
(!) Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при наличии гражданства РФ на дату рождения (усыновления) ребенка как у женщины, родившей (усыновившей) ребенка, так и у ребенка, с рождением (усыновлением) которого закон связывает возникновение этого права.
(!) Основанием для возникновения права на дополнительные меры государственной поддержки является рождение двух и более детей живыми.
(!) Дети, в отношении которых женщина была лишена родительских прав, а также дети, приходившиеся ей пасынками (падчерицами) и впоследствии усыновленные ею, не учитываются при определении ее права на материнский (семейный) капитал.
• Споры о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала
Согласно части 6.1 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа, заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией.
Выводы судебной практики
(!) Установленный законом перечень денежных обязательств, а также видов договоров, опосредующих такие обязательства, на погашение которых могут быть направлены средства материнского (семейного) капитала до истечения трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, является исчерпывающим.
В качестве примера приведено гражданское дело по иску о признании незаконным решения ПФР РФ гражданки Г., которая имеет двоих детей 2008 и 2012 годов рождения. В октябре 2008 г. ее супруг В. заключил с обществом с ограниченной ответственностью договор купли-продажи квартиры. По условиям договора выкупная стоимость квартиры составила 2 193 595 рублей, оплата стоимости квартиры производится покупателем путем внесения первоначального взноса в размере 214 570 рублей, выплата оставшейся части в размере 1 979 025 рублей осуществляется равными платежами.
Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что установленное данной нормой правило о распоряжении средствами материнского капитала до достижения ребенком трехлетнего возраста предусматривает исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых могут быть использованы средства материнского капитал, а договор купли – продажи в данный перечень не попадает.
• Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться:
— на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;
— на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
— на компенсацию затрат за построенный (реконструированный) объект индивидуального жилищного строительства.
Выводы судебной практики
(!) Приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, размер которой позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение, свидетельствует об улучшении жилищных условий семьи лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал.
(!) Приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом
Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
паспортные данные продавца и покупателя;
-
сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;
-
выписка из ЕГРН;
-
разрешение органов опеки на продажу;
-
стоимость жилья;
-
подтверждение того, что объект не находится под обременением;
-
порядок вступления договора в силу;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Форс-мажорные обстоятельства – расторгающее основание
Ст. 451 ГК РФ предусматривает возникновение форс-мажорных обстоятельств как основания расторгнуть договор купли-продажи. В законе говорится возникновении существенных изменений обстоятельств, из-за которых договор не был бы заключен на стадии подписания. Соответственно подписанный подлежит прекращению. Но честно говоря таких обстоятельств в «чистом виде» трудно найти.
Скорее всего приходится говорить о форс-мажоре в переносном смысле. Когда возникли непредвиденные события очень неудобные для покупателя. При этом продавец не был джо конца честен и не открыл всей правды о недвижимости при составлении и регистрации ДКП
Пример: Покупатель и продавец подписали договор. Но до его фактического осуществления прошел сильный ливень и оказалось, что крыша сильно протекает. Покупатель не подписывал бы сделку, если бы знал о таком серьезном дефекте. В результате покупатель имеет право инициировать расторжение сделки. Если продавец отказывается возвращать деньги, например, ссылаясь на то, что они уже потрачены, покупатель может подать исковое заявление о расторжении договора продажи квартиры, которое наверняка будет удовлетворено. Денежные средства с ответчика (продавца) в таком случае будут взысканы в принудительном порядке.
Существуют следующие типичные ситуации существенного изменения обстоятельств:
- через непродолжительный период после сделки дом был признан аварийным (о процедуре знал продавец, но умолчал неосведомленному покупателю);
- соседнюю квартиру перевели из жилого помещения в нежилое (например, в парикмахерскую, частный детсад и т.п.) и эксплуатация соседнего помещения делает невыносимым проживание нового собственника;
- квартира продана в рассрочку и через некоторое время стоимость квартир выросла на столько, что остаток задолженности по оплате становится несоизмеримо мал и продавец несет значительные убытки.
Капитал проблем: Когда государство потребует вернуть маткапитал обратно
С нынешнего года установлен новый размер материнского капитала за первого ребёнка, родившегося после 1 января 2020 года, — он составляет 483 881 рубль.
А если позже появился второй ребёнок (в том числе усыновленный), то государство выплачивает 155 550 рублей.
Для тех семей, в которых уже есть дети, но родители ранее не пользовались правом на материнский капитал, установлено, что при рождении второго и третьего ребёнка после 1 января 2020 года им положена выплата в 639 431 рубль.
Конечно, большинству россиян эти суммы не позволяют оплатить приобретение нового жилья полностью, но дают возможность существенно сэкономить на его покупке, поэтому в основном граждане тратят материнский капитал на улучшение жилищных условий: покупают недвижимость или гасят с его помощью ипотеку.
Правда, о том, что для законного использования материнского капитала нужно выполнить ряд условий, многие его получатели вовсе не задумываются. Деньги, предоставленные государством, некоторыми гражданами воспринимаются как нечто само собой разумеющееся. Однако на самом деле это не так.
Меры господдержки строго контролируются уполномоченными органами, и есть случаи, когда маткапитал приходится возвращать.
Отбирают маткапитал? В каком случае пенсионной фонд потребует его вернуть
Как избежать подобной ситуации и почему порой благие намерения могут выйти боком, читайте в материале «АиФ-Прикамье».
В прокуратуре по Пермскому краю рассказали, что Управление пенсионного фонда подало иск к жительнице Добрянского района. ПФР требует взыскать с неё 433 тыс. руб.
, полученные в качестве материнского капитала при рождении ребёнка. Женщина использовала эти деньги, чтобы погасить перед банком долг на покупку жилья.
Затем она продала квартиру, не оформив её перед этим в общую собственность с супругом и детьми.
Ещё об одном подобном случае рассказал юрист Алексей Сергеев. Пермячка, мама двоих детей, вложила средства маткапитала в покупку комнаты в общежитии. Через три месяца она поняла, что жить там просто невозможно: соседние комнаты занимали люди, которые злоупотребляли алкоголем, много курили. Кроме того, в соседних детсадах не было мест, да и старшему ребёнку в школу было ездить тяжело.
«Тогда она решила продать эту комнату и приобрести другое жильё. Обратилась к риелтору, которая убедила её, что доли для детей оформлять не нужно. Женщина поверила и оформила сделку.
Затем она купила квартиру в хорошем районе, смогла устроить ребёнка с детсад, старшего – в школу, – рассказал Алексей Сергеев. – Это произошло в 2013 году, и несколько лет женщина жила спокойно, думая, что решила проблему.
Однако в 2017 году сотрудники ПФР решили проверить, как она использовала маткапитал. Вот тогда и выяснилось, что при продаже комнаты доли для детей в ней она не выделила. В результате фонд подал на неё в суд, потребовав вернуть деньги.
Получилось, что пермячка улучшила условия жизни детей, но ей грозит судебное разбирательство и потеря денег. Ипотеку она ещё не выплатила, сумма для неё большая, поэтому она оказалась в очень сложной ситуации».
Обязательства надо исполнять
По словам адвоката, этой ситуации могло бы не быть, если бы женщина изначально выяснила все правила и нюансы продажи квартиры, купленной с использованием средств маткапитала. Как же правильно продавать такие квартиры?
Прежде всего, при покупке жилья получатель маткапитала (а им иногда может быть и отец) должен оформить нотариальное обязательство.
В нём указывают, что купленное за счёт средств маткапитала жильё оформят в общую собственность с супругом и детьми. К слову, героиня нашей публикации такое обязательство оформила.
Однако одного этого документа недостаточно. Необходимо выделить доли членам семьи, даже если планируют продажу жилья.
«Некоторым риелторам нужно как можно быстрее продать недвижимость, поэтому они могут ввести покупателя в заблуждение, сказав, что доли выделять не нужно, ведь это может занять время», – пояснил Алексей Сергеев.
А времени на выделение долей уходит немало. Некоторые семьи по этой причине упускают отличные варианты, так как выделение долей должны подтвердить как Росреестр, так и банк. Но, чтобы не вступать в конфликт с законом, лучше подождать.
В прокуратуре по Пермскому краю пояснили, что оформления долей требует закон (ч. 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256). Доли нужно выделить в течение шести месяцев после заключения нотариального обязательства или через полгода после снятия обременения в случае, если квартиру покупали в кредит.
«Федеральное законодательство и подзаконные нормативные правовые акты не предусматривают вариантов продажи жилого помещения, приобретённого или построенного с использованием средств материнского капитала, без оформления права собственности детей на него даже при условии выделения доли в другом жильё», – пояснили в прокуратуре.
Что делать в тех случаях, если вы купили жильё с использованием средств маткапитала, но по каким-то причинам решили его продать?
Перед тем как оформлять сделку купли-продажи, посоветуйтесь со специалистом и уточните все нюансы (например, есть разница в действиях при покупке жилья в ипотеку или без использования заёмных средств).Доли на всех детей, а также на супруга, нужно выделять обязательно.
При этом детям лучше выделить доли в размере не менее нормативной площади жилья, установленной в регионе (если позволяют размеры жилплощади).
Сделать это надо в течение шести месяцев после заключения нотариального обязательства (или в течение шести месяцев после снятия обременения с квартиры). Исполнение этого правила отслеживают пенсионный фонд и прокуратура.
Если после оформления обязательства вы въехали в квартиру и поняли, что она вам не подходит, то обратитесь в пенсионный фонд. Поинтересуйтесь, можно ли оформить новое обязательство и выделить доли уже по нему.
Опасность сделок купли-продажи для покупателей связана с тем, что ущемленные права хотя бы одного ребенка могут поставить на сделке крест. Хорошо, если это произойдет до оформления всех документов. Если же такой факт вскроется после регистрации собственности новым владельцем, сделка может быть аннулирована.
Срок предъявления претензий при этом может составить 21 год. Ребенок, который считает, что был ущемлен в имущественных правах, может обратиться в суд за их восстановлением в течение трех лет, с момента достижения им совершеннолетия.
В случае удовлетворения судом требованиям истца, покупателю:
- придется вернуть жилплощадь, так как сделка будет отменена;
- предоставят возможность получить назад деньги.
На практике, выплата денежных средств семьей, которая продала квартиру с материнским капиталом, скорее всего, будет производиться частями, поэтому срок её окончания будет зависеть от их материальных возможностей и желаний. Бывает, что взять с семьи к моменту разбирательств нечего, и служба судебных приставов мало чем сможет помочь несчастному покупателю.
Стало сложно следить за комментариями и оперативно отвечать на вопросы, поскольку только под этой статьей их уже почти 100 шт. и в них нет никакого порядка. Уверен, что Вам это тоже доставляет некоторые неудобства.
Было много мыслей о том, как реализовать живые обсуждения, например, группы в соцсетях или мессенджерах, но побоялся, что со временем диалог примет вид такой же длинной «портянки» с вопросами и ответами, как и комментарии к статьям. Поэтому остановил свой выбор на форуме, именно его функционал позволит разложить все по полочкам.
Я уже разобрал по темам и вручную перенес все комментарии, оставленные под этой статьей. Конечно, еще есть некоторые технические проблемы, которые требуют доработки, но основной функционал протестирован и работает.
Для того, чтобы создать новую тему или задать вопрос в уже имеющуюся, необходимо пройти быструю регистрацию, а именно ввести имя, адрес электронной почты и придумать пароль. Электронная почта необходима, чтобы Вы получили уведомление о моем ответе. Также можно подписаться и на другие интересные Вам темы.
В приобретении жилого дома на деньги государственной субсидии в рамках поддержки семей есть несколько этапов. На каждом из них нужно иметь представление о действующих юридических механизмах. Это позволит сэкономить время и не приведет к необдуманным дополнительным затратам на оформление документов, обращение за помощью к компетентным специалистам, и т.д. С другой стороны, помощь квалифицированного юриста может существенно облегчить процесс. Не стоит отказывать от его услуг, если жилой дом является желанным объектом для многих покупателей и нужно максимально быстро завершить сделку. Учитывая тот факт, что деньги на счет покупателя поступают не сразу, нужно быть готовым, что не каждый продавец решится рисковать правом собственности на объект. В настоящее время механизм реализации права на материнский капитал прошел проверку временем и включает в себя современные возможности, существенно упрощающие жизнь его владельцам – дистанционную подачу документов, работу МФЦ, различных онлайн-сервисов, и другие.